一位名叫小晴的女士满脸愁容地来到余姚市公证处进行咨询：“前几年我在外地看中了一套房子，因为当时我弟弟也在该地工作，由他办理购房的一系列手续会比较方便，我就和父母、弟弟商量后决定用我弟弟小涛的名义买房，并让小涛和原房主签了买卖合同。我用现金向原房主支付首付款并办理完房贷后，原房主也将房产过户登记到小涛名下并办理了抵押登记。现在我弟弟提出来房子应该是他的，但我们当时明明说好是我借用一下他的名义而已，房子应该是我的。”
据小晴所述，小涛不承认姐姐借名买房的理由是二人并没有就借名买房一事进行过约定，而且房产登记在小涛名下。除了首付款和前几个月的房贷是小晴支付的，之后的房贷也一直是小涛在还。姐弟俩的父母也曾多次提出房子应该给弟弟的，还说小晴支付的款项是用来偿还曾经她欠小涛的债务的。
这此重要事项
一定要知晓
余姚市公证处工作人员听了小晴说明的情况后，询问小晴是否有相应的证据能够证明她和弟弟存在借名买房的合意。小晴表示“因为都是一家人，当时都是口头说说而已，并没有什么书面协议。办手续也都是他出面的，他还房贷的事我也没有多想，因为我想着以后可以还给他的”。
结合上述情况，余姚市公证处工作人员告知小晴，根据我国《物权法》以及将于2021年1月1日实施的《民法典》的有关规定，不动产物权的公示方式是登记，只有经过登记，才能发生物权变动的效力。
生活中，由于各方面原因，借名买房的现象非常常见，而家庭成员之间一方为帮助另一方而有资金往来的现象也十分正常。像小晴、小涛这种具有较密切的亲属关系，很多时候并不会签署书面约定，往往导致“有理说不清”。
如果小晴提供的证据不能证明双方在购房时已经达成借名买房的合意，而且不足以合理排除相关款项属于借款或赠与等可能性的话，小晴就很难使自己的主张有说服力。另外要强调的是，不是说只要小晴和小涛签订了借名买房协议，小晴的主张就一定会得到支持。如果借名人违反相关政策、法律法规的规定而“借名买房”，或者借名买房协议损害了他人合法利益、违背公序良俗，可能被认定为无效。对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房协议，该协议也仅在借名人与出名人之间产生债权债务关系，并不发生物权变动的效果，不能据此来认定小晴是房产的所有权人，但小晴可依据债权请求权请求将房屋过户至自己名下。
余姚市公证处提醒
借名买房的风险不容小觑，要严格遵守法律法规，不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，以免最终得不偿失。
法条链接
《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
第二百一十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
编辑： 杜寅纠错：171964650@qq.com
