新冠肺炎疫情打乱了所有人的生活节奏，一些纠纷也逐渐显现，其中，是否可以疫情为由解除房屋租赁合同或者减免房租，是大家普遍关心的问题。2月15日，宁波海曙法院通过移动微法院，快速立案、审结两起因新冠肺炎疫情引发的租赁合同纠纷，法官对案件解析为该类纠纷提供了法律引导。
网约房经营者要求解除房屋租赁合同
孙某是宁波市海曙区某楼盘一间公寓的房东，王某是网约房经营者。2018年11月，孙某将房屋租赁给王某用作网约房。双方约定房屋租赁期间为5年，租金支付方式为押一付三，每月租金2750元。后王某因经营需要，对原告的房屋进行了一定的改造，用于出租给前来宁波旅游的客人。
房东起诉租客违约
2019年11月24日，王某按期付了3个月的房租。随后受疫情影响，王某曾私下与孙某协商解除租赁合同未果。
而眼看又到支付房租的时候，王某坚持要解除合同，于是房东孙某向海曙法院提交诉状，诉称双方之间的合同长达5年，此次新冠肺炎疫情影响不足以影响合同的继续履行，被告王某单方解除合同系违约行为，故要求被告支付10000元违约金。
房客称涉案房屋因封闭管理而无法使用
被告王某称，在疫情发生之后，因出于社会责任，已经全部取消春节订单并全额退款，2020年1月底，其曾与原告协商过租金减免事宜，但原告未及时回复。2月2日，涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理，不允许外来人员进入。被告认为案涉房屋已无法正常使用，符合不可抗力情形，原告、被告之间的合同应予以解除，被告无需支付违约金。
原告称，其曾于2020年2月5日联系被告，表示愿意减免半个月房租，后期租金减免情况视疫情发展再协商，但被告坚持解除合同。原告目前也同意解除合同，但被告应按照合同约定支付违约金。
当天下午5点，双方通过移动微法院达成了调解协议，被告同意支付2750元违约金，且不要求原告退还尚未到期的租金。（当事人均为化名）
网约车司机要求解除车辆租赁合同
另一起车辆租赁案件的原告是一名网约车司机，被告是某车辆租赁公司，原、被告双方于2019年11月签订了《车辆租赁合同》，约定租赁期限为1年，租金为每月3000元。原告于2020年2月15日诉至法院，称因新冠肺炎疫情影响，宁波市政府采取小区封闭政策，该情形构成不可抗力，要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告退还押金9400元。
被告原定于2月20日复工，希望与原告继续履行合同，表示若2月20日正常复工，愿意减免10日租金；若2月20日未如期复工，则愿意与原告再次协商租金减免事宜。原告最终接受被告的方案，同意继续履行合同，并愿意与被告共同承担因疫情影响减少的租金损失，于下午3点申请撤回起诉。
法官说法：
该两起案件均系承租人以新冠肺炎疫情防控措施系不可抗力为由要求解除合同引发的纠纷。所以，我们需要了解，新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力是否构成合同解除事由。
Q:什么是不可抗力？
A:《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况” 。
Q:本次新冠肺炎疫情是否构成不可抗力？
A:当前我国发生了新冠肺炎疫情，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
Q:新冠肺炎疫情构成不可抗力，是否必然导致合同解除？
A:不可抗力事由所引发的法律后果主要有两种：
1.部分或全部免责。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
2.解除合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。
由此可见，当前新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致合同免责解除。新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。
具体到上述两起案件，新冠肺炎疫情防控措施对该两起案件合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后上述两份租赁合同均可继续履行，合同目的可以实现，故承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。
目前，新冠肺炎疫情对旅游、运输、娱乐等行业产生的影响正逐渐显现。可以预见，因此次新冠肺炎疫情防控措施引发的租赁合同纠纷也将会陆续进入司法程序。
对此，法官建议双方当事人在新冠肺炎疫情发生之后，根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过协商的方式，从源头上减少纠纷产生。
记者殷欣欣 通讯员陶琪姜
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