（受访者供图）

　　人物名片

　　罗高波，中国城镇化和房地产研究学者。出版专著《中国城镇化——历史借鉴、国际融合与本土实践》《中国房地产发展新模式》等。

　　核心观点

　　-房地产企业将从“规模导向”向“价值创造”转型升级，从单纯的开发商向城市综合运营商转型

　　-物业服务、运营管理、文化特性等人文关怀同样重要，要真正以居住者需求为中心，践行长期主义，做“难而正确的事”

　　-房地产长期看人口，短期看政策。建议重点研究宁波的城市定位、经济发展、产业发展、城市规划和人口流向。宁波需要找到或创造独特优势，吸引有竞争力的产业和人口

　　-宁波房地产未来发展应是中国房地产发展新模式在沿海城市的体现，结合宁波具体情况来落实

宁波加快“好房子”建设。冯瑄/摄

　　当前，我国房地产市场发展正从“有没有”向“好不好”转型，建设“好房子”、构建房地产发展新模式已成为行业共识。“好房子”不仅关乎建筑品质的提升，更承载着人民对安全、舒适、绿色、智慧居住生活的向往，是从“住有所居”迈向“住有宜居”的关键一步。日前，住建部公布《“好房子”建设经验做法（第二批）》，宁波聚焦不同人群和场景制定设计指引等技术文件提出的多样化“好房子”建设方案入选。

　　作为长三角地区重要的中心城市，宁波如何以全域化思维探索具有地方特色的“好房子”建设路径，推动房地产从规模扩张向价值创造转型？对此，记者采访了中国城镇化和房地产研究学者罗高波。

东部新城。（徐诚/摄）

　　从“住有所居”到“住有宜居”，好房子有了新标准

　　记者：宁波“好房子”建设方案入选住建部典型案例。您认为“好房子”理念为何在这个阶段受到如此重视？

　　罗高波：当前房地产发展最重要的转变是供求关系发生重大变化。市场从供不应求转向供求平衡，部分地区甚至供大于求，从卖方市场转向买方市场。客户对住房品质和服务提出了更高要求，“好房子”理念因此受到重视。

　　与此同时，居民的住房需求也从刚性需求向改善性升级，对住房的产品品质、环境配套、运营服务及文化特性等软性要求更高。可以说，打造“好房子”是从“住有所居”迈向“住有宜居”的关键一步。

　　记者：从居民实际需求来看，什么样的房子才能真正称得上是“好房子”？

　　罗高波：“好房子”的核心标准是安全、舒适、绿色、智慧。具体表现为“6633”框架，即六不（不漏、不臭、不吵、不霉、不堵、不裂）、六防（防灾、防盗、防火、防电、防摔、防撞）、三省（省心、省钱、省地）、三要（要实用、要健康、要关怀）。

　　在硬性指标上，新建住宅层高不低于3米（原标准宜为2.8米），4层及以上住宅应设置电梯（原标准为7层及以上），楼板撞击声隔声性能明显提升，墙体隔声性能大幅提升，每套住宅都有满足日照标准的房间，适老化设计更完善。

宁波加快探索房地产发展新模式。冯瑄/摄

　　从开发商到运营商，房企转型要走“四好”之路

　　记者：您对房地产转型进行了系统研究。当前房地产发展新模式还需要重点关注哪些问题？

　　罗高波：中国房地产发展新模式的总体构想为“租售并举，以租托底，‘人房地钱’要素联动，政府当房东，针对性让利”。通过六步走落地，“好房子”是第一步，实现质的有效提升；接下来将完善基础性制度，通过长租房和保障性住房建设，更好满足刚性和改善性住房需求，促进市场平稳健康发展。对现有存量市场的收储、闲置商用物业的改建、长租房的建设及城市更新等是目前关注重点。

　　记者：房地产企业未来将发生哪些变化？除了把房子建得更好，企业还需要在哪些方面适应居民新的需求？

　　罗高波：房地产企业将从“规模导向”向“价值创造”转型升级，从单纯的开发商向城市综合运营商转型。

　　除了将房子建得更好，企业还需要在住房周边景观、配套设施、运营服务、文化特性等方面适应居民新的居住需求，推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。优配置是必要条件，但并非充分条件——硬件配置决定下限，软性服务决定上限。物业服务、运营管理、文化特性等人文关怀同样重要，要真正以居住者需求为中心，践行长期主义，做“难而正确的事”。

越来越多的第四代住宅受到部分改善型购房家庭关注。冯瑄/摄

　　城市竞争不进则退，宁波需要“高于全国”的好房子

　　记者：作为沿海发达城市，宁波下一阶段房地产发展应该重点关注哪些问题？哪些领域可能成为新的发展空间？

　　罗高波：房地产长期看人口，短期看政策。建议重点研究宁波的城市定位、经济发展、产业发展、城市规划和人口流向。

　　宁波是沿海发达城市，与杭州、合肥等省会城市及青岛、厦门等城市相比，宁波需要在产业辨识度、人口吸附力和城市功能上形成更强优势，从而吸引有竞争力的产业和人口。新的产业发展领域和区域有可能成为新的发展空间。

　　值得肯定的是，宁波在“好房子”建设上已迈出坚实步伐——编制11类居住场景应用设计指南，精准覆盖不同群体居住需求；优化容积率计算规则，为高品质住区建设松绑赋能；累计推出10宗高品质住区试点地块，总面积达43.2公顷。

　　记者：站在未来5年至10年的角度看，宁波应该形成怎样的房地产发展模式？什么样的“好房子”能真正体现宁波的居住品质？

　　罗高波：宁波房地产未来发展应是中国房地产发展新模式在沿海城市的体现，结合宁波具体情况来落实。

　　宁波对“好房子”的标准应当高于全国平均水平和住建部基本标准。高标准、好设计、优材料、好建造、优服务的“好房子”，应是宁波这座城市居住品质的发展方向。

　　住房城乡建设部门提出，“好房子”建设要抓好标准、设计、材料、建造、运维等环节。这一要求同样适用于宁波。除了住宅本身的建筑品质，周边景观环境、社区配套、运营服务、文化禀赋等也是“好房子”的具体体现。宁波未来的居住品质和发展水平，取决于城市定位、经济发展、产业发展及开发服务水平及价值导向。

　　记者：从美国、日本、新加坡等国的住房发展经验，以及深圳“二次房改”等探索来看，哪些经验对宁波未来建设“好房子”、探索房地产发展新模式具有借鉴意义？

　　罗高波：这是一个需要专题调研后才能回答的问题。首先，宁波是一个城市，建议进行城市间对比，而不是简单作国家间对比。其次，建议采用“历史借鉴、国际融合与本土实践”的研究方法，寻找宁波最值得借鉴的发达国家城市、国内最可比城市，以及最具竞争力的城市（如杭州）进行针对性分析，结合宁波具体情况和资源禀赋，融合形成符合宁波实际、可持续的房地产发展模式。

　　宁波日报 甬派客户端 记者冯瑄

编辑： 陈捷

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