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2020年宁波市区住房成交“年报”
2021-01-12 07:00:00 稿源: 中国宁波网  

  2020年,仍是宁波楼市火热的一年,但由于调控加码,也有不少新变化。记者根据市房管中心最新发布的权威数据,试着为2020年宁波市区的住房成交情况作了一份“年报”。

  回顾

  市六区新房成交量创历史新高

  但市五区成交量不到高峰期的八成

  2020年,市六区共成交141112套住房,比2019年减少了99套。其中,新建商品住宅总成交套数67630套,比2019年增加3062套,增幅4.72%;二手商品住宅总成交套数73482套,比2019年减少3161套,降幅4.12%。

  从数据看,2020年市区的新房成交量创历史新高,二手房差一点,没有超越2019年,但成绩也算不错。

据宁波市房管中心数据绘制

  不过,需要注意的是,房管部门的市区住房成交记录始于2004年;在2019年之前,统计的都是市五区(除奉化外)范围内的成交套数。而2019年、2020年,奉化楼市显然已经成为一个重量级的存在。

  房管部门数据显示,2020年,奉化新房成交总套数是22023套,占到市六区总成交套数的32.6%,比2019年的20421套,有约8%的升幅。相比之下,奉化的二手房市场存在感还很弱,2020年全年才成交了5069套,还不到市五区成交量的一个零头。

  这当然与城市扩大、原先的较远区域经过多年开发建设后已经完成城市化,进而可开发土地减少、新房供应量日益走低有关。像东部新城核心区、湾头、镇海庄市这些板块,现在已鲜有新盘出现。而在老城区内,如果不是上一轮“棚改”拆迁出了一些地块,新建的楼盘也同样会很少。

  相对应的是,在新盘变“旧”后,近五年市五区的二手住房成交量持续维持在高位。或许,宁波楼市很多板块内的新盘,慢慢都需要“且买且珍惜”了,然后一起迎接二手房时代的到来。

  超六成新盘,

  无房户中签率100%

  近两成新盘认购人数少于百人

  从去年的月成交数量可以看到,宁波楼市有很明显的两个分界点:一是疫情发生后的2月份,二是楼市调控政策出台的7月份。

  市区新房、二手住房的成交量,都是从2月份之后迅速爬升,到7月份达到全年最高点。

  在7月份之后的时间段,如果比较其中最低点的成交量和7月份的成交量,不管是新房还是二手住房,都几乎接近腰斩。

  成交量上的此种变化,正是新政前后市场气氛变化的反映——从“抢房”到挑房。

  其中,无房家庭优先购房政策的出台,对缓解市场紧张气氛,可以说起到了至关重要的作用。

  记者对照市房产交易信息服务网公开数据,对无房家庭优先购房政策出台后到2020年年底的这段时间,市六区全部新盘认购情况作了一个统计。

  整体上看,市六区共有106批次的新盘完成网上认购登记,推出的住宅房源总数是4.1万余套,认购总人数接近7.4万,市场热度显然挺高。

  但细分无房户和有房户,两者的买房难易程度,差别很大。

  106批次新盘中,供无房户的住宅房源是22500余套,而认购人数1.8万人不到。抛开少数热盘,从整体上看,无房家庭基本上想买就能买到。统计显示,无房家庭中签率为100%的新盘多达67批次,占比63%。

  而供有房家庭的商品住宅房源总套数为1.8万余套,而有房家庭的认购总人数超过5.4万,整体中签率35%不到。即便如此,还是有50批次新盘的有房家庭中签率为100%。

  应该说,在调控新政之后,除了少数超级热盘,市区多数新盘并不见得特别难买到。

  同时,新政之后就,市区新盘的高度分化,记者统计发现,有6批次新盘的认购登记人数为零;认购人数少于100人的更是多达21批次,占比近两成。其中,多数为奉化滨海板块、春晓-梅山板块的新盘,还有个别位置临高架或高速等、居住环境相对不佳的新盘。

  现在,我们回望2020年端午前后但凡是新盘就会被“抢”的景象,回望调控新政之前引起轰动的星旅城的“万人摇”,有没有点恍惚之感?

