一套将近7年前买的房子，在出租获取多年租金收益后，法院竟判原房东全额返还买家89万元购房款，究竟是怎么一回事？

这桩官司来自中国裁判文书网日前公开的一份宁波市中级人民法院民事判决书……

01

2009年2月上旬，上诉人（原审被告）甲与鄞州区某村村委会签订了一份《某村房屋拆迁补偿安置协议》，随后他足额支付差价款，拿到了宁波市一个拆迁安置小区的房票。

之后2014年，他付清了全部购房款及相关配套费用，并在2016年取得如今官司涉及的这套建筑面积约85平方米的房屋。

不过，这套房屋当时并未办理产权证。

02

2018年8月上旬，甲通过中介，以总价99万元、折合单价约11700元/平方米，把这套“无证房”卖给了被上诉人乙（原审原告），三方签订了《房屋买卖（居间）合同》（以下简称“房屋买卖合同”）。

其中约定了“甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性有效性负全责”“甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”等违约责任。

次日，乙向甲支付了其中的89万元房款，并向中介支付了1万元中介费，甲也在当天把这套房屋交付给了乙。剩余10万元房款则约定将于甲取得产权证、将房屋正式过户给乙之日付清。

在拿到房子后，乙曾把它出租了蛮多年，2025年7月前每月租金1800元，2025年7月起每月租金1500元。

然而，直至官司一审、二审宣判，这套房都还是一套“无证房”，乙的“房东”身份迟迟无法“转正”——这桩官司也就是这么来的。

03

面对乙的起诉，甲认为在其把房屋交付给乙的这么多年间，乙一直在正常行使对房屋的占有、使用权，以及将房屋出租获取稳定租金的收益权，乙对房屋的核心权利已充分享有，合同目的已经达成。

同时，此前甲和其他市民多次在浙里办、民生e点通、人民网等官方渠道询问这套房的产权证办理情况，得到的答复都是正在办理中。

基于此，甲认为这本产权证办理进程明确，“不存在任何无法办理的法定障碍”，过户只是时间问题。房子之所以至今无法正式过户给乙，只是因为拆迁安置房产权办理的法定流程和客观周期，这是签订合同时乙已经清楚知道的“合理情形”，并不是自己违约造成的。

但在乙看来，情况恰恰相反——这套房有历史遗留的根本性产权瑕疵，“存在永久性办证障碍”，房屋买卖合同在客观上已经无法履行，因此请求法院判令解除合同。

而乙这么认为的依据，正是甲在一审中提交的一份2025年6月的政府答复，其中已明确这套房子所在地——

“建设过程不完善，土地性质既有国有又有集体，原土地未完成征收”

……

04

一审法院认为，甲乙之间的房屋买卖合同依法成立并合法有效，而房屋买卖合同的根本目的是转移房屋所有权。

甲作为房屋出售方，负有取得产权证书并依法配合房屋买受方乙完成过户的义务。现在，甲在房屋买卖合同签订7年后，仍未能取得房屋产权证，且无法确定是否能取得产权或取得产权证的时间，导致房屋买卖合同的根本目的无法实现。

因此，一审法院认定，甲乙之间的房屋买卖合同于起诉状副本送达甲之日2025年6月10日起解除，甲应返还乙购房款89万元，乙应返还甲涉案房屋。

至于乙除返还购房款外主张的利息损失及中介费损失，一审法院基于乙在明知甲的房屋出售时尚未办理产权证且已有数年未办出产权证的情况下仍签订合同、也存在对合同风险未尽充分审查义务的过错，以及乙也支付房款取得涉案房屋并出租多年、获取了相应租金收入等原因，不予支持。

而甲辩称的房屋价值贬损，因其未提起反诉，一审法院认定可另案主张，本案不作处理。

今年5月，二审法院认定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因此驳回上诉，维持原判。

编辑： 陈晓怡

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