对咱老百姓来说买房是件大事。最近，经常有读者来电询问，交房时发现房子有小裂痕，地面略有不平等小问题，可以拒绝收房并要求赔偿吗？
记者就此采访了相关的法官。法官说，轻微质量瑕疵问题不能成为拒绝收房、解除合同的理由。
但是，在接收房屋之后，买受人仍可就质量问题提出异议，根据不同情况要求退房、维修、赔偿。收房与维权，并不矛盾。
入户门锁歪了，防水墙高度不够
她晚了几年收房，要求开发商赔逾期违约金31万
董女士本来2012年10月就能拿到新房钥匙，却一直没能办理收房手续。两次和开发商对簿公堂后，案子最近由宁波市中级人民法院审理终结。
董女士2010年与某房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定房款为80万，2012年6月30日交房。交付条件包括：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。
2012年10月20日，董女士收到《房屋交付通知书》，当天到该公司办理交房手续，发现房屋存在入门锁歪、墙面空鼓、防水墙高度不够、阳台未安装栏杆、室内净高不够及卧室与客厅净高相差2厘米等问题，最终没有收房。
这一拖就是3年多。2016年2月，董女士家人到该公司要求交房，公司提出需先办理房屋价款结算手续，再向涉案小区的物业公司领取钥匙。家人认为其与物业公司不存在合同关系，遂没有与该公司办理房屋价款结算手续。
董女士将该公司告上法庭，起诉请求：1.该公司立即办理交付手续；2.该公司赔偿逾期交房违约金31万元。
房屋质量存在一定瑕疵，但不影响正常居住使用
买方可以要求卖方承担瑕疵担保责任
一审法院认为：董女士已经付清房款，该公司应交付房屋，对董女士的第一项诉讼请求依法予以支持。
关于董女士主张的逾期交房违约金，一审法院分析认为：涉案商品房于2012年9月取得合同约定的建设工程竣工验收备案证明及规划、消防、环保等行政机关出具的认可文件，已经具备合同约定的交付条件。涉案商品房即使存在董女士提的质量问题，亦属于保修范围，董女士可在房屋交付后要求该公司对相关质量问题进行维修。
一审法院认为，该公司将小区所有房屋钥匙移交物业公司并通知业主在办理完房屋价款结算手续后向物业公司领取钥匙的行为本身并无不当，董女士应当配合，由此造成不能交房的责任应由董女士自行承担。董女士接到交房通知后，因其自身原因未完成收房，则该日以后不应再视为该公司逾期交房。因此，故逾期交付房屋的时间为2012年7月1日至10月20日，该公司按约应赔偿逾期112天交房违约金，合计1.6万元。
董女士不服判决，提出了上诉。二审期间，她提交了答复意见书、照片等证据，认为涉案房屋没有办理交付手续的原因在于房产公司，逾期违约金应计算到实际交付之日至少也是一审判决的日期。
二审法院认为，本案的主要争议焦点是房产公司通知董女士收房时，涉案商品房是否满足交付条件，迟延交付的责任应归属于哪一方。
商品房的交付条件包括法定条件和约定条件。法定条件如《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”双方签订的合同对交付条件亦进行了约定。涉案住宅工程已经取得竣工验收证明，房产公司也提交了行政机关出具的认可文件，故涉案商品房已满足交付的法定条件和约定条件。
此外，董女士就房屋质量问题多次与房产公司工作人员进行交涉，并主张涉案商品房因存在质量问题而未达到交付条件。
法院认为，房屋质量存在一定瑕疵，但不影响正常居住使用的，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，故买受人据此拒绝接受房屋导致迟延交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。
买受人可通过要求出卖人承担瑕疵担保责任的方式维护自身权利。本案中，董女士未能证明其所购房屋存在重大质量问题、具有严重影响正常居住使用的情形，其以质量问题为由拒绝接收房屋并要求房产公司承担逾期交房的违约责任，缺乏依据。最后，二审法院维持了一审判决。
一般瑕疵不影响交付
主体结构质量不合格等3种情形构成根本违约
象山法院的法官说，该院也碰到一件类似的案子。
丁某买了一套房屋，在合同约定的交房日期前几日，开发商通知其去办理交房手续。丁某发现房屋存在局部渗水，就没有办理交房手续并要求修复。接下来，开发商对该套房屋南阳台南墙中间大理石缺口等20多处进行修复。可是，丁某要求退房并赔偿。
法官说：房产公司通知丁某交房时，该小区已取得建设工程竣工验收备案证明，该小区当时已具备合同约定的交付条件。双方签订的买卖合同明确：买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将承担相应的保修责任。买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付责任。丁某主张的渗水等质量瑕疵，并非房屋主体结构问题。以此为由拒收房屋并要求被告承担逾期交房的违约责任，与合同约定不符，亦缺乏法律依据，难以支持。
法官解释：《合同法》规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。实践中一般认为，一方当事人违反合同约定，使得对方当事人蒙受损害，并且该损失的严重程度达到“实际上剥夺了其根据合同约定可以期待得到的东西”，即达到根本性违约。房屋质量问题的严重程度是否达到根本性违约，可从三个反向标准进行判定：
1.工程未经验收或验收不合格
2.交付后经核验房屋主体结构质量不合格
一般是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。如果这两方面出现问题，很难通过修复办法解决，整个工程的质量也难以保证。
3.出现合同约定的构成根本性违约的质量问题或其他情况
如果签订的合同明确约定当商品房存在某种质量瑕疵如墙面开裂或地坪空鼓、门窗损坏、局部渗漏水等，买受人可以拒绝收房的，则买受人可根据上述约定拒收房屋。
提醒：
收房和维权并不矛盾
注意保存开发商拒绝、拖延修复等证据
法官说：房屋质量问题的表现形式可分为三种情形，一是房屋基础工程、主体结构工程不合格的质量问题，二是严重影响正常居住使用的质量问题，三是一般质量问题。
前两种情形，买受人可主张解除合同赔偿损失，第三种情形，买受人可主张修复修理并要求赔偿损失。但在商品房预售交易中，除非第一种情况中，房屋未经验收或验收不合格，即不具备交付的法定条件，买受人可拒收房屋，其余情况，建议买受人不轻易拒收房屋。
法官提醒：接收房屋之后，买受人仍可就质量问题提出异议，根据不同情况要求退房、维修、赔偿，所以收房与维权，并不矛盾。另外，由于专业知识、经济能力、信息不对称等原因，买受人往往处于弱势地位，且一般不具备直接辨识商品房质量问题的专业能力。办理收房后，反而便于买受人取证、申请检测鉴定等，以便于掌握有关质量问题的证据。
法官建议买受人除了搜集房屋质量问题的证据，还应注意保存和搜集开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的证据、其自行修复或委托修复的证据，以及造成其损失的证据。
原标题：宁波女子收房时，竟发现家里阳台、墙面变成这样！她把开发商告上法庭，结果…
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