三和嘉园花园式停车场。记者张培坚摄
江北区庄桥街道广庭社区的三和嘉园建成交付已有十几年了。由于基础设施老化、管理模式落后，业主与物业一度矛盾激烈，业委会也失去信任，物业费收缴率低至36%。
小区接连换了两次物业、两届业委会后，新上任的业委会班子换思维换作风，事无巨细冲在一线当“领头雁”，能做的事情绝不拖延，能解决的问题绝不推脱，重建业主、物业、业委会三方信任。去年，物业费收缴率达到了91%。
物业撤出、业委会辞职
小区成了“弃管”重灾地
“实话说，我们小区的底子并不好。”听说记者是来“取经”小区治理经验的，业委会主任熊佩娜一开始没有说成绩，而是聊起了过去十几年来小区经历的种种。
三和嘉园交付于2006年，属于经济适用房。由于当时建设标准低，综合配套不完善，小区很快出现内涝、停车位紧张、设施陈旧老化等问题，业主对此意见很大。
吵吵吵，物业门口隔几天就有上门维权的人，业主和物业言辞激烈，业委会在中间也没促成纠纷解决，三者关系陷入了恶性循环。
2012年8月，第一家物业被业主集体赶了出去。进来的第二家物业有丰富的管理经验，但来了没多久主动要求退出。
原来，三和嘉园物业费本就偏低——多层住宅每年每平方米0.4元、高层住宅每年每平方米0.8元，而小区业主因为长期对物业不信任，物业费收缴率仅36%。与此同时，小区各种维护管理支出较大，入不敷出情况严重。
一年多后，这家物业公司因经营问题也强行撤出。已是第二届的业委会也在业主不满声中集体辞职，留下一个烂摊子，小区自此成了“弃管”重灾地。
制定严格规章、公开收支账目 新业委会成员当好“领头雁”
在社区的大力支持和帮助下，2014年元旦，三和嘉园引入第三家物业。随后，业委会重选，熊佩娜被推选为第三届业委会主任，另外6位热心肠的业主为业委会成员。
看似重新走上了正轨，但成立后，业委会没有急于盲干，而是坐下来总结前两届工作——好的一面要肯定，不尽如人意的地方要纠正。
“我们发现，业委会失去信任，内部不团结、运作不规范是根本问题。涉及切身利益，业委会站出来维护合法权益，而跟自己关系不大的时候，便默不作声，这样的做法显然是不对的。”熊佩娜说。
为了不重蹈覆辙，新的业委会班子首先在思想上统一：当好冲一线的“领头雁”，把小区的整体品质搞上去。这句口号不能空喊，第一步要做的是制定规章、公开账目，让业主明明白白、物业清清楚楚。
“十多年来业委会账目混乱，且从未对外公开。” 熊佩娜说，每年小区的硬件投入、房屋维修、人工成本花了多少，都说不清楚。
业委会一边对账摸清家底，一边重新制定了一套严格的财务考核和物业考核制度，公共收益每月有报表，且定期公开接受业主监督。
涉及物业相关的每一笔维护费、管理费在公共收益中所占的比例，业委会都清晰记录。业主的物业费缴纳情况，多少户没交，也一一可以查到。到了年底，经常是物业公司的账目还没结算出来，业委会就已掌握了当年的小区实际收支情况。
有意见摊开来说
把业主的疑虑化解在萌芽中
树荫下的绿地种满花草，大大小小的鹅卵石与高高低低的绿植搭配得错落有致，三和嘉园在完成海绵城市工程改造后，不仅小区积水没了，还一并解决了很多老大难问题。
以前，停车难矛盾尖锐：小区居民有1026户，地面停车位仅60多个，远远不能满足停车需求。
业委会便提出要尽可能多地增加停车位，并征询业主意见。起初，小区内一些“无车族”和“绿化保护者”提出了反对。
“一些老业主，因为他们自己没有车子，不赞成增加停车位，要保持绿化。但小区内绿化带破坏严重，植物稀稀拉拉，有些私家车甚至直接在绿化带停车，改造已迫在眉睫。” 熊佩娜与业委会成员针对这种情况，一家家上门做思想工作。
因为业委会成员都是住在这个小区，大家以自己切身的感受，跟业主们沟通。凡是业主不放心的地方，摊开来说不搞“一言堂”，找合适的解决办法，把问题化解在萌芽中。
负责的态度，得到了绝大多数居民的支持。施工期间，为了消除业主们的疑虑，业委会还在业主群及时上传施工图片，哪一片开始动工了，要做哪些事，进展到什么程度了，改造的每一步都征求小区业主意见。
几个月后，小区后面的一块闲置地被清理出来，再加上住宅楼前把部分绿地改造成停车位等，仅地面停车位就新增了200多个，缓解了车位紧张困局。此次工程建设还把小区的主要道路拓宽，让人、车通行更顺畅，小区焕然一新。
“因为海绵城市建设，小区一下子出名了，慕名来参观的人很多。” 宁波迪繁物业服务有限公司总经理崔军也很受鼓舞。在业委会的督促下，物业管理更顺畅地开展，比如24小时全程监控小区安全、引导车辆有序停放。渐渐地，业主和物业之间的误会也少了。
做事不拖拉不推责
以身作则不享受特权
有段时间，熊佩娜的手机成了热线电话，“有辆外来车辆开到了某某楼道口，把路给占了。”“有幢楼的外墙漏水了，不知道从哪里渗出来的。”“这里的下水道堵了，你们快来看一看！”。
接到电话，她都是二话没说就去处理。即便是人发烧了浑身不舒服，只要业主或物业一个电话，马上就跑了出去。
“业主推选你当业委会主任，自然要做好他们的代言人，能做的事情绝不拖延，能解决的问题绝不推托。不止是我，整个业委会班子成员都是这样做的。”熊佩娜笑着说。
尽管平均年龄在60岁以上，但每个人都轮流在小区内执勤，把小区的事当成自家的事，不求回报、不喊累和苦。
67岁的王国芳是业委会成员中年龄最大的。每次有业主反映家里出现渗水或漏水问题，物业第一时间找人维修，接着验收的工作就交由他和另一位业委会成员王友彪完成。
没有电梯的多层住宅，最高有6层，两个人爬上爬下认真检查，如果发现问题还要再和物业、修理方沟通，反复确认直到问题解决为止，从无抱怨。
“尽管工作开展中受到过一些阻力，但看着小区一天天蜕变，我们觉得很值。作为业主的代言人，业委会更要以身作则，不能享特权，还要起到带头作用。”熊佩娜说。
业委会的工作也由此得到了业主、物业的双双认可，物业费收缴率逐年提升，2016年超过80%，去年达到91%，很多业主还主动来补交。
“现在，我们业委会能很自豪地说，我们做到了最初的承诺。”熊佩娜说。马上，小区业委会面临换届选举了，她希望能有更多的年轻血液输入进来，把更多正能量传递出去。宁波晚报记者樊莹
编辑： 杜寅纠错：171964650@qq.com
