丁安绘
通过返租的方式销售商铺一度被普遍推广，开发商利用高回报率作为承诺，达到高价出售商铺的目的。但是由于经营状况不如预期，给开发商造成沉重返租压力的事例层出不穷，有些不良开发商干脆让原来的公司破产一跑了之，剩下业主叫天天不灵，喊地地不灵。
为了降低投资者风险，早在2001年6月1日国务院就施行了《商品房销售管理办法》，其中明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。换而言之，未竣工的商品房“返租”其实是违规的。
然而，眼下通过“变脸”以带合同的“委托经营”或者“委托租赁”方式销售再度在宁波出现。这种模式虽然从法律上讲是合法了，但在具体操作上还有许多问题值得思考。
上周日，位于江北区湾头的1872花园坊产权式商铺低调开盘，其营销操作模式就是带合同“委托经营”或“委托租赁”，引起投资者及业内人士的质疑。
质疑一产权式商铺销售模式不尽理想，1872花园坊能否冲出重围？
通过“返租回报”来完成产权式商铺的销售，于上世纪90年代后期开始盛行。开发商既可以迅速回笼资金，同时也将项目经营风险转移到中小投资者身上。尽管一度受追捧，但后遗症多多。据了解，前些年国内一些采用这种操作模式的商业项目投入运用后，因为整个项目中分割产权出让而导致频频出事，大批投资商业地产的人因收不到预期回报不断地找开发商清算。而在宁波，此前鄞州的联盛商业广场陷入“欠租门”、集士港的威尼斯商业广场两百多名业主被“套牢”等事件屡见不鲜，引发一系列纠纷，为投资者敲响了警钟。可见，产权式商铺带租约销售模式不尽理想。前车之鉴，殷鉴不远，市民需要擦亮眼睛。
据笔者了解，产权式商铺的出现，是开发商为了加速资金回笼。一个商业地产项目投资往往少则几亿元，多达数十亿元，建设周期相对长，而开发商仅仅能投入少部分自持资金，其他资金主要来自银行贷款、房产预售和其他融资渠道。
在宏观调控下，银根紧缩，开发商向银行贷款难度越来越大，在各种渠道几乎不通畅的情况下，商铺预售成了开发商唯一的希望。而销售比例越大，项目投资回收期越短，风险也越大。
在决定商铺投资前，投资者应全面考察开发商的招商水平、知名度、服务能力等，这些直接关系到商业物业能否投资成功。降低投资风险的一个简单方法是，选择有过成功开发经验的商业物业开发商。据了解，1872花园坊开发企业商业成功运营案例屈指可数，现有项目几乎都在建设与实践中，还没听说有闻名国内的商业案例或者值得推广复制的模板。1872花园坊能否取得成功，仍需市场检验。对投资者来说，是否值得“托付”要打上问号。
质疑二大体量商业体夹击下，1872花园坊能否“潮”起湾头？
近年来，江北区房地产发展迅猛，商业地产开发也没停歇过，江北万达广场、来福士广场、繁华里如雨后春笋崛起，中体sports城、万象城、中铁建等商业项目都在积极运作中。在这样激烈的商业竞争格局下，各开发商能否成就下一个成功的商业广场值得思索，尤其目前湾头区域进程最快的1872花园坊更让人关注。在商业项目遍地开花的情势下，众多项目业态相当程度上呈现重复类似，而商场所引进的主力店不外乎几个被众多消费者认可的中高档品牌，开发商所说的高端、巨鳄主力店等，最终还是要看消费群体的消费习惯和承受能力，遵循市场消费规律。
从1872花园坊招商情况看，其招商引进的资源与其他商业体同质化——无论是休闲、餐饮还是购物，主力店品牌屈指可数，遇到的都是“熟面孔”。据了解，具有210多个铺位的1872花园坊，目前只引进了麦当劳、美日健身、罗森、绿姿、静博士等，一些投资者呼之为“大路货”，而整个商业体在定位和功能上也缺乏创新和差异化。而从销售人员口中得知，目前已引进的夜店SPACE酒吧所在区域是出售给酒吧方的，宁波文化广场旗下的艺培中心落户于1872花坊开发商自持商业部分。
由于目前处于品牌商家的买方市场，再加上商业物业周边所处包含繁华里、万象城、中铁建等商业综合体达到约50万平方米的体量，在大品牌、大体量以及“只租不售”的商业体“夹击”下，1872花园坊的体量凭哪些优势能吸引数百家商家进驻？又凭什么“潮起湾头，花开招商”？这也许只有开发商自己心里最清楚。
质疑三能否维持稳定回报率？能否维持长久赢利？
返租销售，即售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或偿付一定租金回报。
据1872花园坊销售人员介绍，目前独立式产权商铺由商管公司统一招商，统一管理，业主委托经营合同与商管公司签约，约定5年期限，前三年投资回报率为5%，这一部分回报则直接抵扣到商铺总价中，相当于总价200万的商铺，投资者只需要付170万。后两年则按照招商的商家租赁多寡，直接返利。相关专业人士分析，在市场不确定的情况下，只凭规划蓝图与开发商预期承诺，未来收益很难保障。
有专业人士认为，“售后返租”其实隐藏较大风险。商铺收益和风险具有不确定性，一旦项目不成功，这片商铺就会成为商业“死盘”，难以支付承诺的租金，即使是后续业主自行运营，也是零打碎敲，孤掌难鸣。
一个商业项目引进品牌主力店愿意支付的租金往往非常低，甚至有很长一段时间的免租期。因此主力店付给业主的租金大部分是摆渡过去的。针对1872花园坊销售口中前三年的回报率，业内人士一针见血地指出，回报率折返房价，售价也相应提高，羊毛出在羊身上，显然是开发商营销的噱头。其实是投资者出钱，让商家不花钱经营三年。给投资者回报的钱，也许来自开发商提高商铺价格的那部分。
不少商铺投资者期望购入商铺后就可以坐收渔利。但事实上，商铺投资是一种长线投资，获得回报的过程相当漫长，最重要的是回报率多少取决于商铺后续经营的情况好坏。
急于资金回笼，开发商将本来完整的一个商场分割成几十上百的个体，并被众多业主所拥有，同时委托经营管理公司统一经营管理，短期内问题不容易显现。倘若出租状况不佳，5年后业主的回报率如何保障？再者，一旦预约到期，怎么办？假如该商家经营状况良好，租约到期继续租用自然皆大欢喜。但是，市场变幻风云难测，如果商家经营状况不好，要撤场或者要压低租金要求，怎么办？一个商场，数十上百个本来毫无关联的业主，既没有权威管理条例，又丧失原先与商管公司的约定，一旦面对商家和委托经营管理公司的背弃，命运将会怎样？
接下来我们将继续讨论这一话题。(韩郁)
原标题：返租“变脸”登场 产权式商铺投资隐患多 谨防商铺变“伤”铺
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