近段时间，各地教育主管部门陆续发布招生预警信息——这意味着，又一年的幼升小、小升初入学报名很快就要开始了。
据各地教育主管部门招生预警信息汇总。其中，红色预警指学区适龄户籍生人数达到招生规模人数100%及以上比例；黄色预警指学区适龄户籍生人数达到招生规模人数90%及以上比例。
每年的这段时间，都是“学区房”的成交旺季。
今年，在楼市低迷背景下，宁波的“学区房”还有多少热度呢？
01
位于姚江新区启动区内、对口就读青藤书院的云水湾，可能是近两年最热的“学区房”小区。
2023年，云水湾二手住房成交259套，是江北区二手住房成交量最高的一个小区，在市六区也排第三高。
3月28日，南天房产位于江北区的一家门店，一位业主成功出手了一套云水湾88㎡户型的房源，成交价187万元（折合单价不到2.2万元/㎡）。
而在去年，该门店云水湾同户型房源的成交价，曾超过270万元（折合单价逾3万元/㎡）。
距高点跌幅超过30%……
据南天房产运管中心总监助理陈默透露，这套二手房最初于2023年11月挂牌，当时挂牌价为248万元，之后业主8次调价，一路降到了195万元，最后以187万元成交，可谓“割肉”。
青藤书院学区内一家连锁中介门店数据显示，从成交量看，该门店3月周末单日成交量可达2-3套，大致能和2022年同期成交量相当，较2月环比也增加约1/3，但远不如受青藤书院“民转公”后完全按地段招生利好因素影响而火爆的去年同期。
从成交价来看，学区内的云水湾、尚江府等小区，3月房价较去年同期普遍下跌了50万元-60万元。
比如云水湾65㎡的小户型，去年的成交价基本在210多万元，最高到过220多万元，而今年最低只有162万元，最高也不到170万元。
相对挂牌少、投资少、自住多的奥金府则跌幅稍小，但也在30万元-50万元。
云水湾以及青藤书院学区内的尚江府、奥金府等小区二手房的境遇，某种程度上像是今年宁波“学区房”市场的一个缩影。
02
位于宋诏桥小学、宋诏桥中学双学区内的一家房产中介门店，以及海曙外国语学校五江口校区学区内的一家房产中介门店，两家店长谈及今年“学区房”行情时，都用了一个词——观望。
“有购房意向的客户其实并不少，但观望价格的客户变多了。”宋诏桥门店店长说，他有一个客户，孩子在读幼儿园中班，几年前就通过他入手过一套广济中心小学的“学区房”，当时入得特别爽快；后来2021年底这个客户有了置换一套“双宋”“学区房”的想法，却至今都没有下手，一直说“再等等”。
和一般购房者一样，当前市场形势下，颇多“学区房”的购房者同样在等房价的还可能往下走。
如海外五江口门店店长所言：“现在不少看房客户都抱着‘捡便宜’的心态，有合适又便宜的就‘捡’一套去，没有的话就再看看。”
据称，上述两家房产中介门店所在学区内的二手房3月成交价，较去年同期分别下跌了5000-6000元/㎡和3000-4000元/㎡。
很多巅峰时候卖到三四万一平的“学区房”，现在成交价低于三万一平的不在少数——甚至有极端的，单价就跌掉了两三万一平！
可入读“堇山小学+鄞州实验中学”的格兰云天“70年产权”单身公寓，最高曾卖到8万元/㎡以上，而在一路下跌后，现在的挂牌价甚至都已不到5万元/㎡。
宁波市房产交易信息服务网上的格兰云天小面积公寓近6个月成交信息
03
观望，是因为选择余地大。
南天房产运管中心总监助理陈默说，在去年“9.28”新政出台、限售有条件放开后，二手房挂牌量激增，市场整体明显供大于求，“学区房”也不例外。供过于求之下，房价于是“跌跌不休”……
“比如青藤书院学区内的奥金府和尚江府，交付之初二手房价格也很坚挺，房东们一直咬着不降价，但限售放开后就扛不住了。”陈默说。
截至发稿，宁波市房产交易信息服务网上通过房产中介挂牌的市六区二手住房总套数，接近11.2万套。今年一季度，市六区二手住房总成交套数是9543套，月均3181套，如按此成交水平计算，则消化完现有挂牌房源约需35个月——也就是要将近三年时间。
明确由宋诏桥教育集团管理办学的亨润地块九年一贯制学校所在区块现状航拍
“学区房”概念日益弱化，则是房产中介们普遍提到的购房者选择观望的另一个原因。
近些年，集团化办学在宁波日益铺开，不少过去家长眼中的“头部”中小学都有了多个校区，这意味着过去汇集在单一总部内的优质教学资源如今也有机会被分配到不同校区。
前段时间因为“双宋”学区概念大卖的星润名著园，即是一个典型案例……
现在，宁波“学区房”购房者们的选择，相当程度上已从以前的挤破头奔着少数几个本部去，分散为理性综合区域环境、房屋品质、家校距离等更多因素，去考量不同学校的不同校区——甚至不仅不局限于一个学校，还可能不局限于一个区。
海外五江口门店店长透露，他们门店3月的“学区房”成交量较去年同期少了约有一半，他感觉，除了市场形势的原因，该学区内像五江湾这样的拆迁安置小区，因房龄老、结构欠佳等原因，对“学区房”购房者的吸引力已经大不如前，甚至一定程度上还对有些原本钟意该学区的家长有“劝退”作用。
随着“学区房”概念的逐渐弱化，以及二手房挂牌量的高企，购房者在购买“学区房”时有了更丰富的选择余地，也有了更充分的决策空间。今后，“学区房”市场不再“发烧”，应该是很多家长所乐见的吧？
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