近日，宁波市住建委起草完成《关于加强和改进物业专项维修资金交存使用管理工作的通知》(征求意见稿)，并向全社会公开征求意见。正文如下：

　　关于加强和改进物业专项维修资金交存使用管理工作的通知(征求意见稿)

　　各区县(市)、开发园区住房城乡建设部门：

　　根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》(政府令第182号)、《住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧住宅小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办发〔2015〕52号)、《中共宁波市委办公厅、宁波市人民政府办公厅转发市住建委〈关于推进老旧住宅小区改造工作的实施意见〉的通知》(甬党办〔2018〕93号)、《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市推进中心城区老旧住宅小区环境整治工作行动方案的通知》 (甬政办发〔2018〕109号)等文件精神，现就加强和改进物业专项维修资金交存和使用管理，支持物业专项维修资金在老旧住宅小区改造(含微改造)和环境整治中发挥更大作用，现就有关事项通知如下：

　　一、简化提取手续

　　按照“先民生、后提升”要求，对民生类项目，可以优化表决方式，简化提取手续，提高决策效率。各区县(市)可以依据有关文件规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中对民生类项目约定以下表决方式：

　　(一)委托表决。业主将本届业主委员会任期内物业管理专项资金、房改房物业专项维修资金、物业专项维修资金(以下简称“维修资金”)交存、使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使。

　　(二)集合表决。业主大会将维修资金的使用事项，采取一次性集合表决后，授权业主委员会分批使用。

　　(三)默认表决。业主大会约定将未参与投票或投弃权票的业主视为同意维修资金使用事项，在投票数过半的情况下，相应投票权数计入已投的多数票。

　　(四)异议表决。在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。采取异议表决方式的，业主大会可以约定将未参与投票或投弃权标的业主视为持反对意见的业主，相应投票权数计入已投的反对票。

　　业主大会在管理规约和业主大会议事规则中可以约定委托表决、集合表决、默认表决、异议表决一种表决方式，也可以约定实行两种组合表决方式;2019年6月底前，管理规约和业主大会议事规则中未约定表决方式的，可以视为采取默认表决和异议表决组合方式。

　　上述表决方式一般采取“一届一授权”方式，不得超过本届业主委员会的任期。业主委员会未成立或成立后不符合有关规定、不能正常履行职责的，由社区居委会代为行使。

　　对涉及绿化提升、大门改造等涉及共有部位、共有设施提升类项目，不得采取上述四种表决方式或组合表决方式，但经业主大会表决通过的小区管理规约或议事规则中已明确的除外。

　　二、提高拨付标准

　　已交纳维修资金、且日常维修费从维修资金利息收入中安排的，可以直接使用，并按以下标准拨付日常维修费;

　　(一)本住宅小区维修资金覆盖面未达到100%、且竣工交付八年(含八年)以内的，日常维修费以已交纳业主的房屋所有权建筑总面积标准为基数，有电梯的按2元/平方米·年拨付，无电梯的按1.5元/平方米·年拨付;

　　(二)本住宅小区维修资金覆盖面已达到100%、且竣工交付九年以上、十三年(含)以内的，日常维修费按3元/平方米·年拨付，无电梯的按2元/平方米·年拨付;

　　(三)本住宅小区维修资金覆盖面已达到100%、且竣工交付十四年以上、二十年(含)以内的，日常维修费按4.5元/平方米·年拨付，无电梯的按3元/平方米·年拨付;

　　(四)本住宅小区维修资金覆盖面已达到100%、且竣工交付二十年以上的，日常维修费按6元/平方米·年拨付，无电梯的按5元/平方米·年拨付;

　　当累计拨付资金超过历年利息累计收入时，当年拨付资金一般不高于当年利息增值部分。

　　未成立业主委员会的，可以由社区居委会负责申请。

　　三、明确表决规则

　　发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况、且属于业主维修责任的，可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，由业主委员会直接申请使用维修资金。

　　(一)电梯故障;

　　(二)消防设施故障;

　　(三)屋面、外墙渗漏;

　　(四)化粪池(含)排水设施堵塞、爆裂;

　　(五)楼体外立面存在脱落危险;

　　(六)供电设施故障;

　　(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

　　未成立业主委员会的，可以由住宅小区社区居委会负责申请，资金经社区居委会审核后，可直接拨付施工企业。

　　支持推进电梯“保险+”模式创新，支持电梯配件或整机更新的保险方式，全部费用纳入物业专项维修资金支出范围。

　　四、规范补交程序

　　(一)交存范围

　　2011年4月1日之前办理预售许可证(现售备案证)的新建商品房屋(含经济适用房、限价商品房)、办理房屋建筑工程竣工验收备案的拆迁安置房、廉租住房及公共租赁住房以及其他尚未建立维修资金的住户，由房屋所有权人负责交纳。

　　(二)交存标准

　　维修资金补交标准最低可按新建项目标准的60%～80%执行。最低交存标准按以下标准执行：

　　1、总层数在6层(含)以下的房屋，无电梯的每平方米交存30元，有电梯的每平方米交存48元;

　　2、总层数在7～11层的房屋每平方米交存60元，若总层数为7～9层的房屋且无电梯的，每平方米交存40元;

　　3、总层数在12～21层的房屋每平方米交存70元;

　　4、总层数在22层(含)以上的房屋每平方米交存85元。

　　房屋所有权人持房屋所有权证可以向区县(市)维修资金管理部门办理，补交维修资金办理应当实行即交即办，当场收费、当场办理。

　　持有相关部门核发《最低生活保障金领取证》或《宁波市城区社会扶助证》《特困职工证》(以下简称最低收入家庭)的，维修资金由区县(市)政府承担。

　　已缴纳物业专项维修资金的非住宅项目适用本条规定。

　　五、方便业主表决

　　推进业主投票决策平台试运行。自2018年10月起，已列改造计划的老旧住宅小区可以通过业主投票决策平台进行表决，进一步总结试运行经验，及时深化完善，方便业主及时和广泛参与小区公共事务管理。鼓励支持业主大会、业主委员会通过业主投票表决平台进行小区公共事务管理，通过业主关注、绑定信息后，确保投票可溯源。通过业主投票表决平台、书面投票表决等组合方式，增强投票表决方式的适应性，提高投票质量和投票参与率。

　　各县(市)和镇海、北仑、奉化区住房城乡建设部门可以根据本通知精神，结合本地实际，制定具体操作办法。

　　宁波市住房和城乡建设委员会

　　2018年10月23日

　　社会各界所提意见，可以直接发送至邮箱：2083616082@qq.com

　　也可以传真至：89180698。

　　征求意见截止时间：2018年10月31日。