为孩子的学习成长找一个良好的环境，是很多家长的心愿。古有“孟母三迁”，今有买学区房择校而居。但在签了合同付了定金后，却发现学位已经被卖家优先占用。面对这种情况，买家能否选择毁约并拿到违约金？日前，慈溪法院杭州湾新区法庭处理了这么一起案件。
付了买房定金学位却被占了
陈先生是从杭州来宁波杭州湾新区工作的。他打算在当地买套学区房，等几年后自己事业相对稳定了，孩子可以转学过来。精挑细选后，陈先生看中了当地某小区的一套二手房，小区附近有一所他认为不错的小学。
2018年7月1日，陈先生与房主刘某夫妇签订了《房地产买卖居间合同》。合同对定金支付、后续正式合同签订时间等事项作了比较详细的约定：
刘某夫妇将名下位于该小区的一套房子及车位以115万元的价格转让给陈先生，合同签订日陈先生支付定金10万元，合同签订后10日内再支付50万元定金；
双方于2019年8月1日前按本合同约定的主要购买条件签订房屋买卖转让合同；
刘某夫妇可使用房屋至2019年12月31日；
刘某夫妇收到全款后按2000元/月支付陈先生租金，陈先生如因个人原因不能购买，可换别人名义购买；
刘某夫妇的户口在2019年12月31日前迁出。
在上述居间合同签订后，陈先生按约支付了60万元。
在正式买卖合同签订前，刘某夫妇告知陈先生，称需要使用该房屋权证为自家要升小学的孩子进行入学登记。对此，陈先生回复表示，只要后期不影响他家孩子就读就没事，同意刘某夫妇从中介处拿走了房屋权证。
之后陈先生打听到，原房东如有孩子已在相应小学就读的情况下，可能影响新迁入房主孩子顺利入读。这下他坐不住了，赶紧找刘某夫妇商量，结果双方发生了争议。
陈先生认为这样一来自己的孩子将不能就读理想的小学，买这套房子的价值已不存在，故不愿意再签订正式房屋买卖合同办理过户手续。而刘某夫妇认为陈先生是无故违约。双方就此问题进行多次协商，均未达成一致意见。
到底该谁付违约金
2019年8月，刘某夫妇起诉陈先生。随后，陈先生提出反诉。同年10月，法院对两案进行了合并审理。
法庭上，双方均认为交易难以为继，同意解除之前签订的《房地产买卖居间合同》。但是，刘某夫妇认为责任在陈先生，是他未按约办理房屋转让手续，要求法院判令扣掉23万元定金作为违约金。而陈先生认为，双方在签合同时就说好了自己买房是为了学区，现在刘某夫妇的孩子占了学校入学的学位，再买这套房子已经没有必要，要求对方悉数返还60万元，并另行支付23万元违约金。
经过查看双方提交的材料，法官发现对于子女入读相应学区这个事，双方其实并未作出明确的书面约定。随后，法官又向相关教育主管部门进行了调查。据调查，在目前政策下，刘某夫妇的子女以涉案房屋为依据在对应校区学校就读，陈先生购买房屋后其子女在对应校区学校就读将不属于第一类招生。相关教育主管部门表示，这只是目前的招生政策，后期政策也存在调整的可能。
双方均主张对方违约，需要支付23万元违约金，那么，这个“锅”到底该由谁来背？
法院在审理后认为，本案合同签订后，涉案房屋发生了变化，即刘某夫妇使用该房屋的权证进行了入学登记。刘某夫妇曾就使用该房屋权证登记入学事项征求陈先生意见，陈先生表示同意，前提为不影响其子女入学。而根据法院的调查，涉案房屋的变化系购房者子女就读对应校区学校的顺位下滑，并非完全无法入学，而双方在此前的磋商过程中又并未明确该“影响”的具体指向。
法院认为，双方对《房地产买卖居间合同》解除无争议，故应当解除。双方在签订预约合同后进一步的磋商过程中，因涉案房屋相关入学问题产生分歧，而该分歧的产生双方均不存在过错，后续双方也就此进行了协商，现双方各主张对方支付违约金23万元的诉请，法院均不予支持。合同解除后，陈先生已经支付的购房款应予返还。最终法院判决，双方签订的《房地产买卖居间合同》解除，刘某夫妇在判决生效后七日内返还陈先生60万元。
判决后原被告双方均未提出异议，目前该判决已经发生法律效力。
法官提醒
为了给孩子更优质的教育资源，很多家长都愿意去购买附带学位的学区房，着急下定金锁定房子，却忽略了当中的法律风险。目前各地的学位政策各有不同，家长在购买相应学区房时应尽可能全面了解相关入学政策。如购买房子是为了获得学位，在购房合同中应明确购房目的，并保证学位并没有被占用，必要时固定好和卖家或者中介的聊天内容，以更好地维护自己的权利。
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