昨天，宁波市规划设计研究院发布了一份全市二手房价大数据分析报告。该报告基于2016年10月至2020年9月这4年间宁波市各小区每月房价（共计4468条小区数据），同时对比全国主要城市每年房价数据，对宁波各大区域的二手房价变化情况，作了详细分析。
首先，我们来看一个这四年多来宁波房价涨幅TOP20小区榜单——应该出乎很多人意料。
（仅统计2016年11月之前在网上挂牌的小区）
房价
毫无疑问，老三区最贵。
从各个区县2020年9月份的二手房挂牌价中可以明显看出，市六区里，鄞州区、江北区和海曙区房价最高，分别为30349元/㎡、27226元/㎡和26518元/㎡，奉化区最低。
数据来源：某知名房产网站二手房挂牌价格，底图来源于网络
从各个区县来看，鄞州多在2万元-4万元/㎡，海曙、江北和镇海区房价多在2万元-3万元/㎡，其他各区县小区房价以1万元-2万元/㎡区间为主。
上版限购圈内房价分布情况图
通过将市六区的房价做成插值热力图可以看出，中心城区房价呈现集聚趋势。鄞州区的高房价小区最多，主要聚集在东部新城、鄞州实验中学附近、百丈、白鹤、明楼、长丰、钟公庙、下应等；海曙区的高房价小区主要集中在月湖周边、西门街道的后河小区附近以及青林湾小区周边；江北区则主要集中在湾头、天水广场、余姚江边。
中心城区房价集聚分析热力图
涨幅
近四年，镇海涨幅最高。一张图看懂各区涨幅：
镇海区之所以涨幅最高，一方面是2016年房价基数较小属于价值洼地，另一方面则是距离中心城区较近（镇海新城与高新区仅有一江之隔），且本身学区较好，而且又处于限购圈外，因此一直处于房市热门板块。如文章开头那张图，近4年宁波小区涨幅前10名，镇海占8个。
从宁波市域来看，各小区近四年涨幅超过一倍的小区数量占统计小区的一半以上。
中心城区的各个小区的近四年涨幅热力分布图可以明显看出，镇海区的蛟川、骆驼及鄞州区的姜山涨幅最高，超过了150%。相比其它地区，限购圈外围附近地区涨幅偏高，其他周边如春晓街道、咸祥镇和奉化城区等地的涨幅相对较低。
宁波市自2017年4月24日起施行区域限购限贷，画出了宁波第一个限购圈。这个圈在很大程度上放缓了老三区在圈内范围的涨幅。
为什么涨？
从全国主要城市的年涨幅来看，受相关政策影响，各城市涨跌趋势呈周期性变化，比如2012年、2013年上涨，而2014年和2015年下跌，2016年又重新高涨，2018年和2019年行情放缓。
宁波不同，2018年-2020年在其他主要城市年涨幅放缓的情况下，宁波的房价年涨幅依旧坚挺，均位于主要城市前列。
当然，从近10年的房价总涨幅来看，宁波的涨幅并不高，仅为64%，在主要城市中排名靠后。究其原因，主要有两个方面——人口和土地。
近四年，宁波的常住人口增长率稳步上升，且2017年、2018两年的增长率在14个主要城市中处于第六位，2019年处于第三位，超过了大部分城市。人口的变化带来了住房供需关系的变化，进而影响了房价。
下图：宁波市近7年居住用地平均土地价格
数据来源：宁波市自然资源与规划局官网地价动态监测信息
从上图可以看到，从居住用地土地价格的角度看，2015年宁波的居住用地土地价格出现下跌，而2016年-2019年，居住用地土地价格大幅上升。要知道土地价格的变动直接影响着开发商的成本，从而影响了价格的变动。这也是造成宁波近几年房价持续上升的主要原因之一。
至于为什么近几年地价猛涨？我们认为，是基于人口、政策、经济等因素，让开发商看好宁波的未来市场，吸引大量特别是外地房企纷纷来抢滩，导致地王频出。其实，对比上面两张图“人口增长率”曲线和“地价”变化曲线，波动是完全一致的。
最后，是市场对宁波未来发展前景的看好，让投资者有信心。
稳房价
当然，为了尽可能做到“居者有其屋”，宁波市出台了一系列举措，比如限购、限售等。2017年限购政策实施以后，市六区的限购圈内涨幅明显低于圈外，也就是说，老三区内过热的涨幅一定程度上得到了缓解，说明宁波限购政策卓有成效。
从长远来看，政府坚持“房住不炒”的基调不会变，我们相信宁波也会继续出台更有针对性的政策，促进房地产市场平稳健康发展。
宁波晚报 记者 曾梅
编辑： 应波纠错：171964650@qq.com
