房产已过户钱款未结清 原房主是否有权出租房屋

　　市民刘先生来电咨询：去年8月，我和张先生签订房屋转让协议一份，约定我把余姚市花园新村的一处房产转让给张先生，张先生于11月1日前付清房款45万元，同时我交付房屋。此后，我协助张先生办理了房产过户手续，但是张先生因生意亏本至今未付清房款，我也没有交付房屋。去年11月30日，我把上述房屋出租给鲁女士，并签订租房协议一份，约定月租金1500元。请问律师，张先生付清房款之前，我有权拒绝交付房屋吗？我与鲁女士签订的租房协议有效吗？

　　本报法律顾问汪宇波律师解答如下：张先生付清房款和刘先生交付房屋是双方当事人应当同时履行的义务，彼此之间没有先后履行顺序，也就是说，根据《合同法》第66条规定，当事人之间互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。即一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，或者一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，张先生付清房款之前，刘先生就有权拒绝交付房屋。

　　由于张先生未按约付清房款，刘先生可依据法律规定行使同时履行抗辩权，但是，由于涉案房产已经办理了产权过户手续，房屋的所有权已经转移给了张先生，刘先生已经不是该房屋的所有权人了，刘先生未经房屋产权人张先生授权或事后追认的情况下，擅自将该房屋出租，属于无权处分行为，因此，刘先生和鲁女士签订的租房协议应属无效。

　　(来源：余姚日报 编辑：杨鲸霖)