  市五区新盘被严格限价

  涨价迅猛的奉化新盘有新变化

  2020年,在严格限价之下,市五区新盘中,价格上涨明显的极少。

  市五区内,在调控新政施行后有过两次及以上领证的新盘有11个,分别是:湾头的星湖湾,庄桥的云栖兰汀苑、宝辉尚城,慈城新城的映辰府、御章府,骆驼的海映澜庭,九龙湖的桂语风荷、云溪峰境,高新区的春月江澜湾,邱隘南的新东城阳光苑,梅山的映海潮苑。

  11个新盘中,几次领证的备案均价基本上没有任何变化。像星湖湾,在2020年6月底、7月底、11月中旬的三次领证中,备案均价均在38600元/平方米上下。

  下面三个表格依次是奉化地铁琎琳站、大成东路站、金海路站3个板块内的新盘,在2019年以来的备案均价变动情况——高的,一年间房价涨幅已经超过35%!

  而在房价走高的同时,奉化地铁沿线新盘“开一次、光一次”的神话,也在2020年底被打破。像地铁琎琳站、大成东路站附近的新盘,开盘时的去化率,低的只有50%多点了。

  这两年,北仑主城区、小港、姜山、杭州湾新区等板块,都经历了新盘动辄“光盘”-价格上涨-去化率降低的过程。

  显然,不存在无限上涨的房价!房价涨到一定程度后,对于购房需求的抑制作用是相当明显的。短期内,一个区域的房价“天花板”,通过新盘的去化情况是可以感受到的,也会切实表现出来。

  当然,相比新房,2020年宁波二手房的价格涨幅令人感受更强烈些,特别是“公民同招”政策施行后,一些优质学区内的“老破小”二手房涨幅较大。

  从另一个角度观察,也正是在二手房价格的持续上涨中,一些限价的新盘才会有了明显的“一二手倒挂”现象,才会热卖。

  如果接下来没有“一二手倒挂”的现象,宁波楼市又会呈现怎样的景象呢?

  展望

  限售房解禁潮会不会来临?

  也许,从2021年开始,“一二手倒挂”这个名词会开始接受考验。

  宁波于2017年10月1日起施行市五区商品住宅限售两年的政策。按照本地市场机构华星研策的测算,从2021年开始的三年,宁波将会迎来限售房的“解禁潮”,三年总套数,约有10.8万套之巨!

  如果二手房市场供应量因此大增,房东除了要和限价新盘“抢”买家,还要和其他房东竞争,其中一些急需资金的房东,会不会降低售价?

  值得注意的是,在2020年的最后两个月,市六区二手住房的成交套数有了明显的回升。据房产中介人士反映,其中相当一部分原因是:临近年底,一些急着用钱的房东降价售卖。

  2021年,新房和二手房之间的价差会不会缩小,进而导致“一二手倒挂”的趋弱甚至消失?可能是各界都会关注的一个问题。

  银行房贷会不会收紧?

  在房价之外,对购房需求构成重大影响的还有银行的房贷政策,从某种程度上来说,这比房价更值得关注!

  在宁波楼市调控“加码”政策中,已经提高了二套房的首付比例。

  在2020年的最后一天,央行、银保监会还给各大银行划了房地产贷款的“两道红线”,其中包括各大银行个人住房贷款占比的上限。

  从2020年全年的LPR利率走势看,与房贷息息相关的5年期LPR,从5月份开始就没变过。如果在新的一年里,银行房贷政策趋严,放贷额度收缩、利率提高,或将会对购房需求造成极大影响,进而影响楼市包括成交、价格等在内的整体走势。

  租赁住房市场会不会全面启动?

  另外,可能影响到2021年购房需求的,还有租赁住房市场可能全面启动。中央经济工作会议、全国住房和城乡工作会议都特别提到,今后要大力发展租赁住房,土地供应要向租赁住房建设倾斜。并且还提及,要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利——也就是“租购同权”。

  2020年7月,宁波作为全国8个城市之一,入选新一批全国租赁住房试点城市,获得国家三年总计24亿元专项资金支持。按照计划,2020年-2022年,宁波要新增各类租赁住房不少于13万套(间),其中新建、改建不少于6.7万套(间)。

  2021年,宁波在租赁住房市场培育上很可能出“大招”!

