一边是严格的房地产调控政策，一边是火热的楼市，于是，有些人买房时候，便“剑走偏锋”了……
特别典型的，是已被限购、没有购房资格的人，借那些尚有购房者资格的亲戚朋友的名义去买房——包括购房合同、办出的产权证上，写的都是别人的名字，只是双方私下签了协议明确房产实际归谁所有……
此即所谓“房产代持”。
今天我们要说的3个有关“房产代持”的故事，都是其他城市的法院判例，包括最高法终审判决的一个案例。
但我们相信，对于宁波一些购房者来说，同样有警示意义！
01
先来看最高人民法院司法案例研究院日前披露的一起“房产代持”判例。
说的是有一位徐某，由其老婆出资，在北京买了一套总价接近2660万元的住房。
因为之前已经有两套房子、被限购，徐某便让其老婆公司的合伙人曾某，代持这套房子。
与开发商签的合同上、最后办出的不动产权证上，写的都是曾某的名字。
此后，曾某因为替一家公司的对外借款作担保，那家公司资金出问题、还不出钱，曾某被判承担连带给付责任，让债权方给告上了法庭。
再然后，法院把曾某名下的这套房子给查封了，债权方申请法院强制执行、要把这套房子拍卖掉用于曾某抵债……
作为真房主的徐某，这下自然急了眼，就和债权方打官司，要求解除对这套房子的司法查封。
官司打了三年之久，经一审、二审，最后到最高人民法院再审。
最高法的终审判决书上，有这么一段话，特别有警示作用：
徐某在当时已有两套住房的情况下，仍借曾某之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。
司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。
故，徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》，因违背公序良俗而应认定无效，徐某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
这段话，通俗而言，就是最高法明确，借别人名义买房、即便《房产代持协议》被确认真实有效，在碰到此类房子被司法查封的情况时，真实的房主也不能阻止法院强制执行、司法拍卖。
不过，因为二审后徐某和曾某打了另一场官司，成功把房子登记到了徐某名下，从根本上改变了房屋的权属关系，债权方想要继续强制执行这套房子的诉求缺乏理据，未获最高法支持。
02
在楼市调控政策严苛的另一个一线城市深圳，同样也有类似的“房产代持”官司。
一位余女士，不知出于什么考虑，把自己名下的一套价值600多万元的住房，通过买卖形式，以130余万元的价格转让给了自己的亲姐姐，并办理了过户手续。
余女士的姐姐当时也就此作出了书面说明，表示仅是名义代余女士持有这套房子，实际仍归余女士所有并使用，并承诺待余女士儿子成年后，将这套房子过户给余女士儿子。
后来，余女士的姐姐因为借款纠纷，被债权人周某告上法庭并申请法院强制执行，法院查封了这套房子，准备拍卖这套房子用于抵余女士姐姐的债务。
再后来，余女士的姐姐过世了……
法院的判决是，在余女士的姐姐取得涉案房屋产权登记后，其即已成为该房屋所有权人。在该“代持”关系因余女士姐姐死亡而终止后，余女士则仅享有请求姐姐的继承人回复移转涉案房屋所有权的债权请求权，而非当然为该房屋所有权人。
而余女士的这种债权请求权，按现行法律，并不能优先于周某的债权，故余女士关于停止对涉案房屋强制执行的请求不成立，法院不予支持。
这就悲剧了……
03
还有一起也发生在深圳的官司，则是同学之间的“房产代持”。
一位夏女士，出资在深圳买了2套房子，因为被限购，这2套房子交由其同学李女士和她弟弟分别代持。
为避免纠纷，双方做的功课不能说不充足——
先是李女士姐弟俩给夏女士写了《承诺书》，确认夏女士为两套房产的实际出资人及所有权人，拥有100%完全产权，所有购房款、税费、银行按揭款均由夏女士支付。李女士仅代夏女士代交各种款项并代办出租房产等事宜。
李女士还向夏女士的老公江某出具了一份经公证的《授权委托书》，授权江某行使几乎涉及房产的所有处分权利，包括出让、出租等相关权利。
夏女士后来又与李女士姐弟共同签署了《协议书》，对上述房产代持事宜再次进行重申。其中明确涉案房产所有购房款，包括定金、首付款及每月月供，均由夏女士承担，夏女士通过银行转账、现金等方式支付给李女士，由李代夏交纳。李仅是代夏持有涉案房产，夏才是涉案房产实际产权人。
然后，老套的故事再度重演……
李女士因为经济纠纷被人告了，这2套房子被法院查封。夏女士自然要把房子要回来，然后就打官司。
一审、二审，判决结果一样，都对夏女士不利。
法院认为，夏女士虽然主张李女士代持涉案房屋，但因涉案房屋的产权未发生变更登记，李女士仍为涉案房屋的登记产权人，故在李女士对外尚存未履行债务的情况下，李女士的债权人要求对李女士名下的财产予以司法查封并申请强制执行，符合法律规定。
夏女士不能举证证明其就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求确认涉案房屋的所有权属其所有，并要求解除对涉案房屋的司法查封、停止对涉案房屋执行的诉讼请求，于法无据，不予支持。
法院同时指出，即使确因限购政策致使夏女士没有购房资格，故而找人代持涉案房产，该代持行为属故意规避政策，过错仍在夏女士。
所以，你还敢借人名字、代持买房吗？
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