“契税减半”新政满月 市场反应平淡

7月中旬，宁波市出台《关于做好促进房地产市场平稳健康发展政策落实工作的通知》，规定“2015年7月1日至2016年6月30日期间，在甬购买住宅和非住宅的，按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴。”政策一出，就被业界称为“史上最给力”的购房补贴政策。

然而，新政出台满月，市场并不像预想的那样沸腾起来，成交量未出现大涨，反而有所萎缩。业内人士表示，时逢楼市淡季，市场热情正常降温，而新政的补贴力度对于购房者来说实际刺激作用不大，但市场信心则不断增加，接下来的“金九银十”，市场有望重新火爆起来。

新政刺激作用不明显，购房者理性看待置业计划

按此政策，购买住宅非住宅均可补贴50%，就是说购房者购买普通住宅、非普通住宅、商铺、办公楼，均可获得减半的契税补贴。按照原有的契税缴纳标准，只有购买家庭唯一住房才有契税优惠，而且还有面积要求。90平米以下税率是1%，90-140平米税率是1.5%，其余类型的住宅以及任何非住宅，契税均按房价的3%缴纳。然而补贴一来，就意味着不论是以上哪种缴纳标准，购房者都可省去一半的契税钱。例如，总价200万元的一套房子，假如原来契税按照3%交需要6万元，而现在财政将补贴给购房者3万元。

然而，对于这个被业界称为“史上最给力”的购房补贴政策，市场反应则表现平平。据慈溪房产透明网数据显示，新政推出后的一个月(7月15日至8月15日)，慈溪全市住宅商品房共成交445套，较新政推出前一个月(6月14日至7月14日)的513套还下降了13%。而如果把对比时间缩短为新政前后一周，则新政后一周(7月15日至7月21日)的成交量为103套，较前一周(7月8日至7月14日)85套的成交量环比增长了21%。而从宁波大市的反应来看，成交量亦出现了相同情况的变化。从数据来看，新政出台后，新政利好有一定刺激作用，但不足以大幅推动成交量放大，说明市场对于新政的反应不强烈。

“契税减半对于购房者来说肯定是利好，但是不会因为这点优惠而急匆匆做决定，来购房的人几乎没有说是因为契税减半而下单的。”城西某楼盘的一位营销经理表示。记者采访了近十位购房者，他们均表示契税减半政策对自己购房决定影响不大。市民鲁先生近日在某高档小区购买了一套200平方米的房子，谈及契税减半政策，他表示有补贴优惠自然好，但是自己购房时还是主要考虑房源品质、户型等因素，在成本方面，主要还是看银行利率和首付比例，契税减半对他做决定的影响不大。

“近期成交量下降原因是多方面的，传统淡季、新政后销量已快速增长、缺少新市场热点等！”壹江城策划销售总监徐轲表示，“契税减半”新政是利好，但整体对楼市、房价的影响相对有限，其心理影响大于实际影响。因为真正影响房价、销量的是供求关系、市场大势等，所以市场反应平淡是预料之中的。但同时，徐轲也强调，长远来看，新政对于市场，尤其对改善型和大宗商业物业来讲，依然是重大利好。淡季过后，利好效应依然会持续发酵，预计到十月、十一月市场将有一定的改观。

二手房市场同样表现平淡，改善型房源未现火爆行情

数据显示，新政推出后的一个月(7月15日至8月15日)，全市二手房共成交339套，较前一个月的385套下降了12%。二手房成交量也出现了和新房市场相同程度的下降。

记者采访了市区几家房产中介商，他们大都认为市场反应平淡。“目前还没有一个客户是因为契税减半而买房的。”一位房产经纪人表示，契税优惠在总房价面前显得微不足道，来买二手房的还是关注价格、房型，对于这些优惠补贴，刺激作用并不大。

“契税减半的效果在我看来并不是很明显，想买的客户可能会觉得得到了更多的优惠，可能更多的是觉得运气好，碰到了这个政策，而对于还不想出手的客户，这个政策对他也起不了决定性的作用，不会因为这个政策而加快出手购房的时间。所以在我看来这个政策有点不痛不痒，对二手房的成交几乎是没有一点影响。”科威不动产的朱经理表示，这个时候本来也是一年中的淡季，契税减半的政策更难以打动客户，公司最近两个月的销售情况基本保持今年的平均水平，略有下降。

新政刚出台时，业内预计改善型需求是受惠最显著的，因为高总价的房源，契税减免部分也相对较多。而从近期市场的成交情况看，改善型房源的成交量也没有出现明显增长的情况。一位房产经纪人表示，近期经手的两套140平方米以上的房源，都是新政之前成交，新政后手上的大面积、高总价的高档小区房源并没有变得行俏。

“听说现在大学生买房的补贴提高到百分之二了，主管部门自己肯定也感觉到了以前的补贴力度不是很大，对楼市的整个走向起不了作用，包括现在的契税补贴力度也一样，总是没有用在点上。”业内人士表示，前期的新政刺激利好余温尚存，而契税减半的利好力度不够，在未来没有更强刺激政策的情况下，预计市场还是会比较平稳，价格也是会比较平稳。

淡季表现依然稳健，“金九银十”值得期待

新政遇上淡季，作用显然并不明显，但和过去几年相比，今年的淡季表现仍属于历史高水平。市场在平稳中静待“金九银十”的到来。

今年7月起，进入楼市传统淡季，全市新房市场、二手房市场成交量均出现一定程度的萎缩。7月份全市住宅商品房成交439套，较6月份的569套减少了147套，降幅达26%。二手房方面，7月份成交量354套，较6月份的403套减少49套，降幅12%。新房市场和二手房市场出现不同程度的成交量萎缩，证明了暑期市场人气有所下滑。

从历史数据来看，7月份的成交量都属于全年的较低点。2014年7月成交量仅237套，2013年7月成交265套，2012年7月成交270套。而今年虽然较6月份有大幅减少，但仍保持在400套以上，可以说成绩相当不错。暑期淡季形成的主要原因，除了天气因素造成买房、看房人减少，还有各家开发商在上半年业绩冲刺后的一个休整因素。新开楼盘、新推房源又明显减少。因此，供求两方都处于短暂休整期，出现成交量萎缩很正常。

今年淡季表现稳健，还体现在后半程的回暖走势。数据显示，截至8月16日，8月份全市住宅商品房成交量已达373套。半月的成交量已达373套，预计8月份成交量又将回升至500套之上。这样的成交量水平，已然不是传统淡季的特征。

淡季不淡，而随着“金九银十”的到来，各大楼盘早已摩拳擦掌。目前已知的如壹江城二期、峙山庄园、复地御上海等多个楼盘即将强势来袭，预计下半年入市房源将进一步增加。

在这种情况下，全市库存房源仍处于相对高位，去化压力犹在，开发商“以价换量”仍将继续。新推的各种优惠政策必然再次掀起购房热潮，而另一方面，像“契税减半”这样的政策，执行期只有一年，虽然目前来看效果平平，但随着时间的推移，多项政策叠加效应依然可期。

多位业内人士都对下半年走势前景看好，甚至有人预计个别楼盘将出现小幅涨价。而适当的价格回升，无疑将进一步刺激观望者加速入场。今年的“金九银十”到底能创出怎么样的成绩，值得期待。■记者 赵渝腾