房屋租赁纠纷应对策略（下）

　　遵守相关规定，杜绝违法出租

　　［案例］

　　去年春节过后，慈溪的王某将自己的房屋出租给几个自称在一家公司打工的外地人，既没有与对方签订房屋租赁合同、登记承租人的相关信息，也未到公安机关报备有关手续。半年后，警方找上门来。原来，这几个外地人组成了一个盗窃集团，在慈溪多地从事偷盗犯罪活动。警方根据《治安管理条例》的有关规定，对王某给予罚款500元处罚。此外，由于偷盗者实际只交了两个月的房租，还留下不少水电费用未结清。王某后悔不及，叹自己是赔了夫人又折兵。

　　［说法］

　　《治安管理处罚法》规定：“房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处二百元以上五百元以下罚款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。”

　　此外，《商品房屋租赁管理办法》第6条还明确规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)属于违法建筑的；(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；(三)违反规定改变房屋使用性质的；(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。”如果违反这些禁止性规定违法出租房屋，不但可能受到罚款等治安管理处罚，而且，由于房屋本身不符合保障人身、财产安全要求造成他人损害的，还可能要承担相应的民事责任甚至刑事责任。因此，作为房主，千万不能为了眼前的利益而忽视法律规定，出租房屋必须遵守有关规定，否则不但可能给自己造成经济损失，甚至会因此带来意想不到的麻烦。

　　规范使用租房，严禁擅自转租

　　［案例］

　　邱某把一套住房出租给贺某，双方在合同中约定：租期一年，房租每月1200元，全年一次性交清房租及1800元水电费。合同签订后，贺某交清了租金和水电费。但入住仅两个月，贺某就将该房屋以每月1500元的价格转租给了胡某。邱某知道后，要求胡某离开租赁房屋，并单方面解除了其与贺某的房屋租赁合同，并调换了门锁。贺某认为，邱某已将房屋租给自己，并签订了一年的房屋租赁合同，自己已按合同约定支付全部房租和水电费，在租赁期内，房主无权单方面解除合同，也无权要求次承租人胡某搬出。贺某因此起诉到法院，要求邱某赔偿自己的损失、交回房屋继续承租。法院经审理，驳回了贺某的诉讼请求。

　　［说法］

　　《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《商品房屋租赁管理办法》第11条亦规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”贺某之所以输官司，根本原因是其转租房屋事先未取得出租人的同意。

　　这一案例说明，合理、规范、依法使用房屋是承租人应履行的基本义务，所谓合理使用，既包括不擅自转租，亦指承租人按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

　　房屋租赁合同纠纷的形成原因非常多，以上案例并不能涵盖全部，应对、化解房屋租赁纠纷的方式、方法亦不仅限于以上几个方面。但无论怎样，任何人只要涉足于房屋租凭，必须时刻保持法律意识，以此作为避免纠纷产生的“护身符”。

　　记者董小军通讯员谢兼明