中国宁波网讯三年前签订了房屋买卖协议，一方自愿将建造于村集体所有土地上的房子卖给对方，且合同履行已有两年，这份买卖是否成立？镇海法院日前对此作出判决：双方的房屋买卖合同违反有关法律的强制性规定，属无效，原先卖房的一方退还购房款，买房一方则把房还给卖房人。

　　本案原告王某是镇海区某村村民，也是原先卖房的一方。几年前，因其原住房被拆迁，村里为其安置了四间联体别墅。2002年9月17日，王某与史某签订了一份房屋买卖协议，自愿将总面积为195.6㎡的四间联体别墅，以总价16万余元的价格转卖给史某。在签订协议的同日，王某还专门出具了一份声明，表明当时村里并无禁止房产转卖的规定。

　　签订完协议后，双方立即按约履行，史某支付了全部购房款项，王某则交付房屋给史某。需要指出的是，由于该房屋所属的土地性质为集体所有，因此，并无土地使用权证和房屋产权证，双方虽然完成了房屋买卖的协议，但实际上并未办理合法的过户手续。

　　到了今年年初，王某向镇海法院起诉，要求确认他两年多前与史某所签订的那份房屋买卖协议无效，理由是这份协议违反了国家的有关规定。对此，作为被告的史某提出，双方的协议早已履行完毕达两年之久，只是过户手续未办理。王某之所以两年多后起诉，是因为房价上涨了自己感到吃亏，这明显是一种缺乏诚信的表现，因此，要求法院驳回其诉请。

　　镇海法院经审理认为，买卖合同的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，法律、行政法规禁止转让的标的物不得转让。王某与史某之间的房屋买卖协议约定的标的物———房屋的所属土地的使用权性质为农民集体所有，因此，对这样的房屋进行买卖必然引起所属土地使用权的一并转让，而国家法律明确规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，王某从未取得过此房屋的权属证书，所以，他将建在集体所有土地上的房屋转让与他人的行为属无效，双方之间的房屋买卖协议不可能成立。据此，镇海法院对这起案件作出如下判决：双方签订的房屋买卖协议无效，王某退还史某的购房款16万余元，史某腾退房屋给王某。

　　另据了解，在我市一些地方，农民私自将建造在集体所有土地上的房屋转让与他人的现象并不鲜见。浙江之星律师事务所律师袁裕来表示，按照国家有关法律规定，建造在农村集体所有土地上的房产是不能转让的，根本不可能办理相关的正式手续。买卖这样的房产，不但得不到任何的法律保障，甚至可能因违法而遭查处，因此是极不明智的，无论对于出让者还是买入者，都会面临极大的法律和政策风险。

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