平日关心甬城楼市走向的人,今天下午可能都在关注着鄞州举行的那一场土地拍卖会——
不仅仅是因为自2011年楼市限购算起绝迹将近5年的开发商激烈“抢地”的场面“重现江湖”,更在于这场土地拍卖会上最终的土地成交价格,可能会影响到接下来的房价走势。
两宗宅地,地处鄞州新城核心区的西南部,它们的北面是在建的号称“浙江最大城市湿地公园”的鄞州公园二期,南面距刚开业的环球城不远,东面是明州医院、南部商务区,往西一点则是奉化江。
放眼全城,不管是自然景观资源还是周边的商业、商务配套,这两块宅地都属上佳。它们的具体位置见下图所示:
先来看下两块地的各项指标数据。
按地块规划指标,这块地上未来可建一个约6.5万平方米的商品住宅小区。拍了23轮后,正在卖着鄞州公园二期北面“江山万里”这个楼盘的江山万里置业,击退一众小伙伴,以9040元/平方米的楼面地价、近5亿元的总价,如愿拿下b地块。相较出让起始价,溢价近25%。
随后开拍的a地块,面积更大,可建小区规模12余万平方米。6条“大鳄”轮番
叫价之下,经57轮争夺,金地最终胜出,成交楼面价8900元/平方米、总价则接近11亿元,溢价率18.7%。
据国土部门土地成交资料,截至目前,在甬城今年所有成交的宅地中,金地拿下的a地块,总价最高;而江山万里摘走的b地块,则是单价第一。
虽然这两块宅地的拍卖场面看着有点激烈,但从最终成交地价看,不算太离谱。可以作为比较的是,与这两地宅地隔鄞州公园二期相望的两个在售楼盘“中央公园”和“江山万里”,当年的拿地价大致也在同样水平(见图),与2009年、2010年楼市火爆时候动辄单价上万的拿地价还是有不少差距。
说乐观,是因为市场的表现。关注楼市走向的购房者,应该可以看到和感受到今年以来甬城楼市的上升势头。
在经历了近两年来一波接着一波的楼市利好政策之后——从限购取消、限贷松绑、营业税“5改2”、大学生购房补贴、公积金贷款额度提高及“公转商”到今年7月1日起施行的购房契税减半以及多次降息,兼之上半年股市“赚钱效应”明显,购房者入市意愿不断趋强,相应地,甬城楼市成交量不断走高、市六区商品住宅月成交套数屡创历史新高,房价也顺势有所上扬。
部分楼盘尤其是东部新城、三区老城中心、鄞州新城核心区内的那些瞄准改善型购房者的一些中高端楼盘,年初至今的价格涨幅,普遍已经达到10%—15%,高的超过20%:老一批房源单价1.7万、1.8万元,新一批房源却开到了2万元甚至2.2万元。
说谨慎,则是前几年开发商的日子确实过得苦哈哈。在当前甬城楼市“量价齐升”势头的背后,是开发商“苦熬”的背影。
相当多的楼盘——甬城楼市东西南北各个区域都有,从开盘卖到交付,两、三年间一直“贴地飞行”、成本价甚至亏本价在卖,最终手上还是有一堆房源没找到买家。高新区有已经快建好的楼盘,一套没卖,最终整体卖给了一家大牌开发商;洪塘有楼盘,大幅降价后的售价,几乎比当初的拿地价还低……期间开发商资金的窘迫和心态的焦灼,请大家自行脑补!
就像股市从上半年的狂飙到下半年开始后的连续两波股灾,楼市的走势,没有哪家开发商敢说自己能够完全看准。至少目前,甬城购房需求突然爆增的可能性很小,是业界普遍的一种判断。所以,今天鄞州这两种宅地的拍卖场面和最终的成交价格,在一定程度上可以视作开发商们患得患失、谨慎乐观的一种典型表现。
最后,我们来看看今天拍出的这两块宅地周边二手房的价位。
可以肯定的一点是,从相对较低的容积率看,这两块宅地未来一定会定位为和“中央公园”、“江山万里”类似的中高端改善型楼盘。
(图片来源于“楼道”微信公号)
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