今天，央行、银保监会联合发布重磅房贷新政——首套房贷利率可低至4.4%。
截图自央行官方微信
首套房房贷利率可低至4.4%
央行、银保监会发布的《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）称——
对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
4月20日发布的5年期以上LPR为4.6%。按照最新政策，全国范围内首套房的商业贷款利率最低从4.6%降到了4.4%，二套房不低于5.20%。
目前，宁波主流银行首套房房贷利率最低为5.25%或5.2%。仍有较大下调空间。
5月15日，多家银行个贷经理告诉记者——
国家政策刚出台，宁波的调整办法还没出来，各家银行近段时间都会关注这方面的动向。
宁波一家国有银行工作人员解释，央行的政策统一了全国房贷利率下限，关键还要看宁波怎么执行。
某股份制银行个贷经理表示，宁波的管控还是比较严的。
《通知》中提到——
在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
当然，《通知》也特别指出，此举是为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
如果宁波跟随全国政策同步下调，对于申请首套房贷款的居民来说，能够减轻一定的利息压力。
以贷款300万元、30年等额本息为例——
当前，首套房以5.25%的利率计算，房贷月供为16566.11元，累计还款总额为596.38万元。如果后续宁波首套房房贷利率下调20个基点至5.05%，月供则为16196.45元，累计还款总额为583.1万元。
也就是说，购房者月供少了369.66元，总计可省13.28万元。
需要提醒的是，此次政策针对的是新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。
今年1月以来，宁波房贷利率一路走低。
记者发现，过去4个月里，几乎每隔一个月，房贷利率就下调一次。而对比去年底较普遍的房贷利率不难发现，首套房房贷利率已从5.45%降至5.25%，二套房房贷利率从5.7%降至5.5%。
从全国来看，3月以来，由于市场需求减弱，全国已有100多个城市的银行自主下调了房贷利率，平均幅度20个基点至60个基点。
目前，广州多数银行首套房房贷利率为5.2%至4.8%，二套为5.2%至5.4%，部分外资行最低降至4.6%；
南京主流首套房房贷利率为5%至5.2%，部分银行低至4.8%至4.9%；
深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%，二套住宅为5.2%；
苏州大部分银行首套房房贷利率为4.6%；
……
部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。
央行最近发布的一季度货币政策执行报告显示，3月末，个人住房贷款加权平均利率为5.49%，比去年末下调14个基点。
4月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房房贷利率为5.17%，二套为5.45%，分别较上月回落17个基点、15个基点，均创下2019年以来月度新低。
两大关键问题待明确
什么样的购房者能够享受此次新政，还有两大关键性问题待明确。
第一，“普通自住房”的概念问题。
新政指出，此次政策针对的是“贷款购买普通自住房的居民家庭”。这里面，普通自住房这个概念，尚不知是否有特指。
在宁波，按2005年政策明确的标准，市区普通住房应同时满足以下条件——
1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2、单套建筑面积在140平方米以下；
3、实际成交价格低于上月同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。
而实际操作中，一般就看住房建筑面积是否在140平方米以下。
购买建筑面积超140平方米的首套住房，是否也能享受到最低LPR-20BP的利率？需银行方面明确。
第二，首套房、二套房的认定标准问题。
目前，在甬各大银行一般都执行“既认房又认贷”的政策。想享受首套房的首付、利率，一般需要不动产登记机构出具的家庭住房套数查询证明显示是0套，并且征信记录显示没有未结清的房贷。
而家庭已有1套住房且房贷已经结清的这种情况，再新购一套住房，目前一般按二套房算，首付4成、利率按二套标准。此前，包括房企、中介机构、购房者等多有预期，希望这种情况下，新购的住房能按首套房算。
此次新政之后，这种情况下新购的住房，能否算作家庭首套房，享受首套房利率——即能否“只认贷不认房”，也有待银行方面明确。
事实上，对于这个问题，市民关心的程度恐怕会比“普通自住房”概念更甚，关涉的购房群体可能也更广。
至于更宽泛意义上的“只认贷不认房”，即不管家庭已有多少套住房，只要征信记录显示没有未结清的房贷，再新购住房的话，就按首套房算，恐怕银行方面房贷政策放松的力度不会到这么宽松的程度。
文字：周雁 程旭辉
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