2020年，仍是宁波楼市火热的一年，但由于调控加码，也有不少新变化。记者根据市房管中心最新发布的权威数据，试着为2020年宁波市区的住房成交情况作了一份“年报”。

　　回顾

　　市六区新房成交量创历史新高

　　但市五区成交量不到高峰期的八成

　　2020年，市六区共成交141112套住房，比2019年减少了99套。其中，新建商品住宅总成交套数67630套，比2019年增加3062套，增幅4.72%；二手商品住宅总成交套数73482套，比2019年减少3161套，降幅4.12%。

　　从数据看，2020年市区的新房成交量创历史新高，二手房差一点，没有超越2019年，但成绩也算不错。

　　不过，需要注意的是，房管部门的市区住房成交记录始于2004年；在2019年之前，统计的都是市五区(除奉化外)范围内的成交套数。而2019年、2020年，奉化楼市显然已经成为一个重量级的存在。

　　房管部门数据显示，2020年，奉化新房成交总套数是22023套，占到市六区总成交套数的32.6%，比2019年的20421套，有约8%的升幅。相比之下，奉化的二手房市场存在感还很弱，2020年全年才成交了5069套，还不到市五区成交量的一个零头。

　　这当然与城市扩大、原先的较远区域经过多年开发建设后已经完成城市化，进而可开发土地减少、新房供应量日益走低有关。像东部新城核心区、湾头、镇海庄市这些板块，现在已鲜有新盘出现。而在老城区内，如果不是上一轮“棚改”拆迁出了一些地块，新建的楼盘也同样会很少。

　　相对应的是，在新盘变“旧”后，近五年市五区的二手住房成交量持续维持在高位。或许，宁波楼市很多板块内的新盘，慢慢都需要“且买且珍惜”了，然后一起迎接二手房时代的到来。

　　超六成新盘，

　　无房户中签率100%

　　近两成新盘认购人数少于百人

　　从去年的月成交数量可以看到，宁波楼市有很明显的两个分界点：一是疫情发生后的2月份，二是楼市调控政策出台的7月份。

　　市区新房、二手住房的成交量，都是从2月份之后迅速爬升，到7月份达到全年最高点。

　　在7月份之后的时间段，如果比较其中最低点的成交量和7月份的成交量，不管是新房还是二手住房，都几乎接近腰斩。

　　成交量上的此种变化，正是新政前后市场气氛变化的反映——从“抢房”到挑房。

　　其中，无房家庭优先购房政策的出台，对缓解市场紧张气氛，可以说起到了至关重要的作用。

　　记者对照市房产交易信息服务网公开数据，对无房家庭优先购房政策出台后到2020年年底的这段时间，市六区全部新盘认购情况作了一个统计。

　　整体上看，市六区共有106批次的新盘完成网上认购登记，推出的住宅房源总数是4.1万余套，认购总人数接近7.4万，市场热度显然挺高。

　　但细分无房户和有房户，两者的买房难易程度，差别很大。

　　106批次新盘中，供无房户的住宅房源是22500余套，而认购人数1.8万人不到。抛开少数热盘，从整体上看，无房家庭基本上想买就能买到。统计显示，无房家庭中签率为100%的新盘多达67批次，占比63%。

　　而供有房家庭的商品住宅房源总套数为1.8万余套，而有房家庭的认购总人数超过5.4万，整体中签率35%不到。即便如此，还是有50批次新盘的有房家庭中签率为100%。

　　应该说，在调控新政之后，除了少数超级热盘，市区多数新盘并不见得特别难买到。

　　同时，新政之后就，市区新盘的高度分化，记者统计发现，有6批次新盘的认购登记人数为零；认购人数少于100人的更是多达21批次，占比近两成。其中，多数为奉化滨海板块、春晓-梅山板块的新盘，还有个别位置临高架或高速等、居住环境相对不佳的新盘。

　　现在，我们回望2020年端午前后但凡是新盘就会被“抢”的景象，回望调控新政之前引起轰动的星旅城的“万人摇”，有没有点恍惚之感？

　　市五区新盘被严格限价

　　涨价迅猛的奉化新盘有新变化

　　2020年，在严格限价之下，市五区新盘中，价格上涨明显的极少。

　　市五区内，在调控新政施行后有过两次及以上领证的新盘有11个，分别是：湾头的星湖湾，庄桥的云栖兰汀苑、宝辉尚城，慈城新城的映辰府、御章府，骆驼的海映澜庭，九龙湖的桂语风荷、云溪峰境，高新区的春月江澜湾，邱隘南的新东城阳光苑，梅山的映海潮苑。

