（保利印江南物业安装的电梯广告）

　　中国宁波网讯（记者张子琪）保利印江南小区物业称公示期间没收到业主异议，而后安装了电梯广告。看到基本安装完毕的广告后，大部分业主“惊醒”后表示反对，想要拆除相关广告设备，但物业推辞。

　　昨天，本网发布了这篇《物业装电梯广告,保利印江南业主怒了:公示等于同意?要拆!》的报道，引起了网友的关注和讨论：

　　“电梯装广告应规范。”

　　“坚决拆除，毫不犹豫。”

　　“物业强盗逻辑，拆。”

　　“如此物业，如此言行，晕倒！”

　　“物业装电梯广告要分利。”

　　“捣糨糊啊，物业做法明显有问题，还符合程序，笑话。”

　　“电梯广告应该征得业主同意才可以安装，而且这笔费用用在哪里要公布。”

　　（网友供图，小区电梯内新安装的广告）

　　物业：电梯广告收入归全体业主所有

　　“广告费用谁来收取，是每户业主所有吗？每年是否清算每户所得额。公示太草率，敷衍了事。”网友“奔波儿霸与霸波奔儿”说。

　　物业装电梯广告利益怎么处理？

　　“这笔电梯广告收入归全体业主所有，不是属于物业公司的。”保利印江南小区的物业经理说，这笔收入或者用于补充物业专项维修资金，或者等小区业委会成立后，物业按照业委会的决定来使用这部分收入，例如抵扣物业费等。“业主委员会怎么定，我们怎么执行。”

　　这位经理介绍，对于这部分电梯广告的收益，物业将单独立账、独立核算。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十一条规定，印江南物业服务中心将于每年三月底前公布本项目上一年度公用部分、共用设施及相关场地经营所得收支情况。

　　（小区内景）

　　“物业的承诺，做与不做如何证实呢？电梯广告收入等公共收益如何处理，如何惠及业主？物业没对业主讲明白，公示上信息也有限。”小区业主虞先生说。如何保证电梯广告的公共收益事实上能够归全体业主所有，他没从物业得到一个明确的说法。物业应该提供更多、更详细的公共收益部分分配的具体操作细则，再来征求业主意愿。

　　关于物业此次征求业主意见的方式，虞先生很不满意。他说：“为什么物业没有按照催缴物业费的通知方式，来征求业主对安装电梯广告的意见？”按保利物业的说法，在小区两个出入口的公告栏上公示，以此征求业主同意，这方式过于简单。

　　他认为，对于涉及业主利益的重大事项，物业征求业主意见的方式应该更多元，更大范围地调研业主需求，群发短信、打电话、各个单元楼下张贴公告、线上发调查问卷、上门询问等方式都可以使用。

　　律师说法

　　物业这一系列做法是否妥当？来听听律师的看法。

　　保利印江南小区的物业与业主之间，矛盾不断，“战火”升级了。

　　我想对该小区的物业说，要和业主们好好商量，毕竟不说电梯是人家业主共有的，连物业去留也是业主们可以决定的。切忌本末倒置，不但不能提供优质的物业服务，还侵犯业主们的合法权益！

　　物业和业主之间的矛盾总是难以调，不容易解决。我归结起来，原因主要有三点：

　　1、物业是全体业主请来的管家，是通过缴纳一定费用使其尽心打理业主们共同的家园。而很多物业公司思想还停留在早期信息不明的年代，擅自做主处理业主们没有授权的事宜，反客为主。

　　2、部分业主并不清楚自己享有的权益，即便是授权物业转租、招租小区公共设施，所获得的收益也应归全体业主享有。

　　3、业委会成立之前，处分小区的诸多事项需三分之二以上业主共同授权，这是法律明确规定。所以，业主们应团结起来，充分维护自己的合法权益。

　　（小区内景图）

　　在这里，我尽量将物业与业主之间的权利和义务简明扼要地陈述：

　　1、关于前期物业公司的选定和更换：

　　所谓前期物业公司的选定，一般是由楼盘开发商选定并签约的物业公司，是业委会与业主大会选聘的物业签订合同生效之前的物业。

　　这句话听起来绕口。简言之，就是业委会或业主大会没有选聘物业公司的情况下，一般自动沿用之前楼盘开发商选聘的物业公司。这也就是意味着，即便是楼盘业委会尚未成立，也可以由三分之二以上业主共同选聘并更换使用新的物业服务公司，或重新签订《物业服务协议》。

　　2、关于物业公司的权利与义务：

　　在小区业委会或多数业主代表尚未更换物业公司、并继续沿用前期物业时，物业公司应遵守相关合同约定，对物业共用部位、共用设施设备的适用、维护、管理、物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护方面，应根据合同约定来履行，不得侵害物业买受人（即业主）的合法权益。

　　业委会或业主大会选聘新的物业服务公司后，前期物业公司应当将所有资料移交给业委会。物业公司未能履行物业合同约定的，使业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。

　　3、关于公共设施招租和获益的处理：

　　即便是业委会尚未更换物业公司，前期物业也不得擅自招租、出租小区公共设施部位。经业委会或业主授权而招租、出租公共设施部位而产生的获益，归全体业主所有。

　　当该获益适用于全体业主公共费用时，应主动进行财务公示。业主所得获益可主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　总体来说，处分小区公共设施部位，需要经业委会或多数业主同意或授权。应当注意的是，此处的同意或授权，并非仅通过物业公司单方面公示即可。公示过并不代表业主同意，物业可以由业委会讨论决定，也可以书面征集多数业主意见。

　　前期物业合同在业委会或多数业主选定并签约新的物业合同前生效，其本身属于临时物业管理协议。所以，物业公司根据前期物业管理协议约定，直接与传媒公司确定三年的电梯广告位承包期限，这本身是有待商榷的。

编辑： 陈奉凤