“我查了今年的房贷计划，每个月可少还180多元，一年就可省下2000多块钱，这个红包不算小！”近日，不少房贷借款人发现，LPR下行带来的红包，在今年1月就开始陆续兑现。
今年1月1日起，大部分房贷利率根据5年期以上LPR重新定价。自2019年8月央行完善贷款市场报价利率（LPR）并首次公布5年期以上LPR利率为4.85%以来，五年期以上LPR至今已实现三次下降，目前利率为4.65%。
换锚后的房贷利率随行就市。大部分市民表示自己1月份的月供降了，但是，其中也不乏一些特殊情况，有市民反映自己的月供不降反升了几十块，还有市民发现自己的扣款没有变化，这是怎么回事？
降了！
100万按揭月供降84元
1月开始，房贷族们陆续收到了银行房贷扣款短信，多则降数百元，少则降几十元，总之，LPR下行的福利已经妥妥地装进了自己的钱袋子。
2020年3月，商业银行启动存量房贷转换工作，不少房贷借款人将重定价日定为了1月1日。根据央行公告，新利率将锚定距离重定价日最近的五年期及以上LPR利率，也就是2020年12月公布的五年期及以上LPR，为4.65%。这一利率相比2019年12月的五年期LPR降低了0.15%，也就是说，这一批房贷借款人2021年的按揭利率下降了0.15个百分点。
这笔账怎么算？我们从央行的公告中可以看清楚背后逻辑，央行在存量房贷转换的公告中举了这样一个例子：大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。
假设客户A有一笔期限为20年的商业性个人住房贷款，剩余期限为8年，原定房贷利率为基准利率上浮10%，也就是4.9%×（1+10%）=5.39%。换锚后，按照2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，那么换锚后的加点数为59个基点（5.39%-4.8%=0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
根据最新公布的2020年12月份5年期以上LPR为4.65%，那么2021年该位客户的实际房贷利率为4.65%+0.59%=5.24%，比“换锚”前的5.39%低了0.15个百分点。假设该客户的房贷为100万，以等额本息还款方式计算，每个月则可少还84元。事实上，房贷数额越大，月供减少的就越多。
不过，由于不少人早在银行启动存量房贷换锚之时就手动完成了一键转换，因此，他们早在去年下半年就提前享受到了LPR下降带来的福利。
市民张先生表示，去年7月，他在建行手机银行办理了房贷一键转换，选择了LPR浮动利率，并将贷款发放日定为重新定价日。由于张先生的贷款发放日为7月14日，因此在次月，张先生的月供就从4619.99元降低到了4563.04元，每月少了50多元。
市民杨先生告诉记者，自从转换了LPR以后，他的月供少了近200元。
“我是去年夏天就转换了，直到去年12月，我的月供才出现变化。”据悉，杨先生也将重新定价日定在贷款发放日，但由于杨先生的贷款发放日为11月，因此直到12月，他的月供才出现下降。“12月之前每月都还11389.39元，12月开始就还了11208.85元，这样每个月可少还180多元。”杨先生指着手机银行中的还款计划表示。
增了？
1月月供多了几十元
对于将1月1日定为重新定价日的借款人，1月份房贷扣款正在进行中。
正当不少人津津乐道于月供减少时，也有人发现：咦？怎么我的房贷反而多扣了？
在微博上，不少网友“吐槽”自己的月供不降反增几十元。这是什么情况引起的？
记者从一家国有大行浙江省分行相关人士处获悉，部分将1月1日定为房贷重定价日的借款人，确实会出现月供不降反增的情况，但是2月份开始就会降低，开始享受房贷“换锚”后带来的优惠。
将1月1日选为重定价日后，银行将从该日起执行新利率。针对采用等额本息还款方式的贷款，银行将根据贷款的剩余本金、剩余期限、执行利率重新计算月供。在重算月供时，由于房贷执行利率下降，贷款的本金归还速率加快，因此1月归还的本金将增加。通俗来讲，也就是1月份的房贷“等额本息是增的，等额本金是少的。”上述人士解释。
不过事实上，记者在采访中发现，不少选择等额本息还款方式的借款人表示，自己1月份的月供也出现了下降。市民王先生查询其2021年月供计划时发现，他1月份需还款7155.19元，2月-12月每月只需还款7098.1元。1月份虽然比后续月份多还，但比2020年的月供7212.41元也少了57元。这又是什么情况造成的？
记者从上述国有行工作人员处进一步获悉，由于1月份月供横跨2020年12月与2021年1月，因此1月份月供包含了新老利率两种情况。如王先生的房贷是1月16日扣款，因此这笔月供的前半月按照12月旧利率（即基准利率上浮）执行，后半月按照1月新利率（即LPR利率加点）执行。“月供扣款日越往后，使用新利率的实际天数越多，1月扣款就越少。”由于王先生扣款日在月中，因此就出现月供降了，但降得不多的情况。如果王先生是在月初扣款就可能出现月供不降反增情况。
采访中，记者也遇到了一位市民1月月供没有出现变化的情况。
“我收到了银行发来的重定价信息，说我本期总还款额为6811.27元，但是实际扣款则是6918.55元，和我去年的扣款一模一样。”余女士告诉记者，她的扣款日正是1月1日，与重定价日是同一天。出现余女士这样的情况，就是因为1月1日所扣除月供的实际计息天数为2020年12月，因此该笔月供与新利率没有关系，但是2月开始，余女士的月供就会出现下调，按照6811.27元执行。
当然，如果在房贷“换锚”时选择了“固定利率”，那么借款人的还款金额也是不变的。
1月1日起，房贷利率存量转换已经全部完成。目前来看，选择了浮动利率的房贷借款人尝到了甜头。未来LPR利率会怎么走？谁也说不准。从2020年LPR报价来看，LPR先降后平，截至12月21日的报价，LPR已经8个月按兵不动。据分析人士表示，当前货币政策与经济复苏基本适应，LPR无下调必要。但是对于动则二三十年的房贷来说，LPR的长期不确定性依然很大。
编辑： 杨丹纠错：171964650@qq.com
