上周宁波网发出《宁波购房攻略来了！看看你是否是限购人群》，今天我们来介绍首套房、二套房是如何认定的，因为这直接关系到购房者能不能申请房贷以及房贷的额度和利率。
关键字认房认贷
首先要说明的是，各家银行甚至同一家银行不同的网点，所执行的房贷标准都不一定完全一样；同时，即使是同一家银行，对不同的房屋、不同的购房者，也可能会给予不同的待遇……因此，我们在这里只提供具有普遍性的房贷标准。
据了解，目前在宁波，一般银行在审批住房贷款申请时，都“认房认贷”。“认房”，以房管部门出具的家庭住房情况证明所显示的住房套数为准；“认贷”，以征信报告显示的房贷是否结清为标准。
银行在首付比例、贷款利率上，一般不区分一手房和二手房，但会对首套房与二套房、普通住房与非普通住房作区别对待，也会对限购圈内与限购圈外的住房作区别对待。
一般银行的首付要求、利率标准，详见下表：
关于首套房、二套房，银行方面普遍的认定标准是怎样的？
首套房的认定标准是：住房查询套数为零套；或住房查询套数为1套，且征信报告显示没有住房按揭贷款余额(即房贷还清)。
二套房认定标准：住房查询套数为1套，且征信报告显示还有房贷没结清。
需要提醒的是，以上住房套数、房贷情况均以家庭为单位。
在限购圈内住房查询套数为2套及以上的，一般都停贷；一些股份制商业银行对限购圈外购房，不“认房”只“认贷”，征信报告显示没有房贷或者房贷已还清，就认定为首套房；有1笔房贷没结清，就认定为二套房；有2笔及以上房贷没结清，就停贷。
关键字公积金贷款
相比商业贷款，公积金贷款具有利率低、还贷压力小的优点。目前商贷基准利率为4.90%，而公积金贷款基准利率是3.25%(均为贷5年以上)，两者相差挺多。
目前宁波的公积金贷款政策也是“认房认贷”。“认贷”，既看商业贷款有没有结清、公积金贷款有没有结清，还要看累计使用过几次公积金贷款。“认房”，除了看家庭住房情况证明，还要面谈。
同时，公积金贷款对新房和二手房的首付比例、贷款利率是区别对待的，但不区分普通住房、非普通住房，不过单体别墅不能申请公积金贷款。
目前公积金贷款针对不同住房的首付比例要求、贷款利率标准，如下表所示：
市住房公积金管理中心相关负责人介绍了公积金贷款对首套房、二套改善型住房、二套房的认定标准：
首套房认定标准：住房查询套数为0套，个人征信报告无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录无住房，购买首套自住住房。
二套改善型住房认定标准：住房查询套数为1套，个人征信报告无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录无其他住房，购买第二套改善型自住住房；或住房查询套数为0套，个人征信报告无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录有1套住房，购买第二套改善型自住住房。
二套房认定标准：住房查询套数为1套且该套住房尚未结清商业性个人住房贷款，面谈记录无其他住房，购买第二套自住住房；住房查询套数为0套，个人征信报告有1笔尚未结清的商业性个人住房贷款记录，面谈记录无其他住房，购买第二套自住住房。
三套房认定标准：住房查询套数为2套；住房查询套数为1套，而个人征信报告中显示另有1套住房尚未结清商业性个人住房贷款记录；住房查询套数为0套，个人征信报告中显示有2笔尚未结清的商业性个人住房贷款记录。
需要特别提醒的是：一、首次申请公积金贷款或第二次申请公积金贷款，可以贷，但第三次申请公积金贷款则不予受理；二、第二次申请公积金贷款，必须已结清第一次公积金贷款；三、住房套数或公积金贷款次数，均以申请人家庭为单位(包括申请人本人及其配偶、未成年子女)。
