“8.28房地产新政”发布至今，已经落地地方细则的城市共8个，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、杭州和宁波（点击查看宁波细则详情）。

　　作为施行30余年的商品住房预售制度向现房销售制度转变的政策安排，包括宁波在内，8个城市的细则在核心内容上基本一致，仅在一些细节处比如现房销售收取的定金比例等方面有所差异（北京是1%、上海和深圳是3%，宁波和广州、武汉、天津、杭州都是5%）。

　　其中，直接关系到后续一段时间市场上新房供应的政策规定，主要有两大方面。

　　一是预售条件。

　　8个城市均以2026年8月28日为界，老项目按原预售条件，新项目原则上按新预售条件但根据不同情况给予一定的过渡期。

　　宁波原预售条件是，低层需达到结构封顶、中高层主体完成1/3、绿建三星项目达到正负零；新的预售条件，统一要求单体建筑需结构封顶。

　　据住建部门研判，预售条件的变化，预计会使房企销售时点延后6-12个月。

　　具体到项目，实际销售延后可能更短。比如目前在宁波低容积率新盘上较多的总高15层的商品住宅，按7天一层的施工速度，从正负零、建筑出地面到结顶，大概3个月；从建筑主体完成1/3到结顶，则只约70天。

　　特别值得一提的是，宁波细则另有明确，新预售政策允许以楼幢（栋）为最小销售单位申领预售证。相比原预售政策要求每批次预售规模不低于1万平方米，此项新规定显然也可缓冲新政对新房供应带来的影响。

　　考虑到目前在售老盘库存仍然不少，并且，还有2026年8月28日（含）前已拿地但未取得工规证的项目以及2026年8月28日（含）前已公告出地但在8月28日后拿地的项目最迟可在2027年底前按原预售条件预售，业界判断，至少近一年内，宁波的新房供应不至于严重短缺。

　　第二个方面，是现房销售政策。

　　市场更长远的新房供应，要看接下来政府推地、房企拿地的情况。

　　如果8月28日后公告出地的项目，均要求竣备后现房现售，则意味着现在成交的宅地，大概要两年后才能卖，这确乎会导致一段新房供应的“真空期”。

　　但宁波细则对8月28日后公告出地的项目，采取的是“事先明示”路径，即在土地出让公告中确定是否需现房销售。未在出让公告中要求现房销售的，还是可以在单体建筑结顶后申请预售。

　　此外，虽然新政要求8月28日起取得预售证的项目按揭贷款得在项目竣备后发放，会对房企回款造成一定压力，但宁波细则在土地出让金分期缴纳、开发贷款支持、审批流程加速等等方面给出了相应的缓冲，因此也不至于会从根本上影响房企拿地意愿——对于宁波这样一个经济体量即将迈上2万亿、长三角地区重要的中心城市，相信没有哪家有长远战略布局的房企会忽视。

　　所以，新房供应的“真空期”，应该也是不会出现的。

　　值得一提的是，对于购房者来说，宁波的现房销售制度安排，除了买房时可以避免买到“伪现房”，还进一步明确了“交房即交证”，房子交付后产证也能同步办妥，相比而言保障性更高。

　　在10月19日国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人指出，现在的房地产市场，还是控增量、去存量、优供给的一个阶段。

　　因为新政而现在就猜测、担心新房供应短缺，没有必要，也不符合宁波楼市实际。至于所谓新政会致“房企回款延后1.5到2年”、“拿地意愿降至冰点”云云，更是非理性非专业的主观臆断。

　　据了解，宁波细则的起草过程，审慎而开放，先后多次征求市级相关部门、各区（县、市）住建部门意见，多次听取房企建议，经反复研究修改才最终成文发布。宁波细则的取向十分清晰：即在落实国家统一制度框架的前提下，尽最大努力为市场经营主体营造良好环境。

　　新政之后，宁波房地产市场会进入从预售向现房销售过渡的一个新发展阶段。我们期待这个新阶段，走得平稳、健康！

编辑： 陈捷

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