住宅小区物业纠纷不断 宁波市人大提出建议

　　“如果不是政府对老小区物业管理费用进行托底，我们这样的老小区准物业公司早就维持不下去了。”白鹤街道紫鹃社区党委书记严丽娜希望记者帮助呼吁破解物业管理费收缴难，避免物业公司因收支不平衡而降低管理水平甚至最终无奈退出。

　　紫鹃社区有1786户居民，自2005年老小区改造后，准物业公司茵创物业中标入驻。“之所以在物业公司前加个‘准’字，是因为公司只负责小区治安管理和保洁工作。”严丽娜说，该小区居民每年的缴费标准是每户60元，但收缴率还是只有八成左右。有些居民总是以小区停车难、出租房管理乱、野猫扰民等种种理由拒缴费用，但这些事基本不是准物业公司的责任范围。

　　前天，市人大常委会主任会议听取了市住建委关于住宅小区物业管理工作情况的汇报，并进行了讨论。从现实情况看，物业公司管理水平与物业管理费收缴难之间正在陷入一个恶性循环。

　　“造成问题的原因是多方面的，比如业主大会和业委会长期虚设，未能很好地履行职责；物业管理费偏低，多年没有提高，物业企业生存困难；违规装修屡禁不止，政府部门执法困难等等。”市人大常委会主任会议成员在讨论中认为，这些问题带有普遍性、长期性、系统性，涉及法律法规的限制、体制机制的约束、传统习惯的束缚，解决起来难度很大。在这方面，政府部门做了大量的探索和创新，也取得了一定的成效，但总体上没有大的突破。

　　为此，首先要明确住宅小区物业管理中四个主体———政府、业主和住用人、业主大会(业委会)、物业公司的职责与边界。现实中物业公司承担了许多物业服务以外的事情，包括许多政府和居委会的工作，要改变这种状况，使各方主体真正各负其责。

　　其次要明确业主与物业管理公司的权利义务。物业公司要向业主提供服务清单，没有做到服务清单内容，或由于物业公司的原因造成业主利益损失的，物业费可以打折或减免。如果物业公司履行了自己的承诺，业主也应当主动及时地缴纳物业费，如果不缴纳，物业公司可以通过法律途径解决。

　　此外，要加强政府与行业主管部门的监管职责。政府和有关部门要加强执法，对于住宅小区内违规装修行为，住建、城管等部门要加强联动执法，积极探索有效的治理方法。行业主管部门要进一步加强对物业公司的监管和引导，确保物业公司能够依法依规以及按行业标准提供优质有效的服务。政府和居委会需要委托物业公司承担的工作，可以采取服务外包的形式，以市场方式来加以推进。□宁波日报 记者 龚哲明