“国五条”细则严厉超预期 慈溪二手房市场一片沸腾

就在人们对2月20日出台的楼市调控新“国五条”力度之轻而疑惑不解时，3月1日，国务院再次发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“细则”)。严厉的行政政策、信贷政策和税收政策，时隔8天，楼市此番调控实质升级，不仅让人感觉“太快”，其严厉程度也超出预期。“严格征收20%的二手房个人所得税”是此“细则”中最扣人心弦一大亮点。其实，按差额的20%计征所得税的做法并非是新规。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或者总价的1%-2%(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)，交易时可以随机选择。对于涨幅快的房源来讲，无疑按照总价来算可以减少不少税。因此，二手房交易市场一般都采用总价的计征办法。新政直接加大了二手房流转环节的交易成本，这笔不小的费用将直接冲击到二手房购房需求及业主出售意愿。抢搭“政策末班车”效应使二手房市场迎来了短时间内的交易高峰。

一石激起千层浪

二手房交易量激增

“细则”出台后，第一时间反应最激烈的是那些达成意向，但还没办理过户的买卖双方。同全国其他城市一样，桥城也现抢搭“政策末班车效应”，使二手房市场迎来了短时间内的交易高峰。

“昨天的情形像是回到2009年、2010年那时候了。”3月5日上午，行政服务中心房地产管理中心城区所工作人员罗丹丹介绍，3月4号是“细则”出台后的第一个工作日，前来办理二手房过户业务的市民数量比平时多了好几倍。房地产管理中心是最先能感受政策带来慈溪楼市变化的地方之一。11号窗口的工作人员陆迪清这两天忙得电话都没空接，桌上堆着厚厚一叠“申请人家庭情况确认单”。她告诉记者，这几天来打购房证明的人数多了很多，4号当天叫号叫到200多号，其中一大半都是办理二手房的。这些人主要是希望能赶在政策之前将房子过户掉。

五年以内的二手房交易如何收费？五年以外的二手房交易如何收费？我现在该不该赶紧出手？这几天，慈溪各大中介公司也忙得不可开交，咨询电话一个接一个。20%的二手房个人所得税不仅让那些正在考虑购买的人慌乱手脚，让那些已经达成意向，收了定金，但还没办理过户的买卖双方更是着急。慈溪科威不动产在4日当天就有3组客户办理了过户手续。该公司总经理朱建东说，这些客户都是已经签订好合同，本来是说好三月份办理过户手续的，新政出台后加快了这些人的办理速度。记者了解到，由于原先的政策是：出售满五年以上，并且是家庭唯一一套住房的，是免征个税的。因此，不少已经达成购买意向的买卖双方，即便已经交了定金，但为了少交税，会等到满五年后再办理过户手续。新政的出台在一定程度上改变了这群人的计划。

在慈溪久通房产，工作人员正在为一对夫妻介绍房源。“我们本来就准备今年购买一套学区房，恰好现在新政出台，还是赶紧在政策前下手比较好。”妻子说。久通房产负责人虞旦说，新政出台后短短几天，二手房房源一下子多了不少，房东出的价格也更贴近市场价了。不过，学区房的价格依旧坚挺。学区房一直都是二手房市场的常青藤，二手房的购买需求弹性非常小，政策带来的影响不会显现得太快。

“政策没实施前过户可以省很多钱呢。”市民张先生算了这样一笔账：以一套面积为150平方米的未满五年的普通商品房为例，买进时的价格是160万元，现在的市场价为200万元。按总额的1%计算应缴纳的个人所得税为2万元，如果按差价的20%计算的话，需要缴纳8万元。对于涨幅较大，或者户型大的房源来讲冲击力度更大。“不过现在地方细则还没出台，具体内容还不清楚。”朱建东说，满五年和未满五年的二手房情况并不相同，他认为最后落实下来的细则不会“一刀切”，应该是更加合理、科学。

无论怎么样，本次出台的“细则”内容已经超过市场预期，特别是二手房市场更是一片沸腾。忙着卖房的、忙着买房的、忙着想法子怎么样规避政策的……在地方“细则”尚未落地前，抢搭“政策末班车”的效应越来越强烈。不过，业内人士提醒市民，在此期间签订购房合同时，仍需谨慎，走规范、合法的手续。

新政影响几何？

新政对市场的影响有多大？市场今后的走向会如何？这是开发商和购房者都在关注的一个问题。有业内人士表示，每轮新政出台，市场必将会受影响。本次出台的“国五条细则”措辞严厉、新意颇多，对今年市场影响也会超出很多人的预期。

“从当前二手房交易量来说，新政对二手房市场的影响很直接。”朱建东说，新政短期内促成了二手房源增加，价格调整，交易倍增。但从长远看，在新政影响下，二手房市场流通性会受到一定限制。经过前几年的宏观调控，大多数投资投机客已经被挤出了市场。当前二手房市场上，不少业主都是企业主，如果不是急需用钱，房子是可卖可不卖的。政策的出台不仅降低业主的出售意愿，也加大了“卖一买一”的换房群体的“置换成本”。原本打算把城东新村一套住房卖掉后再去城西买一套大户型住房的邱女士犯难了。她担心新政实施后，房子很难脱手，这样她就没有足够的资金置换大户型了。

在区域市场，二手房和一手房市场是互通、互补的。对二手房市场的影响必将会在一手房市场有所显现。“对一手房市场短期利好。”不少开发商表示，二手房交易重税会让一手房交易市场增加一部分刚需者，减少一部分投机需求者和投资需求者。一增一减两个变量同时影响着一手房市场的总需求量。但目前慈溪大多数的购房者都是以自住为主，投资投机客在持续的宏观调控下已经被挤出市场。新政会让一部分原先打算购买二手房的购房者进入一手房市场，同时在考虑到今后“置换成本”的提高，一些购房者对房源的品质、地段会更加关注。“一步到位”的购房者会越来越多。此次出台的组合拳新政，主要是抑制投机，促进房地产市场健康稳定发展。政策从出台到落实至各个地方后，开发商、购房者和整个市场都会有一个调整的过程。至于新政对慈溪市场的影响有多大，业内人士认为，影响究竟有多大，还要看之后地方政府的执行力度。

记者 余玲艳