业主如何维护自己在小区的公共利益？业内人士来支招

□记者 边城雨

昨天本报报道的《大部分业委会为何没有当好“看门人”》及《奥林８０小区业委会追回公共收益金》在读者中引起了强烈的反响，不少市民纷纷来电询问如何维护自己在小区的公共利益。昨天下午，记者就此问题再次采访了宁波市业主委员会协会的相关负责人，请他们给大家支招。

一半以上小区物业

公共收益不透明不公开

记者在采访中了解了到，公共收益部分包括三部分，一部分是小区的门面房、游泳池、停车位等设施；二是外来一些单位和个人服务进入小区交纳的基金等；三是小区的公共设施产生的额外收益，例如电梯广告、路灯广告等。这些收益按照物权法的规定，收益理应归全体业主所有，用于小区的公共建设之中，但实际情况是，在很多小区，这些收益都落入了物业的腰包。

据市业主委员会协会收集的对全市数十家物业的审计数字表明，有一半以上物业都存在公共收益不透明不公开的现象。如江东某小区，宽带用户电信公司要向小区交纳每户十元的收益金，大约有２０多万元。但小区物业根本没有将这笔钱划入小区的公共账户，而是自己私下里瓜分或者置办福利。也是这个小区，公共游泳池和门面房对外承包同样存在这种情况。后经审计查出后，该小区物业将钱退出，然后自己撤离该小区。

根椐规定，物业公司应在每年的３月份之前，将每年的收入情况向业主公开。但在现实生活中，有一半的物业都没有及时公开；或者公开不透明，放置在不显眼的地方，钻法律的空子；或者公开的情况像看天书，一般人根本看不懂。对此，业委会协会已经向相关部门建议，公开小区收入情况应该在指定的公共场所，并且对于不懂的业主，要做好解释工作，并且要及时审计，这样才能避免这种情况流于形式。

业主应要求物业公开收支

并与其签订详细服务合同

另据介绍，小区的公益基金使用情况有着严格的规定，个别小区物业却想方设法将这笔钱占为己有，或者使用不规范。“比如一个小区新交付，很多东西新的，个别物业公司看上业主的维修费，通过各种巧立明目，将维修费划为自己所有。还有的物业公司通过违规运作，将业主的质量保证金和房屋维修基金骗到手里，从法律上来讲，这已经构成了犯罪，但是由于现行法律法规不健全等原因，让部分不良物业公司有漏洞可钻。

“有不少的小区物业天天哭穷，说没有钱赚，但是劝他们走，别干这赔本买卖了，却没有一家愿意走的，其中原因由此可见一斑。”相关人士透露说。

那么如何使得这些权益不被侵犯？宁波市业主委员会协会副会长韩俞说，要签订一份强有力的物业服务合同和物业收支财务公开。建立物业公司财务分账管理制度是当前我国规定的，物业公司收取的物业服务费属于代管性质，其所有权并不属于物业公司。既然如此，就更应当将属于业主的财产单列出来，开立独立的业委会公共账户，收支明白记账，如动用维修费用，必须经业主委员会签字才可以动用。如此，才能有效遏制物业公司乱报预算、私自挪用业主的财产行为。这也是对物业公司收费进行监管的有效措施。