  另外,2020年大量的安置房用地出让——其中不少还是雅戈尔、旭辉、金科、新希望等知名房企代建的,也可能影响到二手房市场的供应,进而间接影响新房市场成交走势。

  根据2020年市区涉宅用地出让数据,市区成交的安置房接近20宗,可以形成约245万平方米的建筑面积;如按房源套均面积70平方米估算,约为3.5万套。

  租赁住房也好,安置房也好,还包括这两年商品住宅楼盘中配建的人才房以及供地新建的人才房,都可能分流商品住房、二手住房购买需求,进而影响楼市整体走势。宁波晚报记者曾梅 实习记者施文

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2020年宁波市区住房成交“年报”

稿源: 中国宁波网 2021-01-12 07:00:00

  2020年,仍是宁波楼市火热的一年,但由于调控加码,也有不少新变化。记者根据市房管中心最新发布的权威数据,试着为2020年宁波市区的住房成交情况作了一份“年报”。

  回顾

  市六区新房成交量创历史新高

  但市五区成交量不到高峰期的八成

  2020年,市六区共成交141112套住房,比2019年减少了99套。其中,新建商品住宅总成交套数67630套,比2019年增加3062套,增幅4.72%;二手商品住宅总成交套数73482套,比2019年减少3161套,降幅4.12%。

  从数据看,2020年市区的新房成交量创历史新高,二手房差一点,没有超越2019年,但成绩也算不错。

据宁波市房管中心数据绘制

  不过,需要注意的是,房管部门的市区住房成交记录始于2004年;在2019年之前,统计的都是市五区(除奉化外)范围内的成交套数。而2019年、2020年,奉化楼市显然已经成为一个重量级的存在。

  房管部门数据显示,2020年,奉化新房成交总套数是22023套,占到市六区总成交套数的32.6%,比2019年的20421套,有约8%的升幅。相比之下,奉化的二手房市场存在感还很弱,2020年全年才成交了5069套,还不到市五区成交量的一个零头。

  这当然与城市扩大、原先的较远区域经过多年开发建设后已经完成城市化,进而可开发土地减少、新房供应量日益走低有关。像东部新城核心区、湾头、镇海庄市这些板块,现在已鲜有新盘出现。而在老城区内,如果不是上一轮“棚改”拆迁出了一些地块,新建的楼盘也同样会很少。

  相对应的是,在新盘变“旧”后,近五年市五区的二手住房成交量持续维持在高位。或许,宁波楼市很多板块内的新盘,慢慢都需要“且买且珍惜”了,然后一起迎接二手房时代的到来。

  超六成新盘,

  无房户中签率100%

  近两成新盘认购人数少于百人

  从去年的月成交数量可以看到,宁波楼市有很明显的两个分界点:一是疫情发生后的2月份,二是楼市调控政策出台的7月份。

  市区新房、二手住房的成交量,都是从2月份之后迅速爬升,到7月份达到全年最高点。

  在7月份之后的时间段,如果比较其中最低点的成交量和7月份的成交量,不管是新房还是二手住房,都几乎接近腰斩。

  成交量上的此种变化,正是新政前后市场气氛变化的反映——从“抢房”到挑房。

  其中,无房家庭优先购房政策的出台,对缓解市场紧张气氛,可以说起到了至关重要的作用。

  记者对照市房产交易信息服务网公开数据,对无房家庭优先购房政策出台后到2020年年底的这段时间,市六区全部新盘认购情况作了一个统计。

  整体上看,市六区共有106批次的新盘完成网上认购登记,推出的住宅房源总数是4.1万余套,认购总人数接近7.4万,市场热度显然挺高。

  但细分无房户和有房户,两者的买房难易程度,差别很大。

  106批次新盘中,供无房户的住宅房源是22500余套,而认购人数1.8万人不到。抛开少数热盘,从整体上看,无房家庭基本上想买就能买到。统计显示,无房家庭中签率为100%的新盘多达67批次,占比63%。

  而供有房家庭的商品住宅房源总套数为1.8万余套,而有房家庭的认购总人数超过5.4万,整体中签率35%不到。即便如此,还是有50批次新盘的有房家庭中签率为100%。

  应该说,在调控新政之后,除了少数超级热盘,市区多数新盘并不见得特别难买到。

  同时,新政之后就,市区新盘的高度分化,记者统计发现,有6批次新盘的认购登记人数为零;认购人数少于100人的更是多达21批次,占比近两成。其中,多数为奉化滨海板块、春晓-梅山板块的新盘,还有个别位置临高架或高速等、居住环境相对不佳的新盘。

  现在,我们回望2020年端午前后但凡是新盘就会被“抢”的景象,回望调控新政之前引起轰动的星旅城的“万人摇”,有没有点恍惚之感?

