销售员想卖房需给房企高管“回扣”，市民想买房得多掏数万元“茶水费”，业主变更房管局备案需交数千元“手续费”——几年前的房地产热过后，一些后遗症如今浮出水面，涉及的房地产市场规范和法律问题，仍有待“消化”。
为了讨要拖欠的售房佣金，吴宇（化名）将一房地产公司告上法庭。历经波折虽胜诉了，但涉及数十名销售人员的数百万元佣金仍没能拿回来。在维权中他意外发现，该房地产公司不仅“坑”了一线楼房销售顾问，还“坑”了前来买房的消费者很多钱。
维权之路
70余名售楼人员卖房后
近300万佣金遭拖欠
在政策宽松、行业回暖的情况下，2016年上半年西安楼市热度较高。2016年上半年，西安住宅市场成交862万平方米，同比增长40.9%。但这一年，也是吴宇代理销售出现问题的开始。
吴宇是一名房产销售人员，因长年与房地产公司打交道，在业内有着一定的口碑，也因此，他常常能揽到代理销售房屋的业务，然后带着其他人一起干。然而，2016年的一次代理销售让他陷入了囧境：因开发商拖欠佣金，他在讨薪的同时，也被追随者起诉。
吴宇告诉华商报大风新闻记者，2016年，陕西新艾迪地产营销策划公司（以下简称“新艾迪公司”）的法定代表人张某伟找上他，问他是否愿意去代理销售位于航天城的“富华博派时代”楼盘。吴宇了解到，该楼盘系西安富华实业有限公司（以下简称“富华地产公司”）开发，当时有华美售楼点和电视塔售楼点两个点，他随即应承下来。“当时我们达成了口头约定，由我组织销售人员代理销售该楼盘，但在进驻电视塔售楼点后才得知，新艾迪已与富华地产公司签过了代理协议，所以，我算是从新艾迪公司手中间接代理了富华地产公司的楼盘。”吴宇说，“佣金结算是富华地产公司将钱打给新艾迪公司，再由新艾迪公司给我们支付，但后来结算佣金却不顺畅。”
经过统计，富华地产公司共欠新艾迪公司70余名售楼人员近300万售房佣金，其中，涉及吴宇销售团队的约有30人近200万元。吴宇讨要多次无果后，张某伟才说，结算佣金的账户实际由富华地产公司的尹某掌控，原因是张某伟与其签订了协议，协议中约定，7.9%的销售佣金中有1.5%的钱要给尹某及富华地产公司高管人员。张某伟称，他签订这个协议是被迫的。
“被迫签订索贿协议”263万进了地产高管及其家属账户
张某伟告诉华商报大风新闻记者，实际上，他签的所谓协议，是富华地产公司管理层的尹某、单某某以及金某某三人，借职权在售楼环节向他进行索贿。
张某伟称，2016年3月，他在其他项目做销售代理时，富华地产的老板胡某某找上他，希望他代理销售富华开发的楼盘——富华博派时代。随后，他便组建销售团队进场，因当时该楼盘还未取得预售证，所以不能进行正常销售，前期大量的人力、物力和资金投入都是他支付的。
“同年5月初，尹某和单某某拿了份协议让我签字，说老板让我进场，但他们掌管着销售，意思是要拿到佣金得通过总监、财务，但如果不签这个协议，我就是白忙活一场。迫于无奈，我只能顺应他们签了。而这个协议就是他们要抽成的协议，要从我原本7.9%的售房佣金里抽走1.5%的所谓管理费。两天后，尹某催促我和她一起去建行开了一个新艾迪公司的新账户，银行支付U盾被尹某当场拿走掌控。”张某伟说，从2016年5月开户到2019年7月止，支付业务一直由尹某掌控。期间自己要了好多回U盾，但尹某就是拖延不给。
2019年4月前后，为了讨要售楼佣金，张某伟和吴宇以及他找来的另一支销售团队负责人杨某雷一起状告单某某和尹某。“后来她们承诺给结款，便撤了诉。”张某伟说，撤诉后，签了份补充协议，也给他结了几十万元佣金，但后来又没下文了。
“到2019年7月份，销售季结束三四个月后，我向尹某和单某某最后通牒：如再不给U盾，我就要起诉她俩，尹某才将U盾给我。”张某伟拿到U盾后，就去银行打印了支出明细。明细显示，尹某按1.5%的回扣点位一共转走263万余元，其中尹某拿走195万余元，单某某拿走38万余元，单某某的丈夫徐某拿走30万元。
