甬派客户端记者 徐露清

　　4月21日，宁波公积金政策调整。其中，有关公积金贷款风险防控的内容，近期受到要“商转公”的购房者的特别关注。

　　其具体内容是，“借款人申请办理商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款的，应结合商业银行的贷款房屋价格评估结果，综合房屋契税价格、房屋交易价格，低者作为贷款房屋总房价” 。

　　之所以受关注，是因为楼市经过四年多的深度调整，目前银行对房子的评估价，相比当时的买入价，低了很多，进而让大家觉得可能影响到“商转公”时公积金可贷额度的计算。

　　那么，政策调整后“商转公”时，公积金可贷额度具体按什么标准计算？对购房者到底有没有影响？

　　今天，我们就来详细说说。

　　记者从宁波市住房公积金管理中心获得的最新消息是，政策调整后的“商转公”公积金可贷额度（指普通的商品住宅、二手住宅，不考虑安置房等特殊住宅），按同时满足以下5方面标准计算：

　　（1）不超过现行公积金最高贷款额度的金额；

　　（2）不超过公积金可贷额度计算公式计算的金额；

　　（3）不超过按照公积金缴存基数60%测算还贷能力的金额；

　　（4）不超过房屋价格——房屋价格的确定方式，为公积金贷款承办银行对贷款房屋进行价格评估，并以评估价格、房屋契税价格、房屋交易价格（以下简称“三价”）中的最低者作为贷款房屋总房价；

　　（5）不超过原剩余商业性贷款余额。

　　举例：

　　假设，2019年时候以300万元总价、首付90万元、商业贷款210万元买入的首套房，截至目前，已还本金120万元（含首付），剩余贷款180万元。

　　现在，银行给出的评估价是180万元，低于房屋契税价格、房屋交易价格。

　　该购房者符合“首套首贷”条件，本科毕业，非二孩家庭，即公积金最高可贷130万元×（1+20%）=156万元，低于银行评估价180万元。

　　其公积金账户余额有10万元，即可贷额度10万元×20>156万元，可按最高额度贷足156万元。

　　按公积金贷款156万元测算，其月供<公积金缴存基数×60%。

　　则该购房者“商转公”时候的实际可贷额度，就是156万元，而不是（银行评估价180万元-已还本金120万元）=60万元。

　　如果上述例子中的购房者为二孩家庭，其公积金可贷额度是130万元×1.2×1.2=187.2万元，但因为超过了银行评估价，从风险防控角度，“商转公”时其实际可贷额度，为180万元。

　　其实，政策调整后“商转公”可贷额度的计算，与调整前最大的不同，就一点——公积金贷款额必须≤现房屋评估价（假设是三价中的最低价），其余计算标准和调整前没有区别。

　　需要注意的是，“商转公”时本金已还的比例，根据购房网签时间不同，要求有所不同：

　　①购房时间（以网签时间为准，下同）在2023年9月28日（不含）之前的，“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到40%、二套房的达到60%；

　　②购房时间在2023年9月28日（含）至2024年7月8日（含）之间的，“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到30%、二套房的达到60%；

　　③购房时间在2024年7月9日（含）后的，接下来“商转公”时已付房款比例首套房的达到20%、二套房达到25%即可。

　　“商转公”的前提，还包括：房子必须已办出不动产权证；房贷必须是纯商贷且未结清。

编辑： 应波

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