宁波城镇老旧住房自主更新政策公开征求意见-新闻中心-中国宁波网

宁波有不少老旧小区，地段好、周边配套成熟，生活很便利，居民住习惯了，不想搬到其他地方去；

但小区是三四十年前建的、已经蛮破旧，房子老了，没有电梯，老人上下楼很吃力，又有墙体开裂、墙皮脱落、渗水、管道堵塞等等各种根治不了的“毛病”乃至一些安全隐患，住着闹心……

如果这类小区，居民们愿意共同出钱，可不可以“原拆原建”？

国内一些城市，包括省内的杭州、绍兴、温州等地，都已经有此类小区居民出钱自主更新、“原拆原建”的成功案例。

今天（9月16日），宁波市住建局就《宁波市城镇老旧住房自主更新指导意见（试行）（征求意见稿）》，公开征求社会各界意见。

主要内容如下：

一般以住宅小区整体为申请单元

按征求意见稿，城镇老旧住房自主更新政策的适用范围，为本市行政区域内国有土地上建成年代早、建设标准低、配套设施差、存在安全隐患且居民自主出资更新意愿强烈的城镇老旧住房。

城镇老旧住房自主更新一般以住宅小区整体为申请单元，规模较大住宅小区可结合空间布局、独立宗地、能独立实施等因素划分为若干相对独立单元分别进行申请。在具备实施条件情况下，也可按单栋住宅独立申请或相邻多栋住宅联合申请。

自主更新的流程

自主更新的流程，大致分业主表决——递交申请——部门审核——实施方案编制——方案审查、公示——业主签订协议——施工——交房这几个环节，具体如下：

（一）申请与审核

城镇老旧住房产权所有人（业主）有实施自主更新意愿的，可委托业主委员会或依法成立住宅更新委员会，开展自主更新意见协调、实施推进、监督服务等工作。

在自主更新项目范围内，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的，由业主委员会或住宅更新委员会持有关材料向所在区（县、市）街道（乡、镇）提出自主更新申请，由街道（乡、镇）向区（县、市）住建部门统一提交申请材料，住建部门会同发改、财政、资规等部门，综合考虑群众意愿和实施条件对项目组织审核，审核通过后纳入属地城镇老旧住房自主更新项目库。

（二）实施方案编制和联合审查

业主委员会或住宅更新委员会组织相关产权所有人（业主），依法表决确定项目实施主体，由其开展项目策划、资金筹措、项目报批、组织实施、建设管理及验收交付等工作。

项目实施主体负责编制实施方案，实施方案主要包括项目概况、更新方式、用地范围、设计方案、成本测算、资金筹措、安全保障、选房规则及产权处置等内容。编制项目实施方案前，实施主体应开展现状调查、需求分析、充分听取相关利害关系人意见，推动达成共同意见。

区（县、市）住建部门组织发改、财政、资规、教育、公安交警、民政、生态环境、体育、国防动员、综合执法等有关部门对实施方案进行联合审查，通过后由住建部门对实施方案进行公示，公示期限不少于10日，公示期满报区（县、市）人民政府批准。

（三）协议签订和审批

实施主体应当根据实施方案，与全体产权所有人（业主）分别签订城镇老旧住房自主更新协议。自主更新协议应当包括双方权利义务、违约责任、争议解决方式等基本内容，并明确应补交的土地出让价款、应支付的建安成本、其他分摊费用，及支付方式、支付节点等。

项目实施过程中，各区（县、市）应坚持因地制宜、“一事一议”的原则，积极探索简化审批路径。发改、资规、住建等相关部门应依法协同办理项目立项、规划、建设、竣工等行政许可或备案工作。

（四）工程建设和验收交付

项目实施主体应按要求完成施工许可、质量安全监督、开工审批等相关手续。

项目通过竣工验收并完成备案后，产权所有人（业主）应按实际建筑面积结算尾款并按规定交存物业专项维修基金，办理交房手续。

新房子能不能多建？

老房子可否“扩面”？

自主更新，原地重建的小区能不能多建一些新房子？新房子的面积能不能“扩面”，即较老房子增加一些？

按征求意见稿——

对于自主更新项目，资规部门可按规定重新核定小区规划条件，适当增加住宅建筑面积和建筑套数，增加的建筑套数可用作保障性住房、公共服务设施用房等。建筑间距、建筑退距、日照时间、绿地率、机动车停车位配建数量等无法执行现行建设标准和规范的，在保障公共安全的前提下，可按不低于现状条件进行更新。

在保障公共安全、满足日照等条件、不影响周边环境和历史风貌的前提下，地上计容建筑规模增量（按现行计容规则执行），原则上不超过地上总建筑面积的20% （以原房屋竣工验收材料为准），超过20%的需经区（县、市）人民政府审定；套内扩面部分，原则上不超过原套内面积的20%（套内面积低于60平方米的住宅可适度放宽）。

在适度改善原有居民居住条件的基础上，具备条件的，可充分利用地上、地下空间适当增加建筑规模，用于建设配套设施，增设的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温层、公共开放架空空间等配套设施的建筑面积，以及具有公共属性、产权移交相关部门（政府指定单位）或归全体业主共有的非营利性配套设施，可不计入容积率。

符合不计容积率或容积率核定优化条件的，一般无需补缴土地出让价款。对新增住房部分，按增加的住宅套内建筑面积补缴土地出让价款——增加至60平方米（含）的新增建筑面积，以及新增保障性住房，按补缴时点商品住宅基准楼面地价的3%补缴；超过60平方米的新增建筑面积，按补缴时点商品住宅基准楼面地价的10%补缴。

据征求意见稿，城镇老旧住房自主更新项目建设资金，按照“谁受益、谁出资”的原则合理确定出资责任，专款专用、专户监督。

城镇老旧住房自主更新项目可按有关规定享受加装电梯政策。

支持业主及其配偶、双方直系亲属可按规定提取住房公积金用于城镇老旧住房自主更新项目建设。符合条件的，可申请住房公积金贷款。

自主更新期间，自主更新项目的房源不计入家庭住房套数，符合条件的产权人按规定享受公租房、保障性租赁住房等住房保障政策支持，解决产权人临时租住问题。

新闻延伸

浙江首例预制板小区自主更新

重建费用由居民100%自筹

这个自主更新的小区，是绍兴一个叫长城教苑的老小区。

这个小区建成于上世纪90年代初期，由13幢5层预制板楼幢组成，共273户，户型面积从44㎡到72㎡不等。

2025年6月，街道和社区启动第一轮自主更新意愿调查，表示同意的居民比例超过95%；2026年5月，小区自主更新委员会成立；2026年7月23日，全部业主完成自主更新签约。

整个流程是：

小区业主提出更新意向→社区居委会征求小区全体业主意见→同意更新比例达到95%及以上→业委会或社区居委会持书面材料向属地街道提交申请→街道初审同意→报区更新办(区建设局)审核→区更新办(区建设局)提请区政府同意→通过后列入年度实施计划→委托项目实施主体→项目实施主体编制实施方案→部门联审及公示→小区全体业主表决→签订相关协议→100%签约后收缴更新首付款→房屋腾空、拆除→工程建设→收缴更新尾款→选房交付→房屋产权登记

上月下旬，我们“宁波楼市报道”记者去过现场，当时这个小区的居民已经全部腾空，即将开始建筑拆除。