张某伟气愤地说：“我原本想着，我拿少一些，就少挣些，但没想到他们后来彻底不给结款了，太贪心了。”张某伟向记者提供了协议以及银行流水凭证统计表，证据表明其所说非虚。
打赢了官司仍拿不到佣金
吴宇也看到了这些证据，但他还是认为，张某伟和对方和解，其实就是坑了自己。
随后，吴宇开启了单打独斗的维权——2019年11月，吴宇向西安市长安区人民法院递交诉状，要求新艾迪公司与富华地产公司支付佣金。“因为我与富华地产公司没有签订合同，故2020年4月，长安区法院判决新艾迪公司需在判决生效30天内向我支付佣金184万余元。新艾迪公司不服，提起上诉。西安中院维持原判，但新艾迪仍不支付佣金。”
2021年3月9日，吴宇向长安区人民法院申请强制执行，这时他才知道，早在2018年5月31日，新艾迪公司将法定代表人张某伟变更为名叫徐某国的人，直至2021年8月30日，法院终止执行，也未能要回一分钱。原因是徐某国名下没有任何可供执行的财产。
吴宇说，显然张某伟是有备而来的。张某伟则称，他不是不想结算佣金，而是富华地产公司没给他结算，所以他也没钱给吴宇结算。“直到现在，我公司售楼人员的佣金也未结清。”
网络发布小视频引起地产公司大股东关注
就张某伟、尹某“行贿受贿”的行为，2022年3月23日，吴宇的妻子闫女士向西安市公安局航天分局报警，被告知“经审查，没有犯罪事实、不需要追究刑事责任”不予立案。
起诉无果、报警无望，吴宇又被追随者起诉，无奈他四处借钱，先行给大家垫付一部分佣金。为了讨要佣金，吴宇开始寻求网上的帮助。他的弟弟吴喆（化名）也售卖了不少房子，吴喆上网发视频，曝光富华地产公司拖欠佣金行为。“我2017年在富华电视塔售楼点当置业顾问，按约定，客户交完首付款结50%，银行放贷后，结到90%，房子交付后结清。但时至今日，我所售卖的房子都没结清佣金。”吴喆发了视频后，引起了富华地产公司大股东蒋女士的关注。
“房子卖得很好，从来不会觉得我们公司会欠人佣金。”蒋女士对公司欠钱有些不信。蒋女士说，被投诉索贿行为的单某某是富华地产公司法定代表人、并任公司董事长，在公司占股11%，在该开发项目中担任销售负责人，被举报人金某某是项目财务总监，尹某则担任销售副经理一职。他们三人不可能干伤害公司利益的事情，但当蒋女士联系吴宇兄弟了解情况后，才发现存在的问题远比她想象的要多。
同时，蒋女士从吴宇处得知，单某某等人设立各种名目乱收购房者的钱。而这些，都是吴宇去搜集的证据。
吴宇说，他就想着要搜集到这些人违法的证据，要让法律惩治她们。吴宇发现，他们所在的电视塔售楼点的房子早就卖完了，而华美售楼点还有很多房子没卖。“那边是由西安凯歌房地产营销策划有限公司（以下简称“西安凯歌公司”）代理销售，当时房子销路已经打开，但华美售楼点经常有购房者退房的情况。”吴宇解释说，所谓退房，要么就是房贷办不下来，要么就是其他原因，反正被购房者占了房源，再倒手就要加价，可后来买房的人，所办的手续还是从开发商手里办结的，并没有见到所谓的第一买手，实际房价却高得可怕。“我们这边的房子单价是7千到9千元，那边的却要一万好几。”吴宇起先只是听说，待到后来走访取证时，有些购房者反映，自己实际掏的房款比发票房价要多，这引起了吴宇的注意。
随着吴宇深入走访，渐渐地，有11户购房者愿意配合他，给他提供证据，并表示可配合警方的调查。
调查核实
房源紧张不愁卖
业主为买房“屈从”销售套路？
从吴宇提供的购房者的证明材料上来看，他的调查从2022年8月开始到2022年年底，持续了近半年时间。华商报大风新闻记者就此进行调查核实。
“卖房的让咱干啥就只能干啥”
业主赵磊买房“多掏了”13万元。他说，2017年11月，他在富华华美售楼点买房，销售人员说领导有预留房源，以单价1.1万元成交，总价58万余元，但后来发票的总价是45万余元，多掏的13万元他认为是不合理的，但因为当时房源紧俏，他没多想。
