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以房养老,法律风险如何应对?

http://www.cnnb.com.cn  中国宁波网   2015-01-10 07:32:33   稿源: 中国宁波网-宁波日报
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以房养老,法律风险如何应对?

庄豪 绘

现在,拥有房子等财产的老年人越来越多,在某种意义上,这是他们改变自己生存条件的最大资本,尤其是在城市,“以房养老”正在悄然兴起。

以房养老方法多样

余姚市兰江街道的陈某今年80岁,妻子和唯一的儿子皆因病去世。去年,他与一个远房亲戚签订了一份遗赠扶养协议:对方照顾他今后的生活,他将名下的一套住房赠送给对方。这是一个非常典型的以房养老的案例。当地公证部门称,每年都有一些老人前来,要求对类似的由扶养人承担遗赠人生养死葬义务的协议进行公证。

除了指定房子作为遗产换得养老承诺外,现在比较常见的以房养老形式还有出租房屋、出卖房屋、以房屋作为抵押等。

法律风险不可小视

以房养老虽然可行,但在现实生活中,处于弱势地位的老人也有担心:出租房屋怕被人强占使用无法收回、因设备损坏等导致房屋贬值;出卖房屋,可能影响自己与子女之间的关系;签订遗赠扶养协议,对方却不愿履行相关义务。

老年人的这些担心并非多余,据了解,我市基层法院每年都要审理上百起涉及老年人财产的案件,其中不少与以房养老有直接关系。

如果单从法律层面而言,要解决老年人的担心似乎并不难。譬如,对于强占出租屋或造成设备损坏的,物权法有明确的规定。《老年人权益保障法》则特别强调:“老年人有权依法处分个人的财产,子女或者其他亲属不得干涉,不得强行索取老年人的财物。”换句话说,对于房屋出租、房屋买卖、用房抵押贷款等情形,都能找到具体的法律保护条款。

一位律师对记者说,许多纠纷的发生,与相关协议的签订不够严密、约定不够明确有关。他举了一个案例:江东一位老人把自己的房子租给了一个熟人,以获得稳定的收益,但对于房屋的租期,双方当时只作了老人可随时收回的口头约定,正是这个模糊的概念,导致双方最后翻脸,老人为此不得不上法院。

制订协议强调“附条件”

律师认为,老人如尝试“以房养老”,要树立风险意识,签订相应协议是必须的,绝不能因为对方是亲朋或者熟人而抹不开面子。而最重要的是,相关协议中要突出或者强调“附条件”,这可以有效化解风险。譬如订立房产(财产)遗嘱时,为防止子女在知道遗嘱内容后不愿履行赡养义务,可特别明确,受赠人(子女)如不履行义务,其在立嘱人(老人)死后不得继承财产。对于那些没有子女,希望通过房子等财产养老者,可在订立遗赠扶养协议时,按照最高人民法院相关规定的内容,“扶养人或集体组织与公民订有遗赠扶养协议,扶养人或集体组织无正当理由不履行,致协议解除的,不能享有受遗赠的权利,其支付的供养费用一般不予补偿;遗赠人无正当理由不履行,致协议解除的,则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用”,这样,双方的权利、义务关系分解清楚,即使发生纠纷也容易解决。

另外,以房养老还需要社会各方面的支持,特别是政府部门,应进一步推出并完善更多的相应措施,满足老年人以房(财产)养老的需求,解除他们的后顾之忧。

□宁波日报记者 董小军

通 讯 员 刘 湛

编辑: 陈燕