新国五条吓退住宅投资资金 非住宅房产投资遇商机

　　非住宅纷推活动试图抢分“蛋糕”

　　一些嗅觉灵敏的开发商，似乎已经闻到住宅投资客们“垂头丧气”的味道。近段时间，不少“40年产权”的非住宅类产品，包括商铺、写字楼、单身公寓等，纷纷打广告、搞活动，试图吸引原先那些住宅投资客的资金转流。其中，不乏已经卖了很长时间、几乎沦为“死盘”的一些楼盘。

　　有位于东部的单身公寓楼盘，购房者预存1000元，最高可以当2万元用；有位于鄞州新城区的一单身公寓楼盘，则号称“直降5000元／平方米”……更有分处各地产板块的8个楼盘，“抱团”促销，联手推售各自旗下的商铺、单身公寓等所谓的“非调控类产品”，限时特惠让利幅度号称逾2亿元！

　　“已经习惯了在房地产市场里博取收益的资金，一时半会儿是不愿退出这个市场的，况且现在其他投资渠道如股市、金市等也不好做，通胀预期也还在，资本保值意愿强烈。这些资金，不投住宅，就会投非住宅。而‘国五条’细则出台后，二手住房成交量暴涨，不少投资客应该已经‘出货’，手头回收的资金，正寻找新的出路。”某商铺类楼盘的代理商，如此解释近段时间非住宅类产品的“卖力吆喝”。

　　有迹象表明，非住宅类产品尤其是商铺，近期的成交势头趋好。“一个月不到的时间，我们就替镇海一个现在周边人气还很冷清的楼盘，卖了总值1000多万元的商铺。小面积、低总价的铺面，现在已经没了。”有专事商业地产代销的一家公司老总说。而来自华星房产的统计显示，上个月，市区一手商铺成交面积约1.3万平方米，环比增幅高达370%！

　　业界提醒：非住宅投资风险远比住宅投资大

　　“其实，从租金角度看，非住宅的投资回报率，目前并不算高。”东城泰富不动产总经理汪巍指出。据分析，目前市区商铺和单身公寓的年租金回报率，普遍在3%—5%，即以总价100万元购入的房产，年租金只能收3万到5万元，“不比买银行理财产品甚至定存的收益率高”。

　　据记者了解，很多投资客买非住宅，主要还是“赌”未来的升值，尤其是购置商铺者。有一位投资客，2009年时候在鄞州万达旁边以2.8万元/平方米的单价，购入了一套位置比较冷僻的商铺；到2011年底时候，因为街对面开出了超市、菜场，人气大涨，这套商铺升值到了5万元/平方米。更有开明街的商铺，最早单价不过6000元/平方米，而现在商铺价格已非往日可比。

　　但汪巍也坦言，除了商铺，这些年来单身公寓和写字楼的价格，因为受制于极度充裕的供应量，而基本没怎么涨，有的甚至还跌了20%左右。即便是商铺，因为总价高，交易税费也高———契税、营业税、个税、土地增值税加起来的税负高达15.6%，虽然升值幅度可能很可观，但要找到接盘者、最终“变现”，不太容易。

　　“非住宅投资尤其是商铺投资的专业性要求，比住宅投资高很多，风险自然也大很多。像一套商铺能否升值，与城市规划、开发速度、周边居住人口的集聚度，甚至所在街道的宽度等等，都密切相关；一个看不准，在手中捂了几年后，说不定一点没升值，连租金也高不上去。”一位资深投资客这样说。

　　□记者程旭辉文/摄