关键字房贷年限和可贷额度
房贷年限的长短、贷款额的多少，关系到每个月的还贷多少，也需要购房者根据自身收入水平提前测算。
目前，商业贷款和公积金贷款的最长年限，均规定不超过30年，且一般不超过退休年龄后5年。
贷款额度方面，商业银行主要看收入证明，根据“每月按揭还款额不超过家庭月收入总和的50%”这一标准。
公积金方面，贷款额度有一个计算公式，并且设有最高限额。目前的计算公式是：公积金贷款可贷额度=公积金账户里的余额×12。
但公积金贷款设有最高限额：
一、连续缴存公积金满2年，且为“首套首贷”——即购买首套房、首次申请公积金贷款，最高可贷60万元。
二、连续缴存公积金满6个月，非“首套首贷”，最高可贷40万元。
三、若可贷额度计算不足15万元的，保底贷款额度按15万元/户计算。保底贷款额度需要满足本笔住房公积金贷款还贷能力测算的要求。
四、借款人及参与计算贷款额度人员，应分别按各自公积金贷款额度测算，最后合并计算贷款额度。比如一对夫妻，丈夫是主贷人，测算可贷10万元，而妻子测算可贷30万元，那就可以贷40万元。
关键字商转公
办理“商转公”，首先得看三项比较关键的条件：一、贷款房屋已办妥商业贷款抵押；二、已付资金，首套房或第二套改善型房，不低于40%；第二套房，不低于60%且贷款利率上浮10%；三、申请贷款时商业贷款尚未结清。还有其他一些条件，与二手房贷款规定一样；贷款额度、年限计算，如上文所述。
借款人、配偶及其房屋共有产权人(仅限于借款人的父母、子女)需要准备以下材料：1.身份证；2.户口簿；3.婚姻状况证明；4.共有权人的关系证明或承诺；5.原商业贷款合同；6.商业贷款余额证明；7.家庭住房查询证明(公积金缴存地和房屋所在地)；8.用于还款的银行卡；9.契税完税凭证；10.不动产权证；11.公积金不在宁波缴存的，另提供异地缴存使用证明和近两年缴存明细。
办理“商转公”的流程如下：1.将贷款所需资料提交承办银行；2.在资料齐全且符合条件的，承办银行在受理后3个工作日内提交公积金中心审批(提交公积金中心时，申请人会收到一条公积金中心已受理的短信)；3.公积金中心在4个工作日内完成审批(通过审批时，申请人会收到一条公积金中心审批通过的短信)；4.注销商业贷款抵押，同时办理公积金贷款抵押登记手续；5.普通公积金贷款符合放贷条件的，5个工作日内放款(放贷当天会收到一条贷款已发放的短信)。
关于“商转公”的三点注意事项
关于“商转公”，有三点需要注意的特别事项。
一、“商转公”有已付资金要求。首套房或第二套改善型房不低于40%，第二套房不低于60%且贷款利率上浮10%。如果购房时的首付只付了20%、30%，申请“商转公”时也没有付足40%或60%，则不能办理。
二、没交付的期房不能办“商转公”。一般来说，购买期房的，在房屋结顶后就能申请商业贷款，此时距交付可能还有一两年时间。而在交付前，没有办理契税完税凭证和不动产权证，故无法办理“商转公”。
三、是不是先提前还清商贷才能办“商转公”？能不能通过“商转公”变纯商贷为组合贷款？
市住房公积金管理中心表示有两种方式：
一是先结清商贷，后发放公积金贷款。贷款人的申请经公积金中心审批同意后，先自筹资金还清商业贷款，再办理公积金贷款。
二是以贷还贷。贷款人的申请经公积金中心审批同意，并在承办银行办理公积金贷款房屋抵押权变更或转移登记后，公积金中心直接将贷款资金划入原商业贷款的还贷账户，用公积金贷款直接归还商业贷款。如果公积金贷款额度低于需要还的商业贷款金额，则直接成为组合贷款。需要注意的是，这种方式的前提是原商业贷款与公积金贷款为同一家银行。
宁波晚报记者周科娜 钟婷婷
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