海曙探索利用第三方服务机构解决物业管理问题

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　　□宁波日报记者王岚 海曙记者站张黎升 通讯员陈波

　　中山西苑小区业委会委托物业第三方在全体业主中进行物业费提价和物业选聘意见征询结果近日出炉：新物业服务企业得票和物业缴费涨价提议双双获得通过。一个老小区同时就物业企业选聘与物业收费提价达成共识，在海曙区还是第一次。

　　换物业提价双双成功

　　5月18日是中山西苑小区居民选聘物业企业和物业收费提价票选开箱日。下午，在小区业委会委员、业主代表、社区街道工作人员，海曙区物管办及物业第三方评估公司等共同见证下，票选结果出炉：小区1631户业主，回收选聘物业企业选票1273张，其中1003票投给经房物业；收到物业费调整选票有效票1262张，其中984票同意每平方米上调0.1元的涨价提议。两个事项均获得了超过半数的同意票，按照相关规定，决议生效。

　　据介绍，中山西苑分五个片区逐步建成，其中最早交付的在1998年。小区内除了占绝大多数的住宅，还有商务楼和少量店面。“小区的复杂性使小区出入口多达7个半(半个表示只开一半时间)，按照每道门管理成本10万元计，光这项一年就需要70万元以上，而目前小区住宅物业收费只有0.3元和0.35元／月／平方米。”业委会主任陆德康说，为此，原物业企业去年8月就以亏损为由表达了退管意向，今年初正式向中山西苑小区业委会递交了退管报告。

　　专业第三方全程协助

　　换物业绝不是一件轻松的事。“小区维持现有收费水平能否‘买’到理想服务？如果不能，提价多少合适且还能获半数业主同意？新老物业企业更替期间怎么办？资产如何交割……”对此，陆德康直言压力大，所幸后来有了专业第三方的协助和具体执行。

　　中山西苑业委会聘请的中衡物业服务评估咨询有限公司全程介入换选物业企业工作。公司首先完成了小区财务摸底和业主告知：“按原物业企业经营模式核算，其年亏损额约在40万元，但物业增收尚有潜力可挖。”公司报告建议业主的物业收费标准适度提价。

　　于是，业委会与第三方等一道既启动招聘新物业程序，又开始为提价作准备：“测算后多次商议，我们决定将提价每平方米0.1元方案在选聘物业企业时同时征求居民意见。”陆德康说，提价一事8家应聘企业都不知晓，这有利于企业提供真实的服务方案和预算。5月12日起，第三方开始挨家挨户就胜出两家物业公司和涨价提议送选票。

　　第三方服务社区渐入佳境

　　根据制度设计，物业第三方服务机构可以根据物业服务的各个方面，测算出小区物业费的定价标准，调解物业和业主之间的矛盾，对物业服务质量进行评判，某种程度上，在物业和业主间，扮演起了“老娘舅”、“居委会大妈”的角色。

　　海曙区物业办从去年起大力引入第三方机构参与小区物业事务。“第三方力量的介入，使物业与业主间的矛盾有了一个全新的调处方式，开始逐步被各方接受。”海曙区物业办相关负责人说，如南都花园、阳光天地、青苹果、天一家园的业委会换届(成立)中，通过第三方工作有效增进了业主信任，提高了业主的参与度。沁水丽庭、维科水岸心境小区，通过第三方客观测评，物业收费标准提价成功。

　　据悉，目前，第三方服务已全面覆盖海曙区物业管理中物业服务费用评估、物业服务质量评估和业委会成立(换届)三项工作。