金晓东 摄

狗狗便袋取用处。物业的贴心服务可以无处不在。

金晓东 摄

　　观察实录1

　　小区物业现状调查

　　作为一个“舶来品”，自1994年8月开始试点以来，物业管理在甬城走过了近20年的风风雨雨。截至目前，全市物业服务企业已发展至308家，从业人员4.15万余人，物业服务项目1859个，管理面积11016万平方米。全市约77万户居民享受到了相应的物业服务。

　　物业管理

　　常见于新小区，以及部分规模较大、封闭设施完善、已完成老小区整治后的小区。通过选聘，实施物业服务，具体运作形式分为酬金制和包干制。它是目前我市最为常见的一种物业管理模式。以江东区为例，在全区150余个小区中，实施物业管理的有136个，占比90%以上。

　　走进日湖花园，记者感受最深的是物业“于细微处见贴心”的服务。

　　“作为纯市场化手段操作的物业，我们的宗旨是想业主所想，尽可能满足业主的需求。”银亿物业副总经理王金哲介绍说，前期入驻时，他们将小区里的隐蔽工程做了详细的记录存档，方便日后管道维修；他们自制卷扬机，加宽地下车库坡道，方便业主装修时搬运物件；如有需要，他们可以帮忙订餐送餐……

　　日湖花园物业服务被作为“样板”，陆续接待了来自全国各地的“取经”团。

　　话外音：

　　市场化物业管理，业主与物业双方利益的契合点，就是“质价相符”，业主按质论价，物业凭价服务。只有当业主真正感受到优质的物业服务，“优质优价、质价相符”的消费理念才能被广为接受。

　　但是，目前不少1998年至2004年陆续交付使用的住宅小区，随着10年间最低工资标准的上调，物业费一直未变，物业公司纷纷感到了压力，萌生了“退管”想法。

　　虽然物业一般不会轻易选择退出小区，因为抛盘对于物业公司来说，意味着失去市场占有率、缩小公司规模。此外，物业的资质直接与管理的小区规模挂钩，在小区管理投标时，资质高的物业公司更有竞争优势。

　　为减轻压力，有的物业采取了减少保安、保洁的数量或聘请无须交纳社保的退休人员来对冲成本上涨压力，从而产生一定隐患；也有一些物业企业，在不减少人员的情况下，降低小区设备管理的维护成本，而随着小区年限的不断增加，各类问题也逐步显现。

　　补充模式

　　因历史原因，市场化的物业管理并非在所有的小区都能推行。尤其是规模小、建筑老化严重、住户经济条件相对较差的老小区。

　　为了老小区居民同样能享受到安全、环保的居住环境。我市还探索推行了几种补充模式。

　　准物业管理

　　即政府补助、社区支持、物业服务“三位一体”的管理模式。物业服务收费标准根据老小区实际情况确定，物业公司合理亏损部分由辖区政府补贴。

　　划船社区内，房屋多建造于上世纪80年代。几年前，随着小区的“老化”，居民“怨声载道”。可是，自2006年开始推行“准物业”管理以来，不仅小区有了“管家”，基础绿化、安保等得到了质的提升，居民也感受到了温馨和便利。

　　2010年初，荷花二村内的天然气安装基本完工，其中一幢楼里，6户居民家的管道还没有安装。得知情况后，社区第一时间与物业公司联系，一起联系上工程队，找到问题所在。经过讨论和上门协调，终于将事情圆满解决。

　　“如果物业公司单独上门，住户会认为物业会不惜牺牲自家利益去解决问题。可是居委会和居民党员一起出马，住户会比较容易心平气和地去反思，难题就迎刃而解了。”社区书记俞复玲说。

　　同时，为进一步规范准物业管理行为，江东区还制定了相关政策，采用“绩效考核、以奖代补”等原则进行资金奖励补贴，推动老小区准物业管理。

　　话外音：

　　这种模式与物业管理最大的不同在于小区公共设施维护并没有涵括在内，考虑到财力有限，老小区又很多，政府补贴的重点只能放在保洁、保绿、保安上。

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