房贷利率大幅优惠只是"画饼充饥"？提前还贷要谨慎

在宏观经济、库存压力等因素影响下，房贷新规对房市的刺激作用有限。

■银行首套房利率多为95折

昨天，记者联系甬城的四大国有银行以及部分股份制商业银行了解到，部分银行已经接到总行下发的细则，不少银行对首套房贷利率作了微调。

“总行下发的细则和政策要求基本一致，只是部分内容作了细化。”农行宁波市分行个贷部人士表示，对于贷款购买首套普通自住房和拥有一套住房并已经结清相应住房贷款的家庭，房贷执行按央行政策要求；对于拥有２套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购房的，细则要求首付款比例最低不低于４０％，单个客户的贷款条件将在《通知》和细则要求下根据客户的具体情况而定。

至于房贷利率，目前，农行市分行在首套房的利率方面执行的是差异化定价策略，其大部分客户可以申请到９．５折优惠，极少数优质客户可享受到９折优惠。“至于下一步是否会调低首套房利率，则需要视市场、同行等情况而定。”上述人士表示。

工行宁波市分行、建行宁波市分行个贷部的相关人士均表示，首套房贷政策按照央行的要求执行，首套房贷利率方面，目前大部分客户可以申请到９．５折，是否继续放松要等到总行细则出来才可确定。

对于市场期望颇高的“首套房贷利率最低７折优惠”，一家股份制商业银行的个贷部负责人昨天称据其了解“可能性并不大”。“我们平时私下也会和同行交流，好几家银行表示新规执行后，利率还是会以基准为主，会不会进一步下调，也要视市场等具体情况而定。”他说。

■房市稳定或成常态

宁波市房产交易中心公布的数据显示：今年７月份，市区商品住宅房销售量为２４９８套；８月份，市区商品住宅房销售量为３９７０套；９月份市区商品住宅房销售量为２９２２套；１０月１日至７日国庆小长假成交２６３套，１０月８日至１６日成交１４４２套，“银十”过半，商品住宅的成交量达到了１７０５套，总体情况稳定。

二手房方面，数据显示，７月份市区二手住房共成交１５６２套，８月份成交１９２８套，９月份成交２１８２套。１０月份尚未有足月数据，但１０月１日以来，我市几家二手房中介机构的成交情况表明“市场形势良好且稳中有升”。以宁波市甬旺房产经纪有限公司为例，７月份成交１６６套，８月份成交２０２套，９月份成交１８３套，１０月１日至１７日下午５时，已经成交１１３套。

一家银行个贷部经理对记者坦言，房贷新政对刺激楼市刚需有一定作用，但由于甬城房市去库存压力比较大，国内经济基本面仍面监诸多不确定因素，再加上银行自身资金成本的压力，“房市在房贷新规刺激下大幅回暖的可能性不大”。

■提前还贷要谨慎选择

“不管你名下有几套房，只要贷款还清了，再买房都算作首套。”招商银行宁波分行营业部负责房贷业务的职员如是说。记者了解到，目前甬城银行基本放开了首套房认定标准，不少已拥有房产、想再次涉足房产的消费者想到了提前还贷，以便享受首套房的按揭标准和利率优惠。

那么，提前还贷是否真的是最佳选择呢？

据了解，目前提前还贷包括全额提前还款和部分提前还款。按照国家的房贷新政，如果想让二套房贷款变成首套房贷，就必须全额提前还款。而一般来说，只有在正常还款满一年后，才能申请提前还贷。另外，客户在向银行申请提前还款时，还需要权衡一下，因为部分银行在贷款合同中列明，提前还款可能需要支付一定的违约金，也就是俗称的“罚息”。一般来说“罚息”为提前还款金额的１％上下或者月供的３倍左右。不过，由于银行信贷额度紧张，很多银行已经对提前还款客户免除了“罚息”。

在提前还贷流程上，据银行方面介绍，提前还贷需书面申请，审核时间多在一周以上。此外，银行接受的还款数额通常是整数倍，每个银行还会设立一个提前还贷的额度，通常在３万元至５万元。

从理财方面来看，专家则建议，借款人除了把握还贷时机和方法外，还应考虑提前还贷是否合算。对那些手中资金不充裕而且随时都有大额支出的借款人来说，如果贷款本身的负债率并不高，最好不要提前还贷。“如今理财产品收益率也不错，如果转投银行理财产品或基金等其他融资渠道，可能是更好的选择。”