开发商在房地产开发、销售过程中以及交付时候，哪些行为是违法违规的？
今天，奉化区住建局根据历年信访投诉情况，以及房地产领域群众反映强烈、信访矛盾突出的问题，整理印发了《奉化区房地产企业负面手册》，给房企划了29个方面不能碰的“底线”、不能闯的“禁区”。
这份给房企看的《负面手册》，反过来，其实也可以用作购房者的维权指南——特别是下文我们用红色标注的条文！
我们全文摘录如下，详细来看。
预售前负面行为
一、负面行为：提供虚假信息、隐瞒事实或恶意串通等非法手段竞得土地，竞得后不及时签订成交确认书或出让合同。
▲主要判断依据：《浙江省国有建设用地使用权出让网上交易规则的通知》(浙自然资规〔2020〕9号）
二、负面行为：涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确，不得标注“可利用空间”等易误导消费者实施违法建设的提示性符号或者用语。
▲主要判断依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省广告管理条例》
三、负面行为：未办理质量安全监督手续及领取施工许可证私自擅自开工造成社会不良影响的；项目现场周边规划许可的公告牌设置不及时。
▲主要判断依据：《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑工程施工许可证管理办法》、《浙江省城乡规划条例》、《关于城乡规划公开公示的规定》
四、负面行为：门卫、围墙、机动车停车位以及绿篱等设置与总平面图不一致。
▲主要判断依据：《浙江省城乡规划条例》、《宁波市城乡规划条例》
五、负面行为：建设单位在建设工程招标或直接发包时，未在招标文件或工程承发包合同中明确施工、监理等单位有关安全生产和文明施工的要求和措施。
▲主要判断依据：《宁波市建设工程文明施工管理规定》
六、负面行为：施工工地现场周围未按照规定设置连续、封闭的围挡，未分隔施工与非施工区域。
▲主要判断依据：《宁波市建设工程文明施工管理规定》
七、负面行为：交付样板房未按经施工审图机构审查合格后的施工图设计文件和实际交付标准进行装修，交付样板房设置交付标准之外的软装、家电、家具饰品等。
▲主要判断依据：《宁波市住房和城乡建设委员会关于加强住宅全装修样板房管理的通知》
预售中负面行为
八、负面行为：未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业或其指定的第三方向合伙人签订投资协议收取意向金、向购房意向人冻结资金、收取认筹金、定金、预订款、茶水费、信息服务费等任何费用。
▲主要判断依据：《关于进一步规范商品房销售行为有关事项的通知》（甬建发〔2019〕88号）
九、负面行为：未一次性公开全部准售房源，涉嫌捂盘惜售；销售现场销控表（一房一价表）公示的销售情况（包含车库、车位）与宁波市房产交易信息服务网公示的销售情况不一致，企业未及时上传导致网上销售信息滞后。
▲主要判断依据：《宁波市房地产市场秩序专项整顿暨违法违规行为治理工作指导意见》
十、负面行为：未在经营场所醒目位置公示相关许可证明、项目周边不利因素、房屋买卖合同文本、银行按揭政策、商品房监管资金账户、销售机构及人员信息，未张贴商品房销售服务承诺书，未取得销售人员从业资格违规销售商品房。
▲主要判断依据：《宁波市房地产市场秩序专项整顿暨违法违规行为治理工作指导意见》
十一、负面行为：商品房项目取得预售许可证后，登记的购房意向人数与预售房源套数比例达到或者超过1:1，未聘请公证机构全程监督，公证书未在销售现场进行公示，未按照公正、公开、公平的方式进行选房。
▲主要判断依据：《关于进一步规范商品房销售行为有关事项的通知》（甬建发〔2019〕88号）
十二、负面行为：在售楼盘项目全款验资者优先购买或者优先参与摇号，使用公积金贷款的购房者享受的优惠少于使用商业贷款的购房者等变相拒绝购房者使用公积金贷款的；以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房者接受商品或者服务价格。
▲主要判断依据：《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》（建金〔2017〕246号）
十三、负面行为：购房意向人撤回购房意向或未被选定为购房人的，购房意向人账户内已冻结资金未及时解除冻结。依照规定或者约定应退还预订款的，未在7个工作日内将预定款金额退还购房意向人。
▲主要判断依据：《关于进一步规范商品房销售行为有关事项的通知》（甬建发〔2019〕88号）
十四、负面行为：房地产开发企业在领取商品住房预售许可证或办理现房销售备案前，未向价格行政主管部门办理价格备案手续。
