2016-03-17 08:19
库存中刚需、改善各占一半
库存高的区域去化也快
记者了解到,目前宁波住宅库存刚需、改善基本上各占一半,其中刚需库存多但去化较快。而140~160m2改善户型、180m2以上及别墅高端户型去化周期均在20个月以上,其中200m2以上顶级高端户型去化周期还要更长。
对于眼前4万多套的库存,宁波本地某房企总经理表示乐观:“2015年宁波市区43000多套的成交量是2014年的近1.7倍。今年过完年后不断出台的利好政策将更有利于去库存,今年有望再创成交新高,将进一步降低总体存量。”
据统计,目前宁波市区存量房源主要分布在鄞州区、北仑区和镇海区,如鄞州区目前共有17000多套房源、超过200万m2的可售面积。不过目前市场成交量也同时集中在这三个区域。其中鄞州区市场最为活跃,成交量位居七区之首,去化周期最短;城西板块则是目前宁波规划的重点发展区域;而江东区高端项目聚集,去化周期最长;北仑区商品住宅140m2以下大面积户型为主,去化速度缓慢,存量风险较大。
库存去化加快的同时
价格上涨并不明显
“双税”新政的出台,对于140m2以上的改善型房源是极大的利好,但一些不在核心地段的大户型房源仍面临去化压力,如位于高新区的东海府项目,260m2的大平层目前总价在270万元左右,这个价格比区域13500元/m2的均价要低上不少。
二手房市场也是一样,某中介经纪人透露,少数房东在近期有临时提价现象,但购房者并不买单,他告诉记者:“目前一手、二手房市场选择很多,涨价未必就走得动。”
为什么成交量上去了,价格却无明显上涨?业内人士表示,城市不断向外拓展,新区成交量上涨明显,要超过海曙、江东、江北这老三区,但由于新区的配套还不算特别成熟,房价也不如老三区来得高,因此总体均价上涨不明显。某房企工作人员直言:“项目去化过半才有提价的底气,眼下还是先出货为主。”
对于库存的走势,薛敏强也表示,不能光看目前的存量。去年下半年开始宁波市土地出让迎来了一波小高潮,开发商拿了不少高价地,接下来这批隐形库存逐步入市后,按照2015年的成交速度,去化周期应该在20个月左右。他指出:“尤其是在库存量较高的板块,去化周期相比其他区域要更长。”
棚改货币化安置推动去库存
值得一提的是,宁波在去库存方面有着自己的特色。从去年开始,宁波市区的刚需型房源去化情况一直不错,这和棚户区改造不无关系。
目前,宁波市对于棚户区改造的要求是,除城中村外货币化安置比例要超过80%。 记者从宁波市住房保障管理中心了解到,宁波市的货币化安置最高可以在被征收房屋评估金额基础上再增加35%的金额。
除市区外,棚改也有力带动了各县市的库存去化。去年,宁波宁海棚改对象购买商品房1550套24.7万m2,占商品房成交总量的52.9%,使该县商品住宅库存消化周期从40个月下降为目前的20个月左右。
今年年初,为了将棚改“创造”的刚性需求更好地导入商品房市场,加快库存去化,宁波奉化又推出了一项棚改货币化安置新政——房票安置政策。记者了解到,房票列明所有人、面值、使用截止日期等信息,还可在安置户间转让,房票置换的补偿补助比直接货币安置要高14%,一张房票相当于一笔定额购房款,能在奉化全市各楼盘选购房屋。
据统计,到目前为止,宁波启动棚改面积180余万m2,完成货币安置11390套。记者 楼肖桑 李华
编辑: 郭静
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