楼上装修漏水祸及楼下，损失由谁赔？

　　问：我的新房刚刚装修好就被楼上住户漏水搞得厨房、卫生间、客厅顶部分浸泡起皮。我找到楼上正在装修的业主，但他告诉我他家一点也没有漏，态度非常差，不愿意我和物业服务公司的人进门查看。物业服务企业也帮忙多次上门协调，但楼上业主就是不开门。我想问一下，我的损失该向谁索赔？物业服务公司在装修管理方面有什么职责？

　　答：一、查明漏水原因。首先应查明是楼上业主过错导致漏水，还是房屋质量问题引起的漏水。

　　1、楼上业主过错。由于楼上业主装修导致管道破裂、渗漏等过错导致楼下业主房屋遭受损失，根据《宁波市城市房屋使用安全管理条例》第十四条规定：因房屋装修而造成相邻房屋管道堵塞、渗漏或结构损坏等影响的，相邻房屋所有人或者使用人有权要求装修房屋的所有人或者使用人及时疏通、修补、加固，并赔偿相应的损失。经与楼上业主就赔偿问题协商不成的，可以直接向人民法院起诉。

　　2、房屋质量问题。由于房屋质量不好导致漏水，就涉及到业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管漏水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

　　同时，在开发商与购房者签订合同时，开发商应向购房者提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》也会对保修期限进行说明。

　　二、物业服务公司的装修管理职责。根据《浙江省物业管理条例》四十六条规定：物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门。 (市物业管理中心供稿)

　　温馨提醒：

　　1、业主装修房屋时，在考虑物业的实用、美观和舒适时，还应考虑建筑安全、公共权益及对邻居影响，一旦发生水管漏水导致楼下漏水等情况，应及时采取措施堵漏，积极配合物业服务企业协调，将损失减少到最低限度。同时，业主应当在房屋开始装修前，与物业服务企业进行沟通，对装修过程中禁止行为和应当注意的事项有一个了解，有效避免因违规装修产生摩擦和矛盾，也有利于物业服务企业及时了解情况，并提供相应的服务。

　　2、物业服务企业应根据《浙江省物业管理条例》第四十六条及小区的管理规约、装修管理规定等进行巡查，发现违反相关要求时，应及时与业主进行协调、劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政管理部门。

　　3、目前很多保险公司有针对房屋相关损失的保险业务，业主可以通过购买相关的险种来减少诸如漏水造成的损失。