▲主要判断依据：《关于进一步规范宁波市商品住房销售价格行为的通知》（甬发改价管〔2017〕165号）
十五、负面行为：商品房价格违法行为：
1、对外虚高房价超出物价部门备案价格，以所谓“优惠”的名义最终和购房者以备案价格签订合同的行为。
2、收取茶水费、摇号费、团购费、电商费等购房合同价款之外的乱收费行为。
3、向购房者收取所谓的“交××抵××优惠”的认筹金，认筹金不计入合同约定的购房款的行为。
4、以其他形式收取商品房合同价款之外费用的行为。
▲主要判断依据：《宁波市房地产市场秩序专项整顿暨违法违规行为治理工作指导意见》
十六、负面行为：对沙盘、宣传资料、样板房、房屋使用性质、价格公示、项目名称等具体销售宣传内容不规范，未保持宣传内容与规划、建设内容的一致性，诱导消费者。
▲主要判断依据：《中华人民共和国消费者权益保护法》
十七、负面行为：办公商业项目搭建以居住为使用功能的样板房或展示厅；以“类住宅”、“酒店式公寓”、“公寓式酒店”等偷换房屋使用性质的概念用于宣传，严重误导消费者。
▲主要判断依据：《关于加强办公商业商品房销售管理的通知》（甬建发〔2018〕150号）
十八、负面行为：将已网签商品房销售合同的商品房再销售给他人的行为。
▲主要判断依据：《商品房销售管理办法》
建设阶段负面行为
十九、负面行为：未按规定执行预售资金监管：房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截留挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户的行为。
▲主要判断依据：《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》。
二十、负面行为：全装修住宅室内装饰装修设计减少共用部分安全出口的数量和增加疏散距离，占用或拆改共用部分的门厅、走廊和楼梯间，影响消防设施和安全疏散设施的正常使用。
▲主要判断依据：《宁波市全装修住宅设计技术细则》
二十一、负面行为：一是拆改房屋基础、梁、柱、楼板、墙体等建筑结构构件；
二是在梁、柱、楼板、墙体等建筑结构构件（含各类PC构件）上凿槽、钻孔、开洞或扩大洞口尺寸，用于安装设备设施和管线的槽、孔、洞等未事先预设或预留；
三是凿掉钢筋混凝土结构中梁、柱、板、墙体的钢筋保护层；
四是拆除框架结构、框剪结构或剪力墙结构的填充墙，拆除阳台与相邻房间之间的窗下坎墙；
五是在梁、板上增设柱子；
六是在楼板上砌筑超过设计标准或增加房屋使用荷载的墙体，分割空间未选择轻质隔断或轻质混凝土板，采用砖块等重质材料，未由主体结构设计单位或具备相应设计资质的单位进行校验、确认；
七是在房屋顶面上未经许可加层建房、搭棚或设置花坛、水池等增加房屋使用荷载的设施。
▲主要判断依据：《宁波市全装修住宅设计技术细则》、《宁波市城市房屋使用安全管理条例》
二十二、负面行为：房屋在竣备或交付后，开发商对车位、绿化等进行违规改造。
▲主要判断依据：《宁波市住房和城乡建设委员会关于进一步规范住宅全装修工作的通知》
交付后负面行为
二十三、负面行为：未按规定交存住宅专项维修资金的，擅自将房屋交付购买人。
▲主要判断依据：《住宅专项维修资金管理办法》
二十四、负面行为：建设单位擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。
▲主要判断依据：《物业管理条例》
二十五、负面行为：商品房交付时，产证代办机构在交付现场驻点，但未与开发建设单位签订驻场协议，或产证代办机构未与业主签订产证委托办理协议的行为。
▲主要判断依据：《房地产经纪管理办法》
二十六、负面行为：办理交付手续前，业主有权对该商品房进行查验，房地产开发企业不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或者签署物业管理文件作为业主查验和办理交付手续的前提条件。
▲主要判断依据：《浙江省商品买卖合同（预售）示范文本》
二十七、负面行为：全装修住宅室内装饰装修设计改变室内各空间的使用功能，改变设备平台或阳台（露台）的使用性质，或将其用作扩大室内功能空间。
▲主要判断依据：《宁波市全装修住宅设计技术细则》、《住宅室内装饰装修管理办法》
二十八、负面行为：自申领商品房预售许可证之日起，至全装修住宅集中交付购房者之日起6个月内或者建设项目竣工验收合格之日起2年内，未保留交付样板房。
▲主要判断依据：《宁波市住房和城乡建设委员会关于加强住宅全装修样板房管理的通知》
二十九、负面行为：对业主提出的维修不及时处理，或者保修期内不履行维保责任。
▲主要判断依据：《前期物业服务合同》、《中华人民共和国消费者权益保护法》
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