三个季度跑赢去年商品住宅总销量 楼价两极分化

　　记者 程旭辉 文/摄　　

　　今年市区商品住宅的总销量远超去年全年水平已成定局———市住建委公布的数据显示，今年截至９月底，市六区商品住宅总销售套数达１４５４９套，较去年全年的１３０１１套已经高出１０％还多。

　　尽管今年以来甬城楼市成交水平明显回升，但并非所有楼盘都获益———其中冷暖各开发商自知。就在年底临近之际，各大楼盘的定价策略渐趋分化———前期销售不甚理想的以及想在年底前多回笼点资金的，继续“低价跑量”；而卖得不错、资金已相对宽裕的，开始考虑或已经在“稳量增利”，即通过不会明显影响销售的小幅提价行为，增加利润。

　　“清盘”之声再起

　　“我们楼盘很快就可以交付了，房源量又不多，想快点清清掉，现在价格应该说很实惠。”东部新城一楼盘的售楼员昨天称。该楼盘的商品住宅房源目前销售均价约１．８万元/平方米，而之前要卖到近２．１万元/平方米。

　　类似的“清盘价”，也出现在鄞州、宁波国家高新区等区域的几个楼盘身上。

　　鄞州一刚交付的楼盘，为“出清”其几十套未售房源，将售价从原先的１．６万元/平方米左右，降至了１．２万元/平方米；宁波国家高新区一已呈现房状态的楼盘，也将部分待售房源的价格，下调了２０％左右。

　　不独老盘，临近年底，一些新开楼盘的定价也颇低于市场预期。

　　江东一新开盘不久的商品住宅楼盘，透明售房网显示其实际销售均价不到１．５万元/平方米，而在其附近的很多二手房源挂牌单价，还在１．７万元/平方米—１．８万元/平方米的水平。鄞州一即将开盘的楼盘，其周边二手房挂牌价在１．５万元/平方米左右，但其售楼人员告诉记者：“我们的均价很可能会开到１．３万元/平方米以下。”

　　“‘金九银十’这两个月，市场成交量出现了比较明显的回落，有的开发商可能心里有点怕、急于跑量，将开盘价定在相对偏低的水平上；而一些老盘，年底快到了想多回笼点资金，已经亏本在卖的，多亏一点也无所谓了；还有点利润的，也宁可少赚一点而多点安全感。”对于近期再度抬头的开发商“以价换量”现象，本地一房产公司营销副总如此分析。

　　此外，也不排除有房企想趁当前地价在相对低位，而出货回笼资金好买地。

　　据透明售房网监测数据显示，“金九银十”两个月，市区商品住宅月均销售套数在１５００套左右，相较七月份和八月份，跌幅分别达到５０％、４０％左右。

　　提价之声不绝

　　在一些楼盘“低价跑量”的时候，另一些楼盘开始或已经提价。有的楼盘价格提高得不算多———“我们开盘时的备案均价在９０００元／平方米不到点的水平，现在的备案价大概９６００元／平方米，幅度１０％都不到。”镇海一楼盘营销经理告诉记者。但有的楼盘经过几次价格的上调，累计涨幅已然颇为可观———“我们楼盘现在的价格和开盘那时候比，差不多已经提了２０％左右。”鄞州一楼盘营销副总坦言。

　　记者注意到，采取提价策略的楼盘，多是开盘后销售业绩不错的。而这，也成为了这些楼盘现在提价的一个理由。

　　“调控之下还能卖得不错，说明当初开盘定价是低的———事实上，去年和今年上半年开盘的楼盘，不少是以保本价甚至亏本价推出来的。”一提价楼盘的营销负责人对记者解释：“在消化掉相当一部分房源之后，资金压力小了，开发商不可能一直亏本卖下去，当然会考虑提价、追求利润。”

　　不过，记者同时注意到，多数提价楼盘每次的提价幅度都不是很大，像有单价过万元的楼盘，前段时间一次只提价１００元/平方米。

　　“大家心里都清楚，价格涨得太凶，一方面会吓跑购房者、可能严重影响销量；另一方面还可能招致更严厉的调控政策，所以提价的前提一定是不会对楼盘销量造成太多的影响、不超出购房者的承受力。”上述房产界人士坦言。

　　年底前楼盘价格“两极分化”或加剧

　　在２１世纪不动产宁波区域总经理施建益看来，一到年底，二手房价格就会“两极分化”：“不着急用钱的，价格继续挺着，房子卖不卖得掉无所谓；着急用钱的，现在就开始准备降价抛售了。”这样的判断，施建益认为同样适用于开发商。

　　在此种“两极分化”的局势下，购房者作出决策时，更有必要“价比三家”———“多跑几个售楼处，说不定就能淘到价格更划算的房子。”有房产代理公司人士笑言。不过，该人士也指出，有的楼盘推出的所谓“清盘价”，是相对于之前的售价而言的；如果之前售价定得很高，现在即便给出高折扣，也可能只与后开盘、有过提价行为的同类楼盘现售价相当。

　　“不要看到开发商在搞降价活动就买，也不要一听已经提过价就跑。”该人士提醒。