  市五区新盘被严格限价

  涨价迅猛的奉化新盘有新变化

  2020年,在严格限价之下,市五区新盘中,价格上涨明显的极少。

  市五区内,在调控新政施行后有过两次及以上领证的新盘有11个,分别是:湾头的星湖湾,庄桥的云栖兰汀苑、宝辉尚城,慈城新城的映辰府、御章府,骆驼的海映澜庭,九龙湖的桂语风荷、云溪峰境,高新区的春月江澜湾,邱隘南的新东城阳光苑,梅山的映海潮苑。

  11个新盘中,几次领证的备案均价基本上没有任何变化。像星湖湾,在2020年6月底、7月底、11月中旬的三次领证中,备案均价均在38600元/平方米上下。

  下面三个表格依次是奉化地铁琎琳站、大成东路站、金海路站3个板块内的新盘,在2019年以来的备案均价变动情况——高的,一年间房价涨幅已经超过35%!

  而在房价走高的同时,奉化地铁沿线新盘“开一次、光一次”的神话,也在2020年底被打破。像地铁琎琳站、大成东路站附近的新盘,开盘时的去化率,低的只有50%多点了。

  这两年,北仑主城区、小港、姜山、杭州湾新区等板块,都经历了新盘动辄“光盘”-价格上涨-去化率降低的过程。

  显然,不存在无限上涨的房价!房价涨到一定程度后,对于购房需求的抑制作用是相当明显的。短期内,一个区域的房价“天花板”,通过新盘的去化情况是可以感受到的,也会切实表现出来。

  当然,相比新房,2020年宁波二手房的价格涨幅令人感受更强烈些,特别是“公民同招”政策施行后,一些优质学区内的“老破小”二手房涨幅较大。

  从另一个角度观察,也正是在二手房价格的持续上涨中,一些限价的新盘才会有了明显的“一二手倒挂”现象,才会热卖。

  如果接下来没有“一二手倒挂”的现象,宁波楼市又会呈现怎样的景象呢?

  展望

  限售房解禁潮会不会来临?

  也许,从2021年开始,“一二手倒挂”这个名词会开始接受考验。

  宁波于2017年10月1日起施行市五区商品住宅限售两年的政策。按照本地市场机构华星研策的测算,从2021年开始的三年,宁波将会迎来限售房的“解禁潮”,三年总套数,约有10.8万套之巨!

  如果二手房市场供应量因此大增,房东除了要和限价新盘“抢”买家,还要和其他房东竞争,其中一些急需资金的房东,会不会降低售价?

  值得注意的是,在2020年的最后两个月,市六区二手住房的成交套数有了明显的回升。据房产中介人士反映,其中相当一部分原因是:临近年底,一些急着用钱的房东降价售卖。

  2021年,新房和二手房之间的价差会不会缩小,进而导致“一二手倒挂”的趋弱甚至消失?可能是各界都会关注的一个问题。

  银行房贷会不会收紧?

  在房价之外,对购房需求构成重大影响的还有银行的房贷政策,从某种程度上来说,这比房价更值得关注!

  在宁波楼市调控“加码”政策中,已经提高了二套房的首付比例。

  在2020年的最后一天,央行、银保监会还给各大银行划了房地产贷款的“两道红线”,其中包括各大银行个人住房贷款占比的上限。

  从2020年全年的LPR利率走势看,与房贷息息相关的5年期LPR,从5月份开始就没变过。如果在新的一年里,银行房贷政策趋严,放贷额度收缩、利率提高,或将会对购房需求造成极大影响,进而影响楼市包括成交、价格等在内的整体走势。

  租赁住房市场会不会全面启动?

  另外,可能影响到2021年购房需求的,还有租赁住房市场可能全面启动。中央经济工作会议、全国住房和城乡工作会议都特别提到,今后要大力发展租赁住房,土地供应要向租赁住房建设倾斜。并且还提及,要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利——也就是“租购同权”。

  2020年7月,宁波作为全国8个城市之一,入选新一批全国租赁住房试点城市,获得国家三年总计24亿元专项资金支持。按照计划,2020年-2022年,宁波要新增各类租赁住房不少于13万套(间),其中新建、改建不少于6.7万套(间)。

  2021年,宁波在租赁住房市场培育上很可能出“大招”!

  另外,2020年大量的安置房用地出让——其中不少还是雅戈尔、旭辉、金科、新希望等知名房企代建的,也可能影响到二手房市场的供应,进而间接影响新房市场成交走势。

  根据2020年市区涉宅用地出让数据,市区成交的安置房接近20宗,可以形成约245万平方米的建筑面积;如按房源套均面积70平方米估算,约为3.5万套。

  租赁住房也好,安置房也好,还包括这两年商品住宅楼盘中配建的人才房以及供地新建的人才房,都可能分流商品住房、二手住房购买需求,进而影响楼市整体走势。宁波晚报记者曾梅 实习记者施文

纠错:171964650@qq.com 编辑: 杜寅