　　11个新盘中，几次领证的备案均价基本上没有任何变化。像星湖湾，在2020年6月底、7月底、11月中旬的三次领证中，备案均价均在38600元/平方米上下。

　　下面三个表格依次是奉化地铁琎琳站、大成东路站、金海路站3个板块内的新盘，在2019年以来的备案均价变动情况——高的，一年间房价涨幅已经超过35%！

　　而在房价走高的同时，奉化地铁沿线新盘“开一次、光一次”的神话，也在2020年底被打破。像地铁琎琳站、大成东路站附近的新盘，开盘时的去化率，低的只有50%多点了。

　　这两年，北仑主城区、小港、姜山、杭州湾新区等板块，都经历了新盘动辄“光盘”-价格上涨-去化率降低的过程。

　　显然，不存在无限上涨的房价！房价涨到一定程度后，对于购房需求的抑制作用是相当明显的。短期内，一个区域的房价“天花板”，通过新盘的去化情况是可以感受到的，也会切实表现出来。

　　当然，相比新房，2020年宁波二手房的价格涨幅令人感受更强烈些，特别是“公民同招”政策施行后，一些优质学区内的“老破小”二手房涨幅较大。

　　从另一个角度观察，也正是在二手房价格的持续上涨中，一些限价的新盘才会有了明显的“一二手倒挂”现象，才会热卖。

　　如果接下来没有“一二手倒挂”的现象，宁波楼市又会呈现怎样的景象呢？

　　展望

　　限售房解禁潮会不会来临？

　　也许，从2021年开始，“一二手倒挂”这个名词会开始接受考验。

　　宁波于2017年10月1日起施行市五区商品住宅限售两年的政策。按照本地市场机构华星研策的测算，从2021年开始的三年，宁波将会迎来限售房的“解禁潮”，三年总套数，约有10.8万套之巨！

　　如果二手房市场供应量因此大增，房东除了要和限价新盘“抢”买家，还要和其他房东竞争，其中一些急需资金的房东，会不会降低售价？

　　值得注意的是，在2020年的最后两个月，市六区二手住房的成交套数有了明显的回升。据房产中介人士反映，其中相当一部分原因是：临近年底，一些急着用钱的房东降价售卖。

　　2021年，新房和二手房之间的价差会不会缩小，进而导致“一二手倒挂”的趋弱甚至消失？可能是各界都会关注的一个问题。

　　银行房贷会不会收紧？

　　在房价之外，对购房需求构成重大影响的还有银行的房贷政策，从某种程度上来说，这比房价更值得关注！

　　在宁波楼市调控“加码”政策中，已经提高了二套房的首付比例。

　　在2020年的最后一天，央行、银保监会还给各大银行划了房地产贷款的“两道红线”，其中包括各大银行个人住房贷款占比的上限。

　　从2020年全年的LPR利率走势看，与房贷息息相关的5年期LPR，从5月份开始就没变过。如果在新的一年里，银行房贷政策趋严，放贷额度收缩、利率提高，或将会对购房需求造成极大影响，进而影响楼市包括成交、价格等在内的整体走势。

　　租赁住房市场会不会全面启动？

　　另外，可能影响到2021年购房需求的，还有租赁住房市场可能全面启动。中央经济工作会议、全国住房和城乡工作会议都特别提到，今后要大力发展租赁住房，土地供应要向租赁住房建设倾斜。并且还提及，要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利——也就是“租购同权”。

　　2020年7月，宁波作为全国8个城市之一，入选新一批全国租赁住房试点城市，获得国家三年总计24亿元专项资金支持。按照计划，2020年-2022年，宁波要新增各类租赁住房不少于13万套(间)，其中新建、改建不少于6.7万套(间)。

　　2021年，宁波在租赁住房市场培育上很可能出“大招”！

　　另外，2020年大量的安置房用地出让——其中不少还是雅戈尔、旭辉、金科、新希望等知名房企代建的，也可能影响到二手房市场的供应，进而间接影响新房市场成交走势。

　　根据2020年市区涉宅用地出让数据，市区成交的安置房接近20宗，可以形成约245万平方米的建筑面积；如按房源套均面积70平方米估算，约为3.5万套。

　　租赁住房也好，安置房也好，还包括这两年商品住宅楼盘中配建的人才房以及供地新建的人才房，都可能分流商品住房、二手住房购买需求，进而影响楼市整体走势。宁波晚报记者曾梅 实习记者施文

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