8月20日上午，最新一期贷款市场报价利率(LPR)结果出炉。1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，与上个月持平。LPR已连续5个月保持不变。
1
8月17日，央行开展7000亿元MLF操作，8月共有5500亿元MLF到期，所以此次续作不同于前两个月的资金净回笼态势，资金投放量明显增加。但此次续作的MLF中标利率为2.95%，与上次持平。7月底国家相关会议指出，货币政策要更加“灵活适度，精准导向”，也就是在保持流动性合理的情况下，更加精准地将金融系统向实体经济的让利导向普惠贷款利率。因此，MLF中标利率不变也在意料之中。
从去年8月份LPR改革以来的调整规律来看，中期借贷便利（MLF）操作利率是LPR报价的主要参考基准，LPR报价与MLF利率往往联动调整。从此次操作来看，央行在价格政策上仍保持等价操作，利率维持在2.95%，截至目前，已连续4个月未作调整。同时，央行8月17日操作的逆回购利率报2.2%，亦与此前持平。
中信证券固定收益研究主管明明表示，MLF超额续作规模较大超出市场此前预期，央行8月以来资金投放量明显增加，一改6、7月资金净回笼的趋势，一是因为市场流动性的需求比较大，根据货币政策报告，超储率处在相对低位，二是需要加强财政和货币政策的配合，8月国债和地方债的供给较大，需要流动性支持。
2
从目前的房贷利率来看，根据融360大数据研究院数据，8月首套房利率已经实现8连降。一线城市中，北上深三地房贷利率均未发生变化，且各银行间在当地的房贷利率水平基本一致；但其他重点大中城市房贷利率保持平稳略有波动，不过仍有12个城市的首套房贷款利率波动幅度超过5BP。
全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年8月（数据监测期为2020年7月20日-2020年8月18日），全国首套房贷款平均利率为5.25%，环比下调1BP；二套房贷款平均利率为5.56%，环比下降2BP。
目前宁波的房贷利率中首套房贷与全国平均水平保持一致，即为5.25%，二套房贷利率宁波比全国的平均水平略低，基本在5.5%的水平。这一利率水平在宁波已维持了近4个月。
“实际操作过程中会有一定弹性。”某城商行宁波分行工作人员对记者说，房贷利率对外报价与市场上大部队保持一致，但对符合条件的客户，该行审批首套房贷利率可以做到5.2%，二套房贷利率可以做到5.4%。
另一方面下半年房贷额度缩紧也让一些银行叫苦日子不好过。某国有银行房贷业务负责人透露，由于上半年房贷业务增速过猛，目前消化上半年的客户业务就需要两个月，下半年房贷额度或许会紧张。
某农商行房贷业务负责人则直言，监管部门对银行有考核，按揭规模有指标，经过上半年的高业绩增长，他所在的银行房贷投放量基本离考核红线很近了，所以下半年没多少房贷额度能用了。
有银行愁额度不够，也有银行表示业务当前房贷为重。临商银行、渤海银行等均表示下半年房贷总额充足，基本能满足市场需求。
3
8月12日五家国有大行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。
根据公开报道，目前全国住房贷款人客户的自主转换率约为20%，记者从宁波多家银行了解到的情况来看，自主转换率普遍在30%-50%，总体依偏低。对此，银行业人士分析，主动操作比例较低，主要有两方面原因：一部分人士有转换意识，且了解转换逻辑，但“拖延症”尚未实际操作；还有一部分房贷用户仍比较迷糊，对转换方案的理解存在误区，对银行更倾向于LPR转换的操作有所偏见。
融360大数据研究院金融分析师李万赋认为，影响存量用户做决策的重大误区有两个
一、是否转换与房贷合同是否打折无关。打折或者上浮，决定的是转换时的加点数值。转换为固定，则未来长期按现有利率还贷，转换为LPR，在业内人士普遍认为长期下行的态势下，则可享受到LPR下行带来的红利；
二、是否转换与未来房贷利率的走势无关。未来房贷利率上涨或者下降，影响的都是新增房贷合同，与存量合同无关。一旦转换后，存量合同每月还贷额度的变动，只跟重定价日最临近的前值LPR报价的年度波动有关。解开这两个误区，将有利于用户根据个人诉求做出更适合自己的选择。
房贷利率究竟要不要改成LPR定价方式？
首先要弄清楚什么是LPR
贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，LPR）是由包括大中小银行在内的18家银行根据本行对最优质客户贷款利率，按公开市场操作利率加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并于每月20日公布的基础性贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR贷款定价。与基准利率相比，LPR更加市场化。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
为什么要将存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR？
因为相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化，2019年8月以来已多次下降。为保护借贷双方权益，特别是让借款人享受利率下行带来的好处，人民银行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。
两种定价方式的具体计算方法
原浮动利率=基准利率×（1+浮动%）
浮动可正可负，比如有9折、8折，也有上浮10%、20%；
基准利率其实也是上下浮动的，只不过不会轻易变动，2015年至今都是4.9%；
换锚后利率=LPR（变化）+基点（固定不变）
基点=原利率-4.8%（2019年5年期LPR值）；
原来所有的浮动商业房贷利率（除公积金外），都可以按照以上两种公式来计算，大家可以自行套入。
举个例子，简单明了：
比如，小A买的房，100万商业房贷，原来合同规定利率基准9折，即4.9%×90%=4.41%；
1、如果不转LPR，剩余贷款期限内，将一直按照4.41%的利率执行下去。
2、换成LPR后，新利率=LPR+基点，基点=原利率4.41%-2019年LPR4.8%=-0.39%，即每年的利率=最新5年期LPR-0.39%，每12个月随LPR变换一次。
换言之，以后所有的商业房贷利率，要么按照固定计价，要么按照LPR+基点定价，二者选其一，有且只有一次选择机会。
究竟是固定利率划算？还是转换为LPR划算？
未来月供会减少还是增多，都取决于一个数值——LPR值。
LPR值上升，月供增多；LPR值下降，月供减少。
因此，两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于您自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。如果您认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。
中国民生银行首席研究员温彬表示：LPR今年以来还是下行趋势，已经下降了15个基点，对于一些之前贷款利率成本比较高，剩余期限不长，选择LPR利率的话，很快就可以享受到LPR利率下降，月供减少。过去贷款利率比较低，折扣比较大的话，你的贷款剩余还款期限比较长，这种情况选择固定利率，反而可以锁定月供成本。
业内专家分析，从短期来看，虽然近4个月来LPR报价均保持不变，但总体来看有一定降息幅度。从LPR机制推出以来，从2019年8月至2020年7月，近一年时间里，直接关乎房贷利率的5年期以上LPR值，一共下降了4次，从4.85%下降至现在的4.65%。值得一提的是，目前，和发达国家美国、日本等相比，我国的贷款利率仍然是处于高位。
中国民生银行首席研究员温彬对此认为，中长期LPR走势受到经济形势、通胀水平、就业情况、国际收支状况等多因素影响，目前难以预测。
记者周雁
编辑： 陈捷纠错：171964650@qq.com
