深度调整三年半来

　　表现最好的一年

　　对于宁波楼市来说，刚刚过完的2024年，可谓自2021年下半年步入深度调整以来，重拾信心的一年。

　　以2024年9月底为时间分界线，之前，市场像是一个看不见底的幽幽深谷；但之后，一系列利好政策铺洒出了久违的阳光，市场踏上“止跌回稳”之路。

　　从全年市六区新房、二手房月度成交趋势看，第四季度“翘尾”明显：

据房管理部门数据绘制。以下图表如无特别注明，数据来源均与此一致。

　　如果以被称作“楼市风向标”的二手房市场的成交数据作为观察点，2024年，可以说是宁波楼市深度调整三年半来，表现最好的一年！

　　市六区全年二手住宅成交套数达46420套，虽然与市场火爆时的2020年差距还蛮大，但较2023年回升9%、较2022年更是大增约45%，也超过了市场调整刚开始时成交尚惯性维持在较高水平的2021年全年。

　　新房市场，则因受限于房企近些年拿地少进而导致新增供应量少——2024年全年市区商品住宅新增供应量还不到1.4万套、只有2021年的1/5多一点，成交继续走低。

　　全年市六区商品住宅共成交21413套，较2023年下降约10%，较2022年下降约30%，较2021年则下降约66%。

　　或许，新房成交规模的萎缩，会成为宁波楼市的“新常态”，“存量时代”特征会越来越明显。

　　市区二手住房挂牌量

　　减少约2万套

　　2024年二手房成交走好、新房新增供应大降，也反映在了库存的减少上。

　　2022年11月8日，市区二手住房挂牌量首次超过10万套；时隔25个月后，在2024年12月18日，这个数据再度回到10万套以下的水平。

　　与2023年年末比，2024年末市区二手住房挂牌量少了约2万套，降幅约17%。

　　当然，这其中，以价换量是一个重要因素——多少二手房东是“割了大肉”才成功卖掉房子的啊……

　　市区新房的库存量，相对下降得缓一些，2024年较2023年减少6000多套，降幅也约17%。

　　在新增供应量大降之下，新房库存量降幅不算太大，意味着新房市场上不少老盘还是难卖——尤其是一些当初开盘时定价偏高、在市场调整过程中售价又没下调到有足够吸引力水平的老盘，销量几乎动也不动，像是被遗忘在了时间里……

　　全市卖得最好的3个楼盘

　　都不在市区

　　具体到各区，2024年新房成交量较前一年增幅比较大的——海曙+33%、高新区+69%，新增供应量也是增加的——海曙+152%、高新区+238%；

　　成交量下跌的——鄞州-27%、镇海-31%、北仑-43%，新增供应量也是下跌的——鄞州-32%、镇海-83%、北仑-68%。

　　只有江北例外。江北2024年新房新增供应量较前一年大降了80%，而新房成交量增了15%。一个可能的原因，是一些2023年领证的楼盘，网签是在2024年，比如2023年底领出全部1400多套住宅房源预售证的和樾湾，比如也在2023年底领出830多套住宅房源预售证的璀璨天鑫里。

　　奉化则在巨大的库存之下，即便2024年新房新增供应量较前一年减少了一半，新房成交量还维持在了与前一年相当的水平。

　　从新房库存情况看，奉化最多，可售住宅房源超过万套，相当于海曙、江北、鄞州三个区的总和。

　　但结合2024年月均成交量静态测算的新房库存去化周期，则是北仑最长。不过，宁波市房产交易信息服务网的数据中，北仑的库存量包括了位于主城区、柴桥、小港、梅山等地的多个安置房项目——其中有的安置房项目是兼有一小部分可售商品住宅的，去化周期因此不准确。

　　再具体到个盘，2024年市区卖得最好（成交套数）的10个楼盘，一半在鄞州，其中在当年年中打响区域“促销战”的几个盘，确乎表现神勇、满载而归。

　　看表格：

　　但看成交总金额，排第一的是成交套数和成交面积都没排进前十的一个盘——位于明湖东的逸庐，全年成交金额接近24亿元。

　　另一个紧邻东部新城核心区的高端改善盘——海晏尚珺府，成交金额也接近24亿元。

　　成交套数和成交面积都排进前十的鄞州中心城区改善盘——观澜映象府，成交总金额约23.5亿元，排第三。

　　但如果把范围放大到宁波全市，成交套数和面积的前三名，都不在市区。得力在宁海开发的至臻府，高居全市成交套数和面积榜榜首！

　　看表格：

　　当然，县、市的楼盘，价格普遍比市区的楼盘低，在成交金额前十榜上，除了得力的至臻府外，其余全部是市区楼盘。

　　二手房成交最多的3个小区

　　被镇海“包圆”

　　2024年，除奉化微跌外，其余各区的二手房成交量都较前一年上涨，涨幅最大的是高新区和北仑，都超过了两位数。

　　但在依然巨大的二手房挂牌量面前，多数地方的消化之路，也依然比较漫长。

　　尤其是老旧小区集中的海曙、江北、鄞州，其中挂售的很大一部分老房子，尽管这三年半来有的价格已经“腰斩”，从最高时候的卖三四万元一平跌到了现在的两万元一平都不到，可能还是乏人问津……

　　与2023年相似，2024年里成交最多的二手房，是新交付不久的单价一万出头、总价100万元左右的安置房。

　　镇海“包圆”了市区全年成交二手房最多的前三个小区，前两名是都在蛟川、相隔不远的鸣岑嘉苑和芳韵雅苑，排第三的是在骆驼的新兴岚湾——这个小区是2023年市区二手房的“销冠”。

　　二手房成交套数能排进市区前十的相对老一点的小区，只有位于鄞州中心城区的盛世天城一个。

　　宁波晚报记者 徐露清

编辑： 郭静

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