昨天上午，位于海曙区筱墙巷的一套“老破小”法拍房，以单价不到36000元/平方米成交。
半个来月前，有一套位于海曙区前莫家巷的“老破小”法拍房，最终拍出的单价，超过41000元/平方米！
这2套法拍房，其实在同一个小区，即汪弄社区。它们的面积大小、房屋状况，也差不多。
这么短时间里，价格落差超过5000元/平方米，背后有何原因？
NO.1
先来看昨天拍出的这套筱墙巷的法拍房。
房屋建筑面积40.18平方米，位于总共8层的第7层，一梯三户，室内为2室1厨1卫布局，带阳台，厨房与室内整体分离，作单独使用。该处房屋另有一间约3平方米的车棚未计入产权证。
房子所在的小区，以及房子本身，都蛮旧了。
不过，其离孙文英小学和十五中蛮近，按照今年海曙区中小学招生地段范围划分，这套法拍房可以读这2所学校。
这是我们记者到现场录制的一段小视频，看看这套法拍房所在楼幢外观、内部观感（视频中的房屋内部图片来源于阿里拍卖平台）、周边环境及配套等情况：
这套法拍房起拍价88万元，折合单价很有吸引力，才22000元/平方米不到。
按评估公司评估报告，其在今年8月份的市场评估价为125.5万元，折合单价31200元/平方米。
这次拍卖吸引了1万余人次围观，最终11人报名参拍。经过50轮竞价，最终以143万元总价成交，折合单价35590元/平方米。
NO.2
再来看半个多月前成交的那套前莫家巷的法拍房。
那套房屋建筑面积比昨天拍出的这套稍大一丢丢，为41.05平方米，多层共6层的一楼，一梯两户，1990年建成，南北朝向，一室一厅一厨一卫，简单装修。
前莫家巷这套法拍房看上去更整洁些，楼层位置虽然是一楼，但比没电梯的七楼显然市场接受度要高。
房子起拍价98万元，折合单价23900元/平方米不到点。
评估公司市场评估价为130.33万元，折合单价31750元/平方米，只比昨天拍出的那套高500多元/平方米。
但从最终成交单价比较，两套法拍房的价差，却是评估价价差的约10倍！
前莫家巷这套法拍房吸引了约14000人次围观，报名参拍的人数比筱墙巷法拍房多一倍，有20人。
经58轮竞拍，最终以169.2万元的价格成交，成交单价高达41220元/平方米。
一楼和七楼，价差5600多元/平方米。
NO.3
不管是近35600元/平方米的筱墙巷“老破小”，还是超41200元/平方米的前莫家巷“老破小”，反正，都比附近的全装修地铁口新房贵。
汪弄社区旁边，有地铁1号线大卿桥站。从这个地铁站往南沿苍松路走个600来米，就是新近开通的地铁4号线柳西站。
柳西站口，前阵子刚开盘了华润的书润悦府，其备案均价35622元/平方米，扣除基础装修包，均价就比汪弄那2套法拍房低了。
按海曙区今年的招生地段范围划分，书润悦府对口的也是十五中。
更划算的单价下，为什么参拍的人会选择汪弄的“老破小”而不去买新盘呢？
除了“老破小”总价低很多、法拍房不限购外，恐怕还有些人是抱着等拆迁心态去拍的。
但是，拆迁预期是一回事，最终会不会拆迁则是另一回事……个中风险，不应该被无视！
从贝壳上的数据看，汪弄社区二手房挂牌均价36350元/平方米不到。
不过，贝壳成交信息显示，汪弄于上月中旬成交的一套7楼的面积47平方米多点的房源，成交单价约39350元/平方米，比今天拍出的筱墙巷7楼法拍房，还是高很多。
但于去年11月下旬成交的一套4楼的50多平方米房源，楼层算多层中的“黄金楼层”了，成交单价35000元/平方米出头，那又是比前莫家巷那套一楼的法拍房低很多了。
再往前，去年的10月，汪弄有2套40平方米不到的二手房成交，成交单价则都超过4万元/平方米。宁波晚报记者 曾梅
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