今天上午，国新办新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布降低存量房贷利率，二套房最低首付比例从25%下调至15%。
哪些购房者能享受到？房贷利率能降多少？月供能少还多少？什么时候降？
一起来看↓
哪些购房者能享受到？
这个问题再细分，有2个子问题：一是办房贷的时间，二是房贷的住房套数。
先说贷款时间问题。
去年9月下旬的那次存量房贷利率调降，按贷款时间把购房者分成两类作了调整：
在2022年5月14日（含）之前放贷的存量首套房贷，调到LPR+0；
在2022年5月14日（含）之后-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的首套房贷，调到LPR-20基点。
为什么2022年5月14日会成为一个分水岭？因为之前的首套房贷利率下限，央行明确是LPR+0；之后的，则是LPR-20基点。
为什么截止时间是2023年8月31日？因为央行和国家金融监管总局正式发出降低存量房贷利率的通知，是在2023年8月31日晚。
这次的调降，可能也会有这样两个时间节点：
一是2024年5月17日，央行在这一天取消了房贷利率下限。就宁波而言，是在今年5月底明确新的房贷利率标准——同时也是一直执行至今的标准，即首套房贷利率为LPR-60基点、二套房贷利率为LPR-40基点。
二是接下来央行正式发出调降存量房贷利率通知的时间。
一种可能是：房贷办理时间是在2024年5月17日之前的，都归为“存量房贷”，统一降低？房贷办理时间是2024年5月17日至央行发出通知时间之间的，没必要调整，所以不变？
再说房贷住房套数问题。
去年那次调降，主要降的是首套房贷利率，银行自动给你调低；其次降的是办房贷时属于二套、调整时候因为有已经卖了房等情况而“二套变首套”的二套房贷利率，这类情况需要向银行申请并提供相关证明材料。
就上午新闻发布会上透露的信息看，这次调降，没特别强调只调首套房贷，所以这次二套房贷的购房者可能也能享受到？
房贷利率能降多少？
今天新闻发布会上，提到了这次调降存量房贷利率的两个关键信息：一是降至新发放贷款利率的附近；二是预计平均下降幅度0.5%左右。
就宁波而言，目前新发放的房贷利率，首套是LPR-60基点，按目前最新的5年期以上LPR3.85%计，就是3.25%；二套是LPR-40基点，即3.45%。
经过去年那次存量房贷利率调降，结合那次调降后5年期以上LPR的两次下调，2023年8月31日前办的首套房贷利率以及部分“二套变首套”的利率，目前实际水平有的还是4%或4.2%（每年元旦调整的类型，即根据前一年12月的LPR调整新一年房贷利率），有的已经是3.85%或3.65%（对月调整的类型，即办房贷时候是哪个月、第二年在对应月份根据最新LPR调整房贷利率，这里特指办房贷时间是在8月份及之前月份的）。
对比之下，新办的房贷和存量房贷的利率差距，还是比较大的——这还是指首套房贷。
二套房贷因为去年那次调降没有降低过，差距就更大了。
2019年-2021年楼市火爆时候，宁波的二套房贷利率，普遍是LPR+105基点，高的甚至是加130基点。即便LPR经过这几年的下降，目前这些二套房贷的实际利率水平，也在5%左右。
所以，这次存量房贷利率调降，如果也适用二套房贷，且利率降至现行水平，那这些购房者的“体感”会较首套房购房者强烈得多。
下面，就算个账。
能降多少月供？少还多少利息？
我们假设，还有纯商业贷款100万元待还、30年期、等额本息方式、利率调整类型是每年元旦调的，则：
首套房贷：目前实际利率是4%或4.2%，这次调降，下降0.5%和降至现行3.25%利率水平的情况下，月供和利息负担减轻分别如下：
二套房贷：假设当时是LPR+105基点、目前实际利率是5.25%，这次调降，下降0.5%和降至现行3.45%利率水平的情况下，月供和利息负担减轻如下：
以上表格数据均四舍五入，仅作参考，最终以各大银行调降细则以及购房者实际情况为准。
值得关注的是，今天新闻发布会上还透露说，央行的主要政策利率即公开市场7天期逆回购操作利率，这次从1.7%下调到1.5%，下降20个基点，预期LPR也将随之下行20到25个基点。
如果下个月最新的5年期LPR“降息”20到25个基点，那这次存量房贷利率的调降幅度，还会更大!
什么时候降？
去年那次降低存量房贷利率，央行吹风也是在国新办的一次新闻发布会上，当时时间是去年7月中旬；
央行和国家金融监管总局正式发出降低存量房贷利率的通知，是在去年的8月31日晚；
工农中建四大行发布存量房贷利率调整的细则，是在去年9月7日；
各大银行正式调整存量房贷利率，是在去年9月25日。
有了去年那次的经验，今年这次调降存量房贷利率，专家们预测实施起来可能会更快。
最终，还是要等央行正式发通知、各大银行公告操作细则。
潘行长今天就在新闻发布会上说了——
“因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备，估计银行很难马上给你办这个事情，所以大家不要今天下午就跑到银行去了。”
明天、后天……大家也不用跑银行去。
对楼市影响几何？
单就降低存量房贷利率这一政策而言，受益人群是已经买了房的人，恐怕很难会因此给目前的楼市增加多少新的购房需求。
可能的影响，或是大家房贷压力减轻了，不会那么着急卖房子了，如果把房子出租的租金能覆盖掉大部分月供，一些人可能会转售为租，这对减少二手房市场的“抛压”、避免二手房东“踩踏”式的竞相降价、稳定二手房价，也许是个好事。
要讨论今天新闻发布会上透露的相关政策对楼市的影响，可能应该综合降低存量房贷利率、调低二套房首付比例、接下来可能的“降息”，以及优化保障性住房再贷款支持收购存量商品房，允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地等等，整体作判断。
这些政策，一方面是在需求端继续降低购房者买房的门槛、减轻购房负担，增加购房需求，另一方面是在供应端给房企“输血”，两端都稳了、向好了，整个房地产市场的稳定向好就值得期待。宁波晚报 记者 程旭辉
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