甬派客户端记者 徐露清

　　在宁波市房产市场管理中心发布六月住宅成交数据后，宁波楼市上半年的起起伏伏告一段落。

　　今天，我们来大致盘点一下今年上半年宁波楼市的成交、供应及土拍情况。

　　总体上，宁波楼市上半年仍是一个调整中的状态。

　　一如国家统计局在发布五月份全国房地产市场相关数据时新闻发言人所言：“房地产市场仍在调整过程中，市场信心还在修复，市场供求关系仍待改善，促进房地产止跌回稳还需要继续努力。”

　　新房新增供应量，近五年最少

　　今年上半年，市六区共成交新房6387套，近五年来最少，不足2021年上半年38596套的零头，相较去年上半年减少40%多。

据房管部门数据绘制，下同。

　　这背后，最主要的原因是开发商拿地少、新盘少，导致新增供应持续减少，同时，诸多老盘经四年多的消化后，尤其是去年四季度止跌回稳政策后的那一波迅猛走量，库存也已不多。

　　今年上半年，市六区新领取预售证的新房套数，总共还不到4500套，同样创下近五年的最低值，只有2021年上半年的14%不到，较去年上半年大减近50%。

　　这5000套不到的新增房源分布于25个楼盘，而其中只有5个楼盘是今年全新入市的，其余20个都是老盘，包括已经卖了两三年、卖成现房的盘。

　　各区中，镇海整个上半年就只有1个楼盘领证，即上月领证的庄市璟曜庆庐；

　　江北也只有1个盘，为姚玖湾；

　　北仑2个，戚家山街道的四方家园、梅山的海畔云城；

　　高新区3个，为馥香园、海晏尚珺府、朗云府；

　　海曙4个，望澜府、瑧之悦府、江耀府、春漫里；

　　奉化4个，望山澄庐、江上鸣翠苑、花漫里、君雍璟府；

　　鄞州则遥遥领先，有10个之多，分别是明湖板块的璟明府、明湖星洲、明湖懿秋苑、逸庐，老江东的百誉府，仇毕的汀澜瑧悦府，鄞州印象城北的玖曜，姜山的悦宁尚府，以及东钱湖的缦岛湾、翠兰轩。

　　不过，新领证商品住宅总套数海曙区最多，鄞州的盘因多为大面积高端住宅，总套数只居次席。

　　算上这些新领证套数中未售出的房源，截至6月30日24时，市六区新房可售总套数为27778套，相比年初的30538套，减少2760套、降幅约9%。

　　各区新房可售情况如下图所示：

　　上半年各区的新房成交量，与各自新增供应量、库存量关联度相对还是比较大的。

　　其中，新房销量最高的是鄞州，其次是库存最高的奉化，新增供应最多的海曙居第三，这三个区上半年新房销量均超过千套。

　　全宁波销量最高的楼盘，不在市区

　　具体到楼盘来看，今年上半年全市范围内网签套数最多的楼盘，不在市六区，而是慈溪的绿城沁百合府，2024年11月首次领取预售证，今年3月有新批次加推，目前可售住宅套数已是两位数。

　　此外，区县（市）中，余姚在新房网签套数前十榜单中占了2席，前湾新区占了1席，其中前湾新区的吉瑞府、余姚的春山听湖院套均总价都不足百万。

　　市六区上半年新房网签套数前十楼盘榜单中，除了镇海，其他区都有楼盘上榜，位居榜首的是海曙的中铁建望澜府，占席最多的还是鄞州区，有3个盘。

　　今年上半年备受关注的两个江山万里项目——玖曜和玖洲，也在其中，并且贡献了唯二两个套均总价千万级和两千万级的项目。

　　下半年，市六区有望新入市、可以重点关注的新楼盘，除了明湖A6地块住宅、鄞州矮柳的福璟里等早前拍出、尚未入市的项目，还有上半年新成交的9块商品住宅用地，数量屈指可数，比去年上半年还少一块，具体参见下表：

　　这其中，高新区馥香园南侧宅地（绿城凤栖云庐）、北仑大碶博平小学东南侧低密宅地、江北永红区块宅地（保亿姚江润园）、海曙段塘原汽配市场宅地，再算上明湖A6地块宅地，共有5宗已成交宅地为高品质住区试点地块，将建“四代宅”，并且最快今年下半年就会有项目率先入市。

　　宁波首批“四代宅”究竟会带来怎样不同的房子？又会卖出什么样的价格？应该是下半年宁波楼市最大的关注点之一。

　　另一方面，上半年供应地块中低密宅地比重明显增加，已成交的鄞州下应涌宁府南侧宅地（华润知屿云璟园）、高新区馥香园南侧宅地、江北永红区块宅地、镇海庄市中兴中学西侧宅地，都设计有墅类产品。

　　这意味着，本就为数不多的9宗成交宅地中，适合刚需购房者的选项依旧有限。

　　最好卖的二手房，有一个共同的特点

　　再看二手住宅市场上半年的表现。

　　相比新增供应大幅减少的新房市场，供应充足的二手房市场，成交量相对稳定。

　　上半年，市六区共成交二手住宅20495套，较去年上半年减少约12%，但远高于2022年上半年。

　　分区域看，鄞州二手房成交量领先较多，高达6366套，是第二名海曙的1.8倍。

　　值得一提的是，奉化的二手房成交量，高过北仑、江北，与镇海的差距也不大。

　　具体到小区来看，上半年市六区二手住宅网签套数前十榜单中，居首的是镇海骆驼的新兴岚湾小区。

　　包括它在内，榜单中清一色是安置房小区，且都是近几年交付、90平方米以下为主的小面积次新房，套均成交总价都在100万元上下。这类小面积低总价的二手房，正是目前主城区新房市场上已不多的刚需型房源。

　　据宁波市房产交易信息服务网显示，截至6月30日24时，宁波市六区范围内通过房产中介挂售的二手住宅房源，合计还有9.2万多套，虽较今年年初已减少4000多套，较2023年末高位时更减少了2.3万多套，但整体库存依旧不小。

　　在这样的挂售量下，下半年，二手房市场应该还会是一个买方市场，不少二手房东仍需苦等“有缘人”……

　　值得关注的是，在部分城市已经推行的收购二手房作为保障性住房的举措，宁波在下半年里会否施行？或许会在一定程度上影响二手房市场走势。

　　2025宁波楼市的下半场，已经拉开帷幕。

　　下半年的土拍市场，明湖西南侧低密“四代宅”宅地，将打头阵。新房市场，“四代宅”、墅类产品，已经开始预热。二手房市场，也许会有政策惊喜。

编辑： 陈捷

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