先说一个我们记者今天从一家房产中介处获悉的真实案例：
有位不是宁波本地户口、不管按老政策还是新政策都没有在限购圈内购房资格的购房者，前不久通过这家中介看中了高新区一套房子。
这套房子按老政策，属于限购圈外，所以无需购房资格。但按新政策，被划进了限购圈。
关键问题是，这位购房者此前已经付给房东100万元首付款，且让房东用于提前还贷。房东也已经用这100万元去提前还贷完毕，昨天刚刚办完抵押注销、拿出他项权证。
昨晚新政一出台，这位购房者不知道怎么办了——房东还不出他的首付款，想解约都解不了；他又无法获得购房者资格，想网签、过户也不行……
今天，有进退两难心情的，相信不止这一位购房者。
宁波房地产调控新政昨晚出台后，今天全天，全市新建商品房网签备案、存量房交易网签备案和购房资格核查业务暂停，要到明天早上七点后才会重新恢复正常运行。
网签系统的暂停、限购圈的扩大，以及购房资格核查范围从原先的海曙、江北、鄞州（以下简称“市三区”）扩大到海曙、江北、鄞州、镇海、北仑（以下简称“市五区”），对同时符合下面三个条件的这一类购房者，影响最大——
1、已经付了定金或首付款
2、还没网签
3、按新政策无法获得购房资格
其中的第三个条件，又有以下2种情况：
第一种情况，购买的房子——无论是新房还是二手房，原先不限购、现在限购了，原先无需购房资格的购房者，按新政策如果无法获得购房资格了，怎么办？还能不能买下房子，或者能不能和开发商/房东解约、拿回定金或首付款？
第二种情况，购买的房子原先就在限购圈内——那么现在也肯定还在限购圈内，但按照新政策，本地户籍的购房者如果从原先有购房资格（市三区内无房或只有一套住房），变成现在的没购房资格（市五区内有2套及以上住房）了，怎么办？
今天，我们记者从部分房产中介处，以及几个原先在限购圈外但按新政要被划进圈内且刚开盘的新盘那里，都被告知，已经碰到了上面这类已付定金或首付款但还没网签且无法获得购房资格的客户。
其中新盘方面，上月末开盘的高新区东潮之滨，比较典型——原先在圈外、不限购，但按新政策要被划入限购圈。
据机构开盘快报，东潮之滨开盘当天去化率约94%。而据宁波市房产交易信息服务网数据，该新盘已领预售证的总共478套住宅，完成网签的是208套，如果开盘去化情况属实，显然还有大半房源已被认购但未网签。
新政出台后，东潮之滨的已认购、未网签客户中，有多少会从原先的无需购房资格而变成必须具备购房资格、且又无法获得购房资格？
对此，东潮之滨销售人员对我们记者表示，这部分受影响客户的到底有多少，还在统计中；他们接下来是否还能购房，“我们只能先统计上报，等消息。”
贝壳找房一位工作人员对我们记者表示，他们的客户中，应该也有一些会因为新政而影响到购房资格。“接下来我们可能还需要做进一步的评估，对于实在没有购房资格却已经签订二手房交易协议的客户，先尽量沟通……”
那么，在明天网签系统恢复运行后，相关职能部门会如何处理这样的情况？
我们记者从房管部门了解到，新房和二手房，处理方式有区别。
对于新房的购房者，如果已经付了定金或首付款但尚未网签，能被房管部门审核认定为已经发生了实质性的购房行为，那么无需担心，不管所购新房是从不限购变成限购，还是自己从有购房资格变成了无购房资格，都会按老政策来，允许完成后续网签流程，可以买下房子。
但对于二手住房的购房者，如果没有网签，且按新政需要打出限购证明的，则必须按新政策的规定去打出新的限购证明——原先打出的限购证明作废。如果打不出新的限购证明，则在网签系统恢复运行后，无法完成网签。
房管部门有关人士建议上述无法打出新购房资格证明的二手住房购房者，与房东协商解约。政策的变动一般可以认定属不可抗力，解约后无需额外支付违约金。
另外，此次新政还让一部分新房刚交付的市民有所担心。
新房交付后需要缴纳契税，而契税要缴多少，与家庭住房套数情况相关。这部分新房业主不确定的是，原先按市三区范围核查，自己所购新房属于首套房或二套改善房；而现在按市五区范围核查，可能就变成二套房或者第三套房了，这样一来，契税税率就完全不一样了。
新建商品住宅现行契税税率表。
不过，这类新房业主无需担心。
我们记者今天从宁波市不动产登记中心了解到，目前该中心仍是按市三区范围来核查并出具家庭住房套数证明的。
最后，说一下那些原先在圈外、新政后变成限购圈内的即将开盘的新盘情况。
我们问了蓄客已有一段时间、原本计划在本月中旬开盘的东部新城东片区的湖光印。销售人员表示，他们前期的蓄客量很大，其中受此次新政影响、无法获得购房资格的购房者应该有，但相比于前期蓄客量，比例不会太大，而首批计划推出的房源量不会特别多，应该不会对销售构成太大影响。
我们也问了位于姚江新区的万潮中心。销售人员说，他们暂定在8、9月份开盘。其同样表示，他们前期蓄客量很大——“距离开盘还有一两个月的时间，届时蓄客量只会更大”——故判断新政对他们楼盘销售的影响也不会太大，“反而对自住客户是个利好，有购房资格的人少了，他们能买到房的概率会变大。”
至于新政对宁波楼市的具体影响，现在都只能是预测，我们还是过段时间再看实际情况吧。
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