中国宁波网通讯员 邵雪栋 张宁 记者 王佳

又是毕业季，大批毕业生走出校园，而租房也成为大家进入社会后面临的第一个课题。

租房需要与出租人、中介机构等交涉，较容易引发纠纷。审判实践表明，发生纠纷的“雷”往往在草率签订合同时就已埋下。如果在签订房屋租赁合同时做到“三思而行”，能够在很大程度上避免“踩坑”，减少麻烦。

这份来自鄞州法院的房屋租赁合同“避坑指南”请收好。

出租人身份要查明

“我以为他是房东才签订房屋租赁合同的，发生纠纷后却发现对方只是个‘二房东’，而且‘查无此人’。”

提醒：

签订房屋租赁合同时首先要注意审查出租人是否有权出租房屋。房屋租赁合同的第一栏为出租人身份信息，需要完整填写出租人的姓名、身份证号、住址、手机号码，并备注说明该出租人是房屋所有权人、委托代理人还是转租人。

出租人大致分三种类型。第一种是房屋所有权人（俗称房东），第二种是受房屋所有权人委托的亲戚朋友、经纪公司等。上述两种情形需要查看房屋权属证书及授权委托书原件。

第三种是俗称“二房东”的转租人。在与“二房东”签订房屋租赁合同时，应当注意查看房屋所有权人与“二房东”签订的房屋租赁合同，确保转租人有权转租房屋，并留存房屋所有权人与“二房东”之间的房屋租赁合同及房屋权属证书复印件。

房屋要确保合法安全

“好不容易选中一处心仪的房屋，发生纠纷后向法院起诉，却被告知这是违章建筑，租赁违章建筑的合同无效。”

提醒：

房屋租赁合同中必须记载房屋的具体坐落、面积，是商业用房还是住宅用房，还要同时载明房屋的权属证号。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

简言之，租房时要确保所租赁房屋是合法建筑，否则将导致房屋租赁合同无效。

此外，在使用租赁房屋时，要随时检查房屋状况，如发现租赁房屋有危及自身安全的情形，承租人有权随时解除租赁合同。

与他人合租时需注意房间的原始用途

“租来的房屋，原来是个阳台。”

提醒：

新入社会的年轻人出于经济方面的考量，会选择与他人合租。在考察租赁房屋时，需要注意出租房间的原始用途。根据宁波市的有关规定，居住房屋用于出租的，应当以一间原始设计为卧室或者起居室（以下统称为居室）为最小出租单位，居室内不得分隔搭建后出租。除未成年人外，居住人员人均租住房屋建筑面积不得低于10平方米。

房间原始设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、杂物间、地下室、半地下室、架空层、车库、车棚等其他非居住空间的，不得出租供人员居住。后续发现租赁的房屋存在上述情形的，也可以向出租人主张解除合同。

租赁房屋内大件设施设备需列明

“退租时，我把客卧空调搬走了。房东要求我赔偿，可空调明明是我自己安装的啊。”

提醒：

在租赁带装修和家电的房屋时，需要对房屋内原有的大件设施设备（如空调、冰箱、洗衣机、电视机、沙发、床、桌椅等）进行清点和检查，在房屋租赁合同中一一列明，并在签订房屋租赁合同的同时签署房屋交接单，切勿使用“家具家电若干”等含糊用语。

如果在承租房屋前未确认房屋设施设备及状况，在交还房屋时容易就设施设备的毁损、灭失等情况产生纠纷。

是否允许转租需提前在合同约定

“租赁期限内发生了工作调动，于是将房屋转租给同事，却被房东告上法庭。”

提醒：

在房屋租赁过程中，承租人可能会提前退租或转租。因此需要在房屋租赁合同中明确约定是否允许承租人将房屋转租，擅自转租将承担违约责任。

如允许转租，转租期限不得超过承租人剩余租赁期限，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。

此外，承租人转租后，并不意味着自身与出租人之间租赁关系的结束，次承租人的履约行为可能会让承租人承担相应责任。比如次承租人造成租赁物损失却拒绝赔偿，承租人就需要向出租人赔偿损失。

合同到期后需及时续签

“两年租期届满后，彼此心照不宣继续延续合同。谁知突然有一天，房东以不定期租赁为由，要求限期搬离。”

提醒：

承租人应根据自身需要与出租人协商确定合理的租赁期限，但约定的租赁期限最长不得超过二十年。如果需要续租，承租人务必要与出租人续签书面的房屋租赁合同，否则，承租人继续使用房屋，出租人未提异议，租赁期限变更为不定期。

不定期租赁时，双方均可随时解除合同，只需在合理期限之前履行通知义务即可。

支付租金的期限不宜约定过长

“租金一年一付后，‘二房东’携款潜逃。”

提醒：

按约支付租金是承租人的根本合同义务。租金一般情况下约定为先付后用，建议采取押一付一（按月支付）或押一付三（三个月一付）的方式。提前支付租金的期限尽量不要超过半年，以防中途一旦发生纠纷导致损失过大。

装修归属要在合同中明确约定

“对租赁房屋进行装修，租期届满后我要拆走，房东却不同意。”

提醒：

承租人对租赁房屋进行装修，需经出租人同意。房屋租赁合同中应就合同到期后装饰装修的归属进行明确约定，一般未形成附合的装饰装修物（如空调、电视机、壁挂画等），约定由承租人拆除带走，已经形成附合的装饰装修物（如地板、瓷砖、天花板、门窗等），可约定期满后折价归出租人或无偿归出租人。

在租赁合同没有明确约定的情况下，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人请求出租人补偿其装饰装修费用的，法院不予支持。

日常费用负担要分清责任

“我已经承担了租金，还被房东要求支付物业费。”

提醒：

租赁期间的水费、电费、燃气费、网络费、有线电视费、物业费等日常费用的承担应该在合同中约定。水费、电费、燃气费、网络费、有线电视费等一般由实际使用的承租人负担，较少发生争议。

物业费的负担如没有明确约定，则容易成为出租人和承租人发生纠纷的诱因，因此合同中需明确租金是否包含物业费。

违约金约定应明确且合理

“房东违约后，拒绝支付违约金。”

提醒：

违约金的设立目的是为规制合同双方遵守合约，因此房屋租赁合同中最好就违约金进行约定。可以考虑将违约情形进行正面列举或者反面排除。

正面列举是指一些常见的违约情形，例如出租人在租期届满前就要收回房屋，或者中途涨价；例如承租人不按时支付租金，或者擅自转租。

反面排除是指提前声明一些可能产生争议的情形不属于违约，例如租期内房屋遇到拆迁，提前约定若有此种情形则合同提前终止，双方均不承担违约责任。

违约金约定并非越高越好，约定的违约金过分高于造成的损失的，法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

新闻多一点

关于房屋租赁的几个特殊规定

1.专属管辖

房屋租赁合同纠纷适用专属管辖，因租房发生纠纷，当事人应向房屋所在地的法院起诉。

2.买卖不破租赁

“买卖不破租赁”原则是对承租人的一项特殊保护，即在租赁关系存续期间，即使房屋所有权人通过买卖、赠与等方式将租赁物的所有权转让给他人，对租赁关系也不产生影响，新的房屋所有权人不能否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。但有两种情形除外，一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

3.承租人优先购买权

出租人出卖租赁房屋，有义务提前通知承租人，承租人在同等条件下具有优先购买的权利。

4.承租人优先承租权

租赁期限届满后，出租人继续出租房屋的，房屋原承租人享有以同等条件优先承租的权利。

编辑： 杜寅

纠错：171964650@qq.com