高新区的蓝海公寓临水而立,是宁波难得的景观小区。
小区多是大户型,业主们素质也较高。为了维护小区的品质,他们通过了一份可以称之为宁波物业史上最严厉的业主管理规约。规约的重头戏之一就是,严禁群租。
规约的内容很细,最具杀伤力的两条是,“本区物业禁止租给或是转租给2个以上承租人”、“不得将房屋出租用于仓储、员工集体宿舍等”。
禁止群租是规约“重头戏”
蓝海公寓位于金家河和甬新河的交汇处,小区里共有5幢高层建筑和若干幢别墅,519户人家。整个小区的物业都是沿着甬新河呈一条线排列,每套房都可算是景观房,房价也不低。
小区目前入住了318户业主,业主委员会是去年12月9日成立的,成立当时,业主代表们就通过了一份管理公约。
这份管理规约是一份标准文本,但实行了大半年,业主们仍觉得有欠缺。今年9月,业主们谋划着对管理规约进一步细化,准备在10月8日的第二届业主大会上进行修改通过。
细化的内容涉及3块:群租、饲养宠物和保护绿化环境。其中“重头戏”是禁止群租行为。
群租现象多年来一直饱受诟病,很多小区都遭受困扰。主要原因是,没有具体的法规约束,乱象频生。业主们的吐槽主要集中在消防、治安等方面。
“4年前,我们小区有2套房子曾租给一家物流公司,作为集体宿舍。有业主进去瞧了一眼,发现每套房子居然住了50人,简直算是宁波最牛群租。周边业主心都蛮慌的,这么多人住在一起,小区安全指数大幅下降,公共设施的使用频率却大大增加,比如电梯,本幢业主想要使用电梯,必须要等很长时间。还有楼下的大门,一直被开着,你说业主们糟心不糟心?”高新区一名业主说。
通过后即遏制了群租倾向
为了解决群租问题,蓝海公寓参考了北京、上海对群租的管理规定,制订了这份堪称宁波史上最严的群租禁止规约。
规约对群租有严格的定义,“群租是指业主和物业使用人将房屋分别向两个以上承租人出租,并订有两个以上书面足月或者口头租约;或承租人将承租房屋部分或者全部,转租给两个以上承租人,并订有两个以上书面租约或口头租约”。因此,规约禁止小区业主把小区内的物业出租给或是转租给2个以上的承租人。
甚至对于什么是一个承租人,业委会也有讨论,“一个承租人是指一个人或是一户家庭,超出“一人”或“一户”单位的,都不能算是一个承租人。”蓝海公寓业主委员会主任马主任说,上海、北京也是这么定义的。
马主任说,“当初修改草案出来后,业委会还挺担心是不是太严厉了,没想到9月份把修改后的规约放在小区QQ群里、贴到楼道电梯征求大家意见,业主们的态度更明确,担心还有人会钻条款的空子,于是应业主们的要求,业委会在禁止群租里的条款又明确了2条细则———不得将房屋出租用于仓储、员工集体宿舍等。”
10月8日,蓝海公寓的业主大会如期召开,来参加大会的除了15个楼道的业主代表,还有3名业主,这份修改后的管理规约全票通过。
蓝海公寓的业主规约通过后,颇具效果。小区里原本有业主有群租的倾向,目前也停下了装修,跟业主委员会和物业协商,进一步该怎么整改。
律师:规约制约群租是较好选择
浙江和义观达律师事务所律师傅凌志说,目前,虽然不少地方都出台了相应的租房管理办法,但具体实施过程中,如何执法,如何监管也是难题。“通过业主规约制约群租,也许是目前最好的选择。”
业主规约具有一定的法律效力,已为法院判例所支持。比如,在上海首例群租案中,浦东新区法院正是依据小区物业的集体约定,判决驳回“二房东要求物业公司为干预其转群租的行为承担赔偿责任”的诉讼请求。如果仅仅根据《上海市房屋租赁管理实施办法》或《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》来判决则极易引发争议。
傅凌志说,在群租现象严重的小区,由政府牵头成立业委会,通过业主大会制定相关规章,来制约业主行为的办法,是比较切实可行的办法。记者胡珊
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