“老带新”“推荐有礼”……

　　开发商为刺激楼盘销量推出的营销活动层出不穷、翻新不断。然而，有些开发商在广告中为顾客描绘出的“大好福利”，在实际履行的时候，却常常拿出限制条款、免责条款等为自己 “留有余地”。

　　日前，奉化法院判决了这么一起客户以老带新购房，开发商却拒付佣金的案子。

　　推荐好友购买240万元的商铺，房产公司拒付佣金

　　吕先生是宁波某房地产公司的老客户。2021年7月，该房地产公司在小程序中开展了“推荐成交享佣金”活动，参与者只要推荐新客户购买该公司商铺即可享受成交总价2%的佣金。

　　在销售的介绍下，吕先生在小程序上进行了注册，参与了该活动，并成功推荐好友购买了总价值240万元的商铺。交易完成后，房地产公司却拒付佣金，无奈之下吕先生起诉至奉化法院。

　　房地产公司负责人答辩道，首先吕先生与房地产公司无直接合同关系，吕先生无权向被告公司主张；即便可以主张，活动协议中写明了房地产公司有权对推荐人资格进行“二次判定”。吕先生是老客户， 不符合此次活动参与对象的条件，因此吕先生不能享受所承诺的佣金。

　　法院：广告宣传也是要约，房产公司应按约履行义务

　　经法院审理查明，房地产公司在销售过程中对外发放的广告宣传单内容涉及项目名称、主体资格、佣金比例、活动期限等，内容具体明确；且宣传单中明确写有“推荐成交即享丰厚奖励——成交总价的2%（税前）”等内容。

　　《中华人民共和国民法典》第四百七十三条第二款规定：“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”。对于内容具体明确，且包含有“即刻”、“即享”等结果导向性词语的广告宣传，应当认定为要约。吕先生在要约规定的期限内推荐了新客户购买商铺，系通过行为作出承诺。吕先生与房地产公司之间的合同关系成立，房地产公司应当按约履行义务。

　　房地产公司对外发放的广告宣传单和《注册及协议》，均未对“全民赚佣金”活动主体是否是老客户进行限制约定，仅对被推荐客户进行了约定，因此房地产公司以吕先生系老客户为由不予支付佣金的抗辩理由不成立。

　　‍最终，奉化法院判决房地产公司向吕先生支付全额佣金48000元。

　　法官说法——

　　这个案例告诉我们的三件事

　　一、什么是“要约”，广告是不是“要约”

　　《民法典》第四百七十二条规定“要约是希望与他人订立合同的意思表示。”，要约有两大要素，一是内容具体明确，二是表明经相对人承诺，要约人即受该意思表示约束。如果商业广告中关于产品或服务的数量、质量、价格、报酬、期限等内容具体明确，且承诺给予一定报酬，应视为要约。

　　二、“我”不是专业中介，为开发商带去客户，能否认定为中介行为

　　《民法典》第九百六十一条规定“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”，开发商为促进商品房销售，通过印制宣传单、发布广告等形式承诺给付一定的报酬，或采用“老带新”方式招揽客户，属于通过实际行动与“介绍人”或“老客户”建立起了中介合同关系。按照法律规定，事成之后，开发商作为委托人应按照约定支付报酬，否则将构成违约。

　　三、开发商拒付佣金，“我”该如何维权

　　首先，在没有签订《中介合同》的情况下，当事人应当保存好开发商宣传、促销所使用的广告单、活动说明等，以便法院对是否构成“要约”进行认定。其次，当事人在完成推介行为后，应当主动保留“交易成功”的相关证据。如被推荐人支付购房款的收据、交易现场照片、购房合同复印件等。最后，当自己的权利受到侵害时，当事人应当积极作为，可以向消费者协会、工商局等相关部门进行反映，向矛调中心、人民法院起诉立案，保护自身权利。

编辑： 杨丹

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