未还清贷款 房主无权随意处置房产

　　市民葛先生：我位于海曙区的一套住房（没有按揭），土地证和契证找不到了，请问如何补办？

　　答：您可到国土部门补办土地证。具体流程是：到市国土资源局办证登记中心（市房产交易中心二楼）查询档案，开具有关证明；凭证明到报社登报遗失声明；见报后１５天，所有权人携带身份证原件、档案室出具的证明、已登载遗失声明的报纸原件、房产证等相关资料到市国土资源局办证登记中心，填写具结保证书，重新申办土地使用权登记手续。新的土地证需等７个工作日后领取。

　　契证需要到地税部门补办。凭查询回执登报声明遗失作废（刊明产权人姓名、房屋坐落、契证编号等）；再凭刊载声明的完整报纸、身份证、房产证、土地证和原契证存根复印件到市契税征管中心（市房产交易中心二楼）申请补证。新的契证当场即可领取。

　　市民陈先生：我于两年前通过商业按揭买了一套住宅，最近快交付了。收房时，是不是可以同时拿到房产证？房产证是我自己可以拿到，还是放在银行那边？

　　答：根据《商品房销售管理办法》有关规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。商品房房产证一般统一由开发商办理，然后业主去开发商处领取；业主也可在开发商办理好相关手续后自行办理房产证。房管部门受理后，过７个工作日可拿房产证。

　　按揭买房的购房者，可以在房产交付后拿到房产证，而银行方面将会获得《房屋他项权证》。他项权证是银行房屋贷款的重要凭证。贷款的相关信息则会在业主保管的房产证上体现。

　　无论使用的是一次性付款，还是贷款方式，购房者都拥有该房屋的产权。不过，购房者在未还清贷款前，并不能随意处置该房产。如果购房者到期无法还清贷款，银行作为抵押权人凭他项权证可以处置该套房产。

　　市民何先生：我看中江东区一套二手房，房东还在按揭还款中。是否要等房东按揭贷款还清才可办理过户手续？

　　答：尚在抵押存续期间的房产，房产证“他项权利情况”注明为抵押。此时，业主并未享有完整的房屋所有权，不能将该房屋擅自转让或再次抵押给第三人。还清贷款，完成涂销抵押后，业主对其房屋享有完整的所有权、处分权以及收益权，才可对房屋进行自由处分。

　　因此，处于抵押状态下的房产要进行买卖，业主应提早与银行协商，办理提前还款涂销抵押。在实际房屋买卖过程中，一般由买方垫资还清尾款。需要注意的是，购买按揭房有较大风险，比如买家垫资解押房产后，卖家反悔不卖等。因此，买卖双方最好选择“二手房交易资金托管”，即在买卖合同签好后，共同去银行申请开设一个专门的资金托管结算账户。所有相关房款，包括定金、首付款、买方替卖方还贷垫付的资金、按揭款，都先进入该账户；待房屋交易手续全部办完，银行才会把房款划给卖方。记者 张璟璟