小区房屋维修，费用承担区别对待

　　小区房屋维修，是业主经常碰到的，对于由此产生的相关费用，许多人都想当然地认为，这肯定得由自己掏钱，但实际上，这些费用应区别待之，因为有些是毋需业主承担的。

　　房屋维修，保修期内由开发商担责

　　［案例］去年5月，慈溪市的刘某向一家房产开发公司购买了一套竣工不到一年的住房。他搬入居住后，楼下住户便反映其卫生间漏水严重，要求其停止使用，赶紧修理。经过检查，发现卫生间下水道的地漏防水措施设施质量低劣，如果重新修理，要拆除已装修的设施，修理费用上万元。此后，刘某与房产开发公司联系，但对方表示，房屋交付后，已将所有手续、责任转移给了物业公司，让其找物业公司解决。但物业公司认为，其只负责对小区内安全、卫生、公共设施的管理，并不包括房屋维修。刘某因此向法院起诉，要求房产公司承担责任。

　　［说法］本案所涉卫生间的维修及其费用应当由房产公司承担。《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条分别规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”、“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”刘某所购房屋系卫生间漏水，且距离竣工时间不满五年，决定了只能由施工单位即房产公司履行维修义务。经过法院调解，房产公司同意进行修理。

　　房屋维修，公共部位可用维修基金

　　［案例］北仑某小区5号楼共有12户业主，他们入住已有7年。去年年底，业主们发现四楼楼梯通道处的天花板，已从稍有裂纹扩展到最宽处达1厘米裂缝，业主因此对安全性产生担心。为此，他们曾找原房地产开发商要求维修，对方表示，根据相关规定，房屋的保修期限为5年，因早已超过，开发商不再有维修的责任。业主们经过商量，准备请人维修，相关费用由各家分摊，但住下面的几位业主认为，四楼楼梯通道处的天花板与他们无关，对他们也不会产生危害，不愿出这笔钱。此后，有业主咨询了律师，被告知，如果进行维修，业主可申请动用房屋维修基金，不需要个人直接承担。

　　［说法］业主可以动用房屋维修基金进行维修。根据《住宅专项维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》之规定，商品房销售时，购房者都应按购房款2-3%的比例向开发商交纳房屋维修基金，且开发商只是代收，其真正所有权属全体业主。一般情况下，该款由房地产行政主管机关代管。业主委员会成立后，则由业主委员会行使管理权。经业主委员会同意，房地产行政主管部门也可以将维修基金移交给物业公司代管，物业公司代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。基金主要用于开发商保修责任期满后，小区公共部位、公共设施设的维修、养护和改造。其中的公共部位包括户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而本案情形完全与之吻合。

　　房屋维修，私有部分应当自行担责

　　［案例］2006年，张某向某房产公司购买了一套房屋，去年年底，张某发现室内部分地方出现明显裂缝，甚至导致地板等装修物脱落，张某认为，这与房子内在质量存在问题有直接关系，因此要求开发商给予解决。开发商表示，这处房子的使用早已超过五年保修期，不能提供免费维修。张某又找了业主委员会、物业公司，希望使用房屋维修基金进行维修，同样遭到拒绝，他们认为，张某要求维修的并非公共部位或公共设施，而是其自有房屋室内，因此，这笔费用只能由其本人承担。

　　［说法］最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。即所属部分归业主个人所有。”张某要求维修的房屋部分，具有构造、利用上的独立性，且已登记为个人所有，决定了只有其对该部位享有占有、使用、处分和收益的权利，根据权利与义务相一致的法律原则，由此产生的管理、维修费用，自然不能在保修期限届满后，从全体业主共有的房屋维修基金中支付。宁波日报记者 董小军 通讯员 梅生