业主秦红于2018年5月在富华华美售楼点买了套公寓。单价14500元，总价62万余元。当时全款支付，但售楼部开出的收据、购房合同以及后来的购房发票上都以单价1.2万余元、总价51.8万余元的价格显示。这中间差价10万多元去哪了？没人告诉她。
“我买房那会儿啥也不懂，人家让干啥就干啥，拿到购房发票才发现不对劲儿，之前也没细看合同。”秦红说，直到有邻居找她说开发商这样的行为违法，让她做证，她抱着一丝希望写了情况说明，期望能把多收的钱退回来，但后来邻居把房卖了，这事儿好像也没人跟进了。”秦红认为，开发商此举是为了偷税漏税。
多掏的13万余元是“茶水费”？
前面两位业主说不出多收的钱是啥名目，但购房者美娜说得清楚，她多掏的13万余元，被明确告知是“茶水费”，就是这个钱需要给之前买房的人。当时销售经理翟某说领导有预留房源，单价14300元，跟市场上的有产权的房子没有差别，总价为51万余元，而她实际花了60万余元，多掏了13万余元。
同样多掏13万余元的还有刘乐。她于2018年8月8日在富华华美售楼点买房，销售说领导手里还有预留房源，她需要支付每平方米一万余元，但实际成交价为7600元/平方米，总价32万余元。“我的房价有效证明上也都显示为32万余元，可实际我支付给他们45万，多花的13万不知道是什么钱。”刘乐猜测，开发商此举是不是有房子备案价约束，所以才会实际收得高，发票开得低，逃避住建部门的查处。
从按揭付变为全款付要收手续费
业主梁峰被多要的近10万元则更加直接。“2018年8月6日，我买的房子总价58万元左右，发票只显示48万余元，多掏近10万，销售方让打入另外一个账户。”销售人员说，这个房子在股东名下，所以他多掏的近10万元给了股东。
业主齐福则是被索要了变更全款支付的手续费。齐福说，2017年7月，他认购了该地产商的一套房子，约定房款首付50%、按揭50%，但后来被告知按揭手续没办下来，需要全款支付。齐福无奈之下，只能选择付全款。但开发商负责人单某某称，去房管局做变更全款付要收3000元手续费。“2019年8月份，单某某安排我去房管局做变更手续，办理完成后，她让我用微信向她支付手续费3000元。”
业主马理也因购房分期没能审批，在改全款合同时交了2000元。没有收据发票。
“发票价低说是以后契税能少交”
业主何晓因为备案价的事情，与置业顾问吵了一架。“置业顾问说一平方米1.2万余元。但在交钱的时候，价格却变了。”何晓说，“卖楼的跟我说备案价是1万出头，由于他们的备案价没改过来，合同和发票只能按1万出头来写，但却要求我按1.2万元来付款。销售员还说，以后交契税是按发票上的价钱走的，这样契税就能少交点。我最大的感受就是被忽悠了。但当时刚开始限购，受各种条件的限置，我也只能这样买。”
对于是否真的有备案价的问题，何晓说，她第一次买房，很多都不懂，也没去查过备案价究竟是多少。
监管部门
变更备案信息不收费
该小区无备案价
就购房者多掏钱时被告知的各种名目是否属实，10月23日、24日两天，华商报大风新闻记者先后致电西安市住房和城乡建设局、西安市发改委以及航天基地住建局。
对于不知名目的收费行为，航天基地住建局工作人员说，购房一定要仔细看合同，合同金额是多少，就是多少。这个钱是要打到住建部门监管账户上的，合同金额以外再乱收费，建议拨打市场监管局电话投诉。同时明确表示，更改备案信息，如更改支付方式等，他们是不收费的。
针对有购房者提到该小区备案价的问题，航天基地住建局称，该楼盘开发较早，所有的信息都在市上管理；而西安市住建局对此事查询无果，建议记者前往西安市发改委查询。该工作人员解释说，先前房产价格备案是物价局的职责范围，后来机构改革，物价局合并至发改委了，备案价在发改委或许能查到。但发改委工作人员在查询后，也没查到。
随后记者又向西安市住建局咨询。市场处的一名工作人员介绍说，首先要搞清楚该商品房的房屋性质，是住宅还是商用。在确认该处房产为商用性质后，其解释说，商用性质的房产不用价格备案，也就是政府没有指导价，不限价，完全随行就市。
11户购房者共被多收94万余元？
警方立案侦查
在记者核实的过程中，有些业主十分警惕，称就作证这件事，先后有几拨人找过了，其中包括警察以及多收他们钱的富华地产高管单某某，该作的证也作了，可事情依然没有结果。由于小区目前的物业就是单某某成立的公司，不少业主担心遭到单某某等人的报复。记者查询获知，西安佳和园物业管理有限公司成立于2018年5月24日，注册地位于西安雁塔南路399号富华大厦，2022年11月2日，法定代表人从单某某变更为李某磊。
律师根据吴宇提供的证据，整理出了一份“违法收取‘价差款’数额统计表”，并将其提交给警方。记者看到，11户购房者共被多收94.4万余元，这些钱都进了谁的口袋？公司股东蒋女士不无担忧地说，该项目可销售房屋近千套，这或许只是冰山一角。
随后，蒋女士拿着搜集来的证据，向西安航天警方报了案。2023年3月13日，西安市公安局航天分局就先期只针对富华地产公司设在华美十字售楼点的违法情况进行了立案。而张某伟所说的单某某、尹某等人向他索贿的违法行为，也将是警方接下来侦办的内容。
经过警方调查核实，认为此案证据确凿、犯罪事实清楚，遂对涉嫌受贿的嫌疑人单某某（富华地产公司），涉嫌职务侵占的马某某、夏某，以及翟某（后三人为西安凯歌公司人员）等4人采取强制措施，并于2023年8月7日向西安市长安区检察院提请逮捕。
始料未及的是，检察院没批捕。
“检察院作出不批准逮捕的决定，是我们都没想到的。”吴宇说，这么多证据摆在这里，这人怎么就又能放了呢？
8月26日上午，华商报大风新闻记者前往办案单位公安航天分局秦宇派出所了解情况。相关负责人表示，人被关了一个多月，目前不批捕只能变更强制措施，改为取保候审。没批捕不代表他们没犯罪，单某某等人还是涉嫌犯罪了，如果把人放了会有串供的可能性，这也给检察院说过了，但检察院提出了异议，认为性质有问题，证据不充分。
该负责人解释说，先前的侦查方向是没错的，没有被检察院认定，现在的焦点在于性质上的问题和赃款的数额问题。要求赃款数额审计，这个好弄；但性质难说。
富华地产公司管理人员回应：
“1.5%”不是回扣，是大家合作的分成
近日，华商报大风新闻记者多次拨打富华地产公司负责人单某某的电话，均无法接通；同样被取保的凯歌营销公司工作人员马某某，表示不方便说情况。
10月28日下午，记者联系到富华地产公司管理人员尹某。就新艾迪负责人反映其索贿1.5%的事情，其表示，那不叫回扣，那是大家合作的分成。其又称，这个案子早在法院办结了。当记者问其“1.5%的分成是自己拿了还是归属公司”的问题时，其挂断了电话。
秦宇派出所相关负责人说，检察院认为，这个钱不一定是公司的钱，究竟是侵占了公司的利益，还是消费者的利益；究竟是要没收、收缴国库，还是退还公司；亦或是侵害了消费者的利益，这个需要搞清楚。但你说购房者多交钱受损了吗？在当时房价暴涨的情况下，他们在多掏钱的情况下，依然比市场的房价要低，可能还获利了。
据该负责人介绍，此案涉及多重违法关系：“首先是单某某拿凯歌营销公司销售人员1%回扣的事情；二是开发商和营销公司私分房屋差价款的问题；三是业主对多交的钱作为好处费送出去，单某某等人收了算不算受贿？现在不清楚赃款该如何处置，该没收上缴国库，还是退还给谁？”他还表示：“单某某被取保还来派出所退赃，要退50万。但我们不能收，收了该给谁？”
该负责人表示，下一步要对犯罪嫌疑人涉及的问题扩大侦查。
蒋女士也想不通不批捕的原因。9月14日，她和律师前往长安区检察院，想与检察官进一步沟通，被告知此案已退回警方，让蒋女士去找公安部门问情况。
律师说法
观点一
若第一买手是虚构的
索要“好处费”涉嫌诈骗 赃款需退还购房人
陕西恒达律师事务所高级合伙人、律师赵良善认为：开发商负责人私收营销公司回扣，触犯了《中华人民共和国刑法》第163条第二款规定，公司、企业的工作人员在经济往来中，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有，数额较大的，涉嫌非国家工作人员受贿罪。
赵良善表示，倘若开发商负责人为了高价出售给购房人，向购房人虚构房源已被其他人订购的事实，实则未被其他人订购，或者房子根本没备案，却谎称按更改后的备案价出售，主观目的是骗取购房人多出的差价，那么开发商负责人的行为涉嫌诈骗罪。购房人多出的差价部分即诈骗赃款，依据法律规定，诈骗赃款应退还给被害人即购房人。
赵良善强调，倘若开发商负责人向购房人宣称房源已被其他人订购属实，并非虚构，开发商负责人为了把房源转给购房人，向购房人主动索要“好处费”，或者购房人为了得到房源，请开发商负责人帮忙，自愿给开发商负责人或是相关人员“感谢费”，那么开发商负责人的行为不构成诈骗罪，而涉嫌非国家工作人员受贿罪。依据法律规定，非国家工作人员受贿所得的赃款将被没收，上缴国库。
观点二
无论是被索要“好处费”还是自愿掏“感谢费”
非国家工作人员受贿罪都成立
陕西其源律师事务所律师程永全也认为此案涉嫌诈骗，赃款应退给购房人。
程永全说，如果开发商负责人或是相关人员以非法占有为目的，虚构事实、隐瞒真相，谎称房源已被其他人订购的事实从而索要财物，使购房人产生错误认识，购房人基于错误认识处分购房款以外的财物，则索要好处费的行为，根据《中华人民共和国刑法》266条的规定，行为人涉嫌诈骗，诈骗的赃款依法应当退还购房人。
此外，此案还涉嫌非国家工作人员受贿罪，受贿所得的赃款应依法上交国库。依据《中华人民共和国刑法》163条第二款规定，公司、企业的工作人员在经济往来中，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有，数额较大的，涉嫌非国家工作人员受贿罪。如果开发商负责人或其他人员向购房人宣称的房源确实已被其他人订购查证属实，并非虚构，开发商负责人或其他人员为了把房源转给购房人，向购房人主动索要“好处费”，或者购房人为了得到房源，请开发商负责人或其他人员帮忙，自愿给开发商负责人或其他人员“感谢费”，那么开发商负责或其他人员的行为，则涉嫌非国家工作人员受贿罪，赃款依法上交国库。
对于报警人对检察院不批捕决定存疑，如果案件事实不清，侦查期限届满，可以变更强制措施，采取取保候审并无异议。但是如果事实清楚，证据确实充分，只是罪名定性的问题，依此不批捕，而采取取保候审，容易产生异议。
观点三
房子无论卖多少钱 高卖的钱都该退给房企
还有一名律师认为，如果该房屋是商业性质的公寓房，开发商可自行定价的话，无论这个房子卖多少钱，都是房企的钱，将房子高卖的钱装入自己的兜里，就是职务侵占，钱该退回房地产企业。
该律师解释说，依据《中华人民共和国刑法》规定，职务侵占罪的违法所得应该由司法机关负责追缴，属于被害人的合法财产，应当及时返还。该公司负责人或相关人员利用职务上的便利，也就是说利用自己在本单位所具有的一定职务，如董事、监事、经理、会计等，并因这种职务所产生的方便条件，即主管、管理、经手本单位财物的便利，侵占财物实质上就是将财物非法占为己有，实践中一般表现为侵吞、盗窃、骗取等非法手段，数额较大也是构成本罪的要件之一，这是认定行为人侵占单位财物行为的社会危害性已达到应依法追究其刑事责任的标准。【应当事人要求，购房者姓名均为化名】
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