新商圈增多老牌商圈人流下滑 宁波商业综合体已饱和?

二楼的过道堆满了杂物

广场内很多商铺等着招租

江东滨江商业广场冷冷清清，很多店面还是未装修的毛坯房

“十年前，如果有客人来宁波玩，商圈或商业综合体除了天一广场，没其他选择，后来有了鄞州万达广场。而现在，选择更加多了，感觉到处都有商业综合体。”家住世纪花园的周小姐说，这几年宁波商业综合体越来越多。

一边是商业综合体迅速增加，其总面积已接近较高值，快要过剩，而另一边由于同质化竞争以及电商冲击所致，商业综合体经营压力加大。有市场人士认为，宁波尽快建立大型商业网点论证制度和管理办法，让宁波商业综合体健康发展。

□记者 郑晓 俞林凤 摄影 高远

调查

鄞州万达商圈3公里内

有6个大型商业综合体

宁波究竟有多少商业综合体？老三区有天一广场、月湖盛园、南塘老街、鼓楼沿、高鑫广场、银亿海德商业广场、世纪东方、天伦时代广场、来福士、江北万达等，鄞州有万达广场、联盛广场、银泰城、印象城、洛兹广场、培罗成广场、杉井奥特莱斯广场、罗蒙环球城、钱湖天地等，数下来足足有20多个商业综合体。有的一个广场内就包含多个商业综合体。比如天一商圈，包含了众多的商场、购物中心，和义大道、新老银泰百货、第二百货、国购、酷购、新华联商厦、苏宁电器（原新世界百货）、南苑鞋城、城隍庙、新街、乐购等，商业体量还是蛮大的。

“细数宁波的商业综合体（广场）、购物中心，不仅饱和，而且有明显的过剩或短时过剩现象。”谈到宁波商业流通业的发展，宁波天一商圈的一位业内人士举例说，鄞州万达商圈周边3公里范围内，就有6个已建或待建的大型商业综合体项目。

早在2013年，一份报宁波市领导的《关于加强城市商业网点规划实施的报告》中提到，全市在建或待建的大型商业项目有56个（其中3万平方米以上的商业综合体项目有48个），总建筑面积达1102.27万平方米（其中3万平方米的商业综合体面积达1054.7万平方米）。

根据最近一次的2010年第六次全国人口普查，宁波全市常住人口约760万。即使按照发达国家成熟商业市场的标准，人均商业面积1-1.5平方米最为合适，也就是说，宁波商业面积比较适合在760万-1140万平方米，宁波处于较高值。

老牌商圈人流在下滑

已是不争事实

一个不争的事实是，一些老牌商圈人流在下滑。

天一广场，2002年开业，是宁波最早的城市商业综合体项目，近22万平方米，包含购物、餐饮、娱乐等众多业态。

“作为城区中心的天一广场，曾经的黄金宝地，客流量经常爆满，每逢节假日，马路、过道、商家的店铺，放眼望去那是人山人海。”宁波一家商场负责人在采访中表示，各区都有了新的商业体，跟十年前相比，人流量少了一半都不止。

在天一商圈，一些房东不得不感慨：昔日“皇帝女儿不愁嫁”，如今租金拦腰斩。老王是老宁波，在新街有一个店铺，“最贵的时候，一年租金16万元，现在能租到8万元就不错了。”

金光百货不少知名品牌撤柜、联盛广场不温不火、来福士租户抗议提租。事实上，面临经营压力的远不止天一广场这位“元老”。

“从整体布局上看，区域功能分工不明显，存在同质竞争、无序竞争现象。从业态结构上看部分区域业态配置不合理、不完整。从发展模式上看，社区商业发展滞后经济发展水平和城市提升需要。而且规划设计科学性、前瞻性不足。”一位不愿透露姓名的业内人士分析认为，在什么地方建、建多大规模、搞什么业态，不少地方更多的是考虑开发商的需要，没有从全市大局出发，随意性较大。 

除了商圈竞争愈演愈烈之外，电商对实体经济的冲击也不可小觑。不少商家认为，现在商业综合体越来越难做，是多种因素叠加在一起造成的。

“一是经济不景气的大环境影响，二是电商冲击，三是区域性商业的发展，分流了中心城区的部分消费。”宁波天一广场某知名商家负责人分析认为，中心城区的拥堵、停车难，及商业的差异性特色不明显，都导致客户流失。

提升商业项目活力

多布局餐饮等体验式消费

当然，仍有不少商圈激流勇进，不断调整以适应消费者的需求。

上周五晚上七点多，记者到达鄞州万达广场，发现地下停车位几乎全满，有些车辆不得不在过道上违停。

鄞州万达的一位工作人员告诉记者，最近两三年，万达广场也是变压力为动力，不停地调整招商方案，服装百货占比越来越少，餐饮等体验式消费越来越多。不断调整才有可能追上消费者变化的需求，才能有竞争力。

谈后起之秀，印象城绝对算一个。“印象城开业至今两年多，人流量跟销售额每年都有较高幅度的增长。”印象城的一位工作人员认为，主要是因为有了差异化竞争。定位明确，客群也就明确，所以在招商、营销、活动推广上都是力往一个方向使，持续吸引目标客群。

“天时地利人和，一个商圈的成功离不开这些因素。”一位业内人士解释，如果一个商圈开业时间、地理位置有优势，可以节约不少前期宣传费用，另外招商也容易。最重要的还是经营队伍，不管是项目设计、商圈定位，还是活动策划、招商调整等，都是需要管理团队的齐心协力。

在记者的调查中，一些业内资深人士表示，现在普通采用的大多是“体验式商业”，这也是线下实体商业的核心竞争力，一定要重视品牌的创新，做到人无我有、人有我全、人全我好。打造体验式商业一定要有主题概念，为购物中心提高核心竞争力。

建议

应尽快建立大型商业网点论证制度

要想商业项目活得好，商家本身要接地气，而从政府部门的角度来说，适度的管理也要跟上。

据了解，上海、青岛、厦门、江苏等地均提出了大型商业网点建设实行听证制度。浙江省也提出要对5000平方米以上的单体商场和3万平方米的商业综合体建设实施听证制度或者论证制度。比如，在大型商业网点的开发建设之前，由规划、发改等部门牵头，组织商务（贸易）、交通、卫生、环保等部门和行业组织、消费者代表、社区组织及专家参与的论证委员会，对大型商业项目进行论证和审议。经审议同意后，再提交有关部门予以审批。

也有人宁波要做好商业网点规划修编工作。建立不同层级、不同区域之间商业网点规划，以及商贸规划与城市建设整体规划的衔接机制。

最后是，简易制定宁波市商业网点管理办法。参照国际上发达国家对商业网点管理的做法，借鉴上海、青岛、厦门、江苏等省市的管理经验，研究制定适合宁波市实际的《城市商业网点管理办法》，明确城市商业网点的管理主体、管理机构、管理范围和项目立项审批程序，明确管理